本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》
白釗民
休士頓地區幾乎每年在颱風或是豪雨過後都有少部分的房子會遭到水淹，但通常都是局限於極少數房屋, 去年八月份 Harvey 在休士頓地區卻造成大面積水災，大量的房子遭到水淹，不但受災戶馬上面臨到如何整修的問題，大量湧入房屋市場的投資人也面臨同樣的疑問, 在整修淹水房的過程當中，最大的挑戰是如何清除房子內已經產生的霉菌以及如何消除未來霉菌造成健康問題的可能性。
處理淹水房最重要的一件事情就是保留處理紀錄，需要保留的紀錄包括(a)在每一個步驟當中，把每一個處理的部分都拍下照片，(b)處理過程當中所產生之一切費用的收據，以及(c)在處理過程中和處理過後所做的檢驗報告。在日後出售或是出租房子時，這些保存的文件會成為消除買方或者租客心中疑慮最有利的工具，萬一出售或出租的房子仍然不幸發生霉菌的紛爭時，這些文件也成了證明自己「善意」的最有力證據。
淹水房的處理過程應包含下列幾項：
- 拆除被髒水泡過的結構: 應該拆除的項目包含內牆板、牆角鑲邊（baseboard)、淹水線以下的櫥櫃（廚房及浴室）、所有的門、以及地面覆蓋物（地毯、磁磚、地板）。內牆板拆除的範圍通常分為兩呎、四呎，六呎或八呎，視淹水線的高度而定。廚房以及浴室的櫥櫃許多人選擇不拆，因為更換成本過高，而且拆除櫃子會損害檯面，更進一步提高修理成本，但是櫥櫃底面與地面之間的空間和櫥櫃後面的牆板有可能無法處理而造成日後的問題。還有許多屋主認為磁磚不會造成霉菌的問題，而實際上，磁磚接縫材料是有透水性的，而且磁磚的底部必然會有一些空隙存在，這些地方都會使霉菌存留，在日後重新繁殖而形成很難追查原因的問題。
- 乾燥: 可以自然乾燥或者使用風扇加速乾燥，乾燥的過程當中，每一個房間應該不停的使用能夠過濾霉菌的空氣濾清器，以減低霉菌在空氣當中漂浮並且停留在其他未受污染之表面的數量。乾燥的程度應該是使所有建材所含的濕度降到12%以下，霉菌的種類雖然很多，不同的霉菌對於濕度的需求也有不同，但一般來說，當濕度降到16%以下，霉菌的繁殖能力就大幅下降，而濕度降到12%以下，霉菌就呈現靜止狀態。
- 濕度檢驗: 乾燥過程結束後，應該請專業人員使用濕度計檢測證明房子內所有的建材濕度都已經降低到安全程度，並且開具檢驗報告，以供日後需要證明時使用.
- 清理以及消除霉菌: 使用適當的工具將肉眼所能見到的淤泥、垃圾、以及灰塵全部清理乾淨，清理過程當中，空氣濾清器應該持續使用，清理乾淨後再使用消除霉菌的物質噴灑到所有曾經被髒水浸泡過的建材表面以及縫隙，之後讓噴灑的材料自然乾燥。能夠消除霉菌的材料包括 Bleach, Borax, Vinegar, Ammonia, Hydrogen peroxide, Detergent, Baking soda, Tea tree oil, 以及市售的各種加工成品，這些物質都能夠殺死霉菌，它們無法殺死霉菌孢子，但是可以使孢子呈現靜止狀態，只要不遇到充分的濕度就不再繁殖，最簡單經濟的方法可能是到店裡購買現成的加工產品使用。
- 清理空調系統以及空氣管路: 空調系統的內機（熱交換器）以及管路，在清理房屋之前以及清理的過程中遭到污染，而在清理工作完成後重新把霉菌帶回到其他建材上，是最容易受到一般人忽略的常見問題，由於空調的熱交換器在使用時都是潮濕的，在清理房屋的過程中，容易吸附大量的霉菌以及提供霉菌一個很好的繁殖場所，在房屋清理完畢後，又經由空氣循環系統將霉菌送到屋內的每一個角落。清理空調熱交換器以及管路的方式，是在所有的空調出口蒙上紗布，然後在熱交換器之前提供一個開口，將循環風扇打開後，從開口處噴入除霉菌的物質，藉由空氣循環使熱交換器的表面以及送風管道的內面沾染到除霉菌的物質，等待風乾後再將出風口處的紗布卸除。
- 重新安裝拆卸的建材以及用品: 重新安裝的過程中，時常造成困擾的是家電用品應否更換，對於家電用品的保留或是更換，一般屋主的決定方式，是在水退以後開機測試，以它是否仍然工作來決定取捨，但這一種方式其實是帶有風險的，因為淹水有可能爲家電帶來延遲性的損壞，有時甚至會造成危險而對使用人造成傷害。一般來說淹水對家電造成的影響分成幾種(a) 無法清理的霉菌- 由於水是無孔不入的，泡過水的家電在淹水線以下所有的縫隙裡都會沾染霉菌，想要徹底清除有相當難度，即使技術上可以做得到，成本考量也時常會使得清理不值得。（b）隔熱層-許多家電用品當中都有隔熱層的存在，例如冰箱、冷凍櫃、熱水器、以及洗碗機、烤箱、烘乾機等等，有些隔熱層的安裝是完全無法拆卸的，無法拆卸的隔熱層會長時間保存濕度而造成家電用品的鏽蝕。（c）馬達-馬達受泡水的影響程度取決於浸泡時間的長短，馬達的年齡，軸承的種類，軸承採用的潤滑方式，以及水中所含有的化學物質之腐蝕能力，有時馬達在水退之後仍然能夠正常工作，但是水中所含的污染物可能加速零部件的腐蝕，而在一段時間之後出現問題（d）電路-家電用品中的電路系統，容易受泡水損壞的，通常包括電子控制、自動開關、電路接點、以及各種金屬零部件，有些損壞會在發生後即時顯現，也有時會在一段時間之後才顯現出來，電路系統所受的損壞，輕則使電器用品無法操作，嚴重時有可能造成短路，甚至使機體帶電，導致觸電，因而凡是被水浸泡過的家電用品，如果想要保留，必須經過專業人員的徹底檢查，而徹底檢查以及清理的費用通常相當昂貴，而使得保留得不償失。
- 成果檢驗: 在前述的處理程序全部完成後，需要請一位有霉菌檢查執照的人員做一次霉菌檢測，證明所有的處理過程都正確完成，沒有遺漏，之後才能進入下一個程序，將房子上市出租、出售、或者遷回居住。
在對於淹水房的整修程序有了徹底了解以後，就可以很清楚的知道在購買淹過水的房子時應該注意的事項。首先當然是在簽約以前要求賣方提供在房屋淹水後全部處理過程的詳盡資料記錄，包括收據、照片、以及不同階段的檢查報告，對於無法提供處理記錄的房屋，最好能夠敬而遠之，因為在 Harvey 之後，市面上人工缺乏，有太多不負責任以及外行的包工，只顧賺錢而沒有按照正確的手續處理，也有一些屋主為了節省開支而採取敷衍了事的裝修方式，只求把房子表面清理乾淨，儘快脫手了事，如果買方因為房價比淹水前顯著便宜，就貿然進入市場買進，將來再轉手出售或者出租時，有可能帶來更大的財務損失，甚至於訴訟案件。
除了詳細審查賣方所提供的處理過程之記錄資料外，買方應該再次請有執照的霉菌檢查人員重新做一次霉菌檢驗，因為賣方在處理過程當中如果不夠徹底，有所疏漏，則可能在裝修完畢時霉菌含量很低，但經過幾個月的繁殖後，霉菌又再呈現過高的含量，這種情形在 2018 上半年不算少見，若要購買淹過水的房子，不應該為了節省小額的霉菌檢查費，而甘冒更大風險。