本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

Amy Sung, Esq. – 宋秉穎律師 Stewart Title Company – Fee Attorney/Escrow Officer Stewart Title 產權公司過戶律師

何謂產權。(Title) 所謂房子、土地或地產的產權 (Title), 就是擁有房子、土地或地 產的使用權。然而這個產權可能受到其他人宣稱的權利及主張 所限制，因而限制您對於房產的使用和享受，甚至導致經濟損 失。因此購買產權保險能夠保護您免於或降低那些類型的損失。

為什麼需要購買產權保險？ 房地產通常是我們進行的最大的一項投資之一。當您購買房地 產時，通常會購買一些類型的保險來保護您的房產及人生財產。例如購買房屋保險或責任險用來保護自己將來免於或降低發生 火災、失竊等所造成的損失。房屋保險跟汽車保險，及人壽保 險是有共通性的，就是保「將來」發生的事情，也可能需要每 年支付保費。例如：房屋保險是保將來房子發生火災時的理賠； 汽車保險是保將來發生車禍時的理賠；人壽保險是保將來發生 死亡時的理賠。

然而，產權保險是一種較獨特的保險，通常購買此種保險只需支付一次性保險費，通常是在房地產買賣過戶時，或是重新貸款時支付一次性產權保險費。而產權保險所保障的就是在房地 產過戶那天及之前的產權是好的。要是業主日後發現產權有瑕 疵（例如債權），而那債權是發生在上次購買房地產過戶之前 的事，那麼業主就可能可以向產權公司要求理賠。

產權保險的二種基本類型。

一般來說，產權保險分為二種：一種是業主的產權保險 (Owner’s Title Policy)；就是一旦發生產權糾紛或問題，保險公司理賠給業主的保險。

另一種是銀行或貸款公司的產權保險 (Lender’s Title Policy)；是 指一旦發生產權問題或糾紛，保險公司理賠給銀行或貸款公司 的保險。當您為了購買房地產或是重新貸款時，您所貸款的銀 行或貸款公司會要求業主為其購買此種產權保險。這項保險能 夠為您的銀行或貸款公司提供產權糾紛的貸款金額保險，以確 保在貸款尚未還清之前保護銀行或貸款公司的權益。

產權調查。(Title Search)

當買方與賣方簽訂了買賣合約後，通常建議將合同及訂金交給一間雙方同意的、有信譽的產權公司。產權公司一收到合約及 訂金後，就會通知買賣雙方及其經紀人、律師與相干人等，通 知大家合約及訂金已經收到，會提供大家一個關於此交易的檔 案號碼 (GF Number), 以便買賣雙方日後查詢關於此交易的產權 調查進度，產權公司就開始進行調查賣主的產權紀錄。通常 3 到 5 個工作日，產權公司就會提供雙方一份初始的產權文件 (Title Commitment)，上面會顯示關於那個地產上的業主名稱， 土地描述、及公共登記在案的紀錄及債權事宜等。

產權公司一般會調查該房地產的產權上有沒有債務 (Lien) 紀錄， 有沒有欠債、欠地產稅、物業管理費、或政府的罰單等等。也 會查之前產權轉移的文件是否正確。如果發現了有產權方面的 問題，需要確保那些產權問題能夠在過戶之前或過戶時解決的 話，產權公司才會願意提供產權保險，承保產權。

產權糾紛。

由於房地產的產權比汽車產權相對來說較為複雜。因為房地產 的產權轉移方式很多樣化。例如：一般正常賣出，私下轉移、 贈與、遺囑或後人繼承，銀行拍賣等。在這產權轉移的過程中偶有產生一定比例的產權問題、糾紛存在；常見的產權問題或糾紛有：文件錯誤、偽造文件（例如房地契）、偽造業主簽名、貸款文件、假的或過期的授權書、前任業主的未知繼承人出現、 不實的婚姻狀態、他人有優先購買此房地產的權利、沒有法律 執行能力的未成年孩子、公共紀錄中的錯誤、在產權的債務未 付清等問題。

儘管審核所有產權調查報告，及聽取調查律師或專家的意見， 在交易後，以上的產權問題、糾紛及風險還是可能出現，因而 導致不愉快和損失慘重的意外，所以購買產權保險是您的防禦 措施。

產權保險提供業主經濟上的保護，使您減低以上所述或其他潛 在的產權風險。產權保險公司將支付受保者在法律訴訟中進行 辯護的費用，及賠償業主因爲產權問題或糾紛的損失，最高可 能賠償到當時過戶時所投保的金額。所以，購買產權保險實在 是一項重要，值得業主考量的事。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

宋明麗

花開花謝，潮起潮落，不經意間我們正走向人生的暮年。常告訴商會的晚輩們，這個團體的重要，因為在這裡可結交到麻吉好朋友，他們將是伴你行走過青春，一生一世最重要的一群夥伴。二十年多前吳文馨當商會會長時，我是副會長，張世勲是執行長，我們三人常朝夕與共，做了許多很有意義的事情。因為當年的革命情感，我們成了麻吉，即使 Wen 已走了十年，當年的情誼不只依舊延續著，更牽出了更多的麻吉。麻吉真的不少，此文只是刊出目前互動較多的幾個。

優妮絲是我相識多年的朋友，最初十年商會的年刊與商訊大都是我們兩人編的，意見不同常罵她鄉怨。真正麻吉起來是在Wen 生病之後，我們二人與珍妮佛，輪值守護而更親近，在Wen 走了之後我們三人更是相依。我在2015大病癒後，仍是大小傷病不斷，幾乎隔兩三天就要向御醫優妮絲報到，難怪吳英雄說，你一天沒有見到御醫就活不下去了嗎？前一陣子我因為手傷或腳傷，御醫擔心洗澡傷口沾到水，所以要幫我洗澡。每次她在幫我洗澡的時候，我都會想哭，感激她伴我走過這些負傷的日子，覺得自己好像多年前的呂媽媽，當時在休士頓蒙難，是御醫夫婦收容她，還幫她洗澡處理衛生等等，這是要有何等的愛心與情操。即使我已經好了，可以自己洗澡了，御醫還是說來吧，習慣幫你洗澡了，你沒來覺得很奇怪嘢！

我們三人之間的「懂得」，是一種没有距離的陪伴，優妮絲常說我懂得她，我們之間可以直接駛入彼此心靈的港灣，不需照會，而且停多久都沒有關係，因為我們沒有距離。而珍妮佛就像閃電小飛俠，需要她的時候馬上就飛過來。就像你剛說好熱，她已奔去拿了一杯涼水來讓你消暑，你剛畫一個餅，她已拿出筆記本記下要點，真好，有這麼同心的隊友何懼敵人！2015是我們的共同蒙難年，張世勳珍妮佛我們三人竟前後在台灣生了場大病，我們又在互相鼓勵中渡過了難關！

我的 May 廖是天使，其實她是屬於大家的，可是在我最害怕的時候或是我的朋友在生病最無助的時候，我總是第一個想到她，好像只有她能給我們答案，所以我都叫她「我的May」。我們是在十年前Wen 生命中的最後一個禮拜相識，朋友說最後的陪伴有May，就比較不害怕，當時看她彷彿碰觸到 Wen的靈魂，告訴他累了可以走了。她的溫柔深深地感動了我，沒想到多年後我自己也生病了，她更是伴我走過許多的害怕與無助的夜晚。她應是神派來的天使！我能再站起來，真的要感謝她這個守護天使，及我的家人，尤其是我二姐，對我全心全力的照顧。

行文此時，我正跟潔西卡，三師兄及Sue夫婦等三十多人坐在聖彼得堡往莫斯科的火車上。與他們幾人雖在商會認識多年，但在一起旅行之後又更麻吉。平常不常聯繫，但是在旅途中卻可感受到他們的守護，這是一種信任，因為彼此懂得心意。其實我們這群常一起旅行的朋友，都是如此的體貼和善解人意，他們友情的相伴常在我的心裏。旅途中，感謝三師兄用原始點療法幫我緩解酸痛。謝謝潔西卡school girl 般的義氣，難怪外甥女佩文說相片中的我們兩個，笑的像青春少女去 field trip 般的開心。

我的一群福爾摩沙網球隊的朋友，是我現在生活的重心。麻吉們無論是舊雨或新知，這十多年來都是我在他鄉最美麗的相遇。因為是中暮年的友誼，沒有算計和要求，只有體貼和擔待，也因為太常相聚，懂得彼此的眉眉角角，總是幸福歡樂。其中要特別感謝二十多年來，光紅木蘭，總是把他們最好的東西留給我。這陣子周老大生病，木蘭的焦慮，更看出他們兄妹珍貴的情誼。還有羅兄阿峰仔，我們常在眼神中交會著彼此的默契，尤其與阿峰仔有共同的語言，很感旗鼓相當。吳英雄最近生病，球友們更是殷勤關切，令人感動。青春本是隨緣行走，但因為有這些麻吉們的相伴，讓我不孤獨又自在的行走過青春。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

陳志宏

在省電光源的範疇裡LED技術的發展應算是最熱門的了，LED的技術的改良不但快速而且應用的範圍也持續地擴大，相關技術改良的資訊也多到連業界裡的專家都不一定能跟得上。下列是最常碰到三點對LED的誤解及真相。

1. LED燈泡不會產生熱. 雖然LED燈泡不會熱到燙手，燈泡的裡面仍會產生相當程度的熱，大約百分之七十的電是消耗在熱的生成。然而這些熱都去了那裡？燈泡後面的鋁質散熱片把多數的熱散發掉了，但是熱仍然是影響LED燈泡的效率及耐用程度的一個重要因素。所以儘量避免把LED燈泡用在散熱不良的地方。
2. LED燈泡不會壞. 大多數的LED燈泡被標示有50,000到100,000小時的壽命，比起其他種的光源都長許多，但是LED燈泡發光強度會隨使用的時間而衰減。研究顯示人對光逐漸衰減到70％後才會有明顯的感覺，所以在LED燈泡的發光強度衰減達到70％的起始發光強度之前都可算還是好的。
3. LED燈泡是當前節能效果最好的. LED燈泡的發光效率達到每瓦50到100流明（lumen,光強度的單位）;比傳統鎢絲燈泡的效率高，但是其他的光源如日光燈，高壓鈉燈等的發光效率並不比LED燈泡差。差別是LED燈泡發光強度還可以調，而且LED發出高品質的光可減少一些特定用途所需光的強度。

如何選擇合適的產品

在選擇LED的產品時可以用下列的條件：

＊有認證的產品. LED燈泡的效率因不同的製造廠牌而有很大的差距。選有Energy Star 認證的產品，同時可利用美國能源部提供的Lighting Facts 做比較選擇。

＊調光性.  LED燈泡的可調光性是不可否認的，但是在趨動器和控制器間必須能相容。一般在產品的標籤上都會有相關的資訊。

＊產品的品質保證. 注意看產品對電源的要求，調光器的種類及使用，同一線路可接多少LED燈還有保證期多長。

LED的技術與時俱進，選用最新的產品會最有效的利用到新的發展。最後在對系統節能升等時，要對所有可行的選擇做分析比較以達到最好的效益。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

黃榮富

一年前，美國油價指標西德州輕原油(WTI)的價格是每桶在100美元左右。一年來油價連續直線狂跌至目前的60美元附近。在今年三月中更曾一度跌到一年來的最低點43.46美元。國際油價指標北海布蘭特(Brent)目前也只售到66美元附近。

油價的狂跌利弊二極，套句過去在台灣媒體寫的“肥了櫻桃，瘦了芭蕉”（老一輩的會友們不要想歪了），目前的櫻桃是一般的消費者，而芭蕉卻是美國這些採油的大大小小公司。一般來說，油價低減少了一般民眾的汽油，能源開銷，省下來的錢可以購買更多消費物品，如此促進美國的經濟。但靠採油的油公司們卻不得不精簡開銷，以維持公司的存在。

自從油價一年來的狂跌以來，大油公司像Exxon, Conoco Philip…等，由於除了採油的上游工業外，還有煉油的下游工業，所以多少靠著凍結員工的薪水，裁減年度的開銷，維持公司的營運並賺錢。可憐的就是這些只靠採油但沒有煉油工廠的中小型油公司。最近一年來宣布倒閉重組的就有好幾家。公司裁員不計其數。

為什麼油價跌落會對採油的油公司造成這樣大的衝擊？原來近幾年來由於美國開採頁岩油(Shale Oil)技術的突破，靠著二大技術：水準式鑽井(Horizontal Drilling)與水力壓裂(Fracking)，加上前幾年的高油價，所以德州南部鷹灘(Eagle Ford)，以及美國北部，東部一些頁岩油存量多的地區便加緊挖採，如此造就了當地的經濟繁榮。據報導，過去開採頁岩油的成本大約在60美元左右，所以在100美元，甚至80美元的油價。開採頁岩油便能獲利良多，但油價在60元左右，就只能勉強維持。但低於60元就只能精簡開銷來維持公司的運作了。這些採油的油井有一半已經封閉，難怪要大量裁員。

最能感受油價對採油煉油工業的影響，莫過於服務於休士頓地區的採油煉油工程師們。由於油公司預算驟減，油井封閉，所以本來要進行或已經進行的工程計劃，便不是暫停，遲緩進行，不然就是全部撤案。這樣一來導致這些靠油公司的工程計劃而活的大大小小工程顧問公司(Englneering and Construction Company)就不得不裁員。最近三個月來我就職的工程公司已經裁掉百分之二十的工程師了，而且還會繼續裁員。

採油煉油行業的裁員會造成德州經濟的衝突。休士頓地區大部分的房地產的過去幾年來的蓬勃發展，很多是靠著採油煉油工業的起飛，而使工作機會增加，導致休士頓擁入大量的外州移民。如果連工程師都大量裁員，對房地產業一定會有負面影響。

二個星期前(5月19日)休士頓記事報報導，由於採油工具及器材的成本已經降低以及採油的技術及科技的日益創新增加採油的效率，可讓鷹灘(Eagle Ford)的產量增加百分之33。所以預計到明年6月(2016年6月)，開採頁岩油的成本可以降低每桶10到15美元。減少到每桶41美元左右，如此一來油價可能會再降低。

其實低油價並不是世界產油國家所願意，大部分產油國主要靠採油賣油的收入來維持國家的預算與開銷。2014年全球油價趨勢報告了全球產油國家的經濟預算平衡油價。（如附圖）

圖表中可顯示國際油價被美國頁岩油的開採所產生的價差，也難怪今天世界產油大國中東阿拉伯等眼見美國頁岩油的急速開採，不得不增加生產，不計成本壓低油價，企圖阻擋便宜頁岩油的氾濫。

其實油價的消長除了經濟效應外，也與政治與美幣價值攀上關係。過去一年來，由於歐美國家要制裁蘇俄占據烏克蘭反政府判軍的戰爭，刻意拉低油價，要讓苸俄經濟恐慌，因為蘇俄過去是世界最大的石油天然氣輸出國家之一。這個國家52%的財政收入來自石油天然氣出口。由於油價急降，蘇俄政府已經出現強烈的眩暈感，因為104美元是俄羅斯的財政平衡線。

最近這幾個月來國際油價遲遲不能上漲，除了上述原因外，美國產油由於消耗不良，導致供過於求，所有美國原油的貯存槽幾乎全部裝滿，進口油幾乎無處放。另一方面最重要的美元的強勢，由於國際油價是以美元買賣，所以強勢的美元致使國際炒油的油商掮客裹足不前，不想下訂單。

由於產油過剩，油價便宜，開採頁岩油連帶的頁岩氣(Shale Gas)也氾濫過剩。天然氣的價格一直停留在每百萬英熱(mmBtu)三元以下。一些美國中小型的採油公司擁有頁岩油田，雖然最近一二個月北德州輕原油(WTI)由三月中的43美元提高到日前的60美元，但公司股價卻不漲反跌，原因是他們擁有的油田大部份是天然氣。油價雖漲，但天然氣價格卻下降，（昨日天然氣降至2.6美元）。所以如果美元持續強勢，而美國開採頁岩油的成本降低，產量增加而阿拉伯等產油國又不刻意減產。那麼油價在短期內並不看好，衝擊最大的可能是德州靠油吃飯的工程師們，被炒魷油的機會就像一顆不定時炸彈，隨時隨地會被引爆。

很多人不瞭解傳統原油與新興的頁岩油(Shale Oil)有今不同。以前探油行業是打油井陸上或海底挖油，石油像噴水一樣。但現在的頁岩油是不同的。頁岩石深藏地底二千四百多公尺，受到高壓影響，它的硬塊跟花崗石一樣，利用採礦技術從一粒粒的黑點，把油吸出來，洗出沾黏在石頭上的一點點石油，接著打破石頭，逼出天然氣。能夠達成這種頁岩油及頁岩油氣的開採，主要取決於前面所圈的二大技術：水準式鑽井及水力壓裂。

水準式鑽井：讓鑽頭可以轉彎，因此鑽一個井，下面像個八爪魚，可蒐集四面八方的石油或天然氣。水力壓裂則是用水壓加特殊的化學液體爆破石頭。正確來說這種技術叫非傳統性能源，是一種採礦技術，不管是頁岩油，或含石油的油頁岩，砂，甚至其他化石，都可用這二個技術提煉出天然氣與石油，因此美國現在同時增加了石油與天然氣產能。

由於目前天然氣的超估便宜，而產量又是豐富，將來由天然氣裂解分流而出產出甲、乙、丙、丁烷，將促進石化工業及其下游輕工業的蓬勃發展。煤氣目前已經應用在很多國家的大眾運輸工具，如公車，火車等。但相信將來隨著科技的日新月異，也可能應用到汽車等日常家庭交通工具上。

頁岩油及頁岩油氣的開發，將改變世界產油的領域。阿拉伯及中東的傳統原油將不能再獨攬鰲頭。有豐富頁岩氣蘊藏量的國家，如俄羅斯，歐盟，阿根廷，中國，也會急起直追趕上美國也說不定。雖然頁岩油有龐大的經濟效益，但由開發產生的污染及地震，也不能避免。上帝是公平的，凡有正就有反，有利必有弊，如何在利弊之間取得平衡，是日後這些科學家，投資家，工程師及政府決策者要面對的客題。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

白釗民

1.瞭解地基之現況及過去修理之全部細節

瞭解房屋地基過去的修理資料之所以重要是因為地基修理有可能對未來產生下列幾種影響:

1. 未來發現地基需要修理或調整時的處理較為複雜- 過去的地基修理如果是局部性的,未曾修理過的部分自然不受以往修理公司的保證條款之保障, 如果未來在未修理過的部分出現移動, 需要另外花費地基修理費. 過去的地基修理如果是全面性的, 未來出現移動時, 當初的修理公司如果已經停業, 同樣需要另外花費地基修理費請其它公司來做進一步的修理, 即使當初的修理公司仍然存在, 該修理公司的意見未必完全以屋主的最大利益為考量, 而屋主為了行使保證條款的權益, 時常被迫接受修理公司的意見.

1. 每次修理地基或調整既存之地基樁柱後都必然會帶來昂貴的表面修理費用, 包括內外牆体裂縫之彌補與油漆(油漆時由於顏色不可能調配到與原有顏色完全一致, 時常需要全面重新油漆,因而大幅增加成本), 破裂磁磚的更換(磁磚通常在兩三年後就無法配到尺寸及花色一樣的, 因而也經常使全面更換成為必要), 以及變形門框的調整.
2. 地基在修理前的移動(包括下陷及上昇) 以及在地基修理過程中所必然造成的移動都很可能損壞在地基中或地基下的污水系統. 最常見的情況有斷裂, 接頭脫位, 及下水管傾斜度被改變而形成管內積水, 這些損壞輕則使下水不順暢, 重則使地基下方積水而造成地基問題惡化. 地基中或地基下的污水系統之修理由於涉及在混凝土地基上鑿洞或是在地基下方開爬行隧道, 因而費用相當高, 通常少則萬餘元, 多則超過二萬.

在德州最常使用的住宅地基建造方式為一次澆灌的混凝土地基, 此種地基最常使用的修理方式為 Piling,

Cable Lock, 以及 Bell Bottom Pier 三種, 前兩種方式都是將圓柱體的混凝土塊, 利用房屋本身之重量逐塊壓入土中, 直到土壤對混凝土塊的阻力大於房屋的重量時, 混凝土塊不再繼續深入而對房屋產生支撐作用, 以此為基礎將房屋下沉部份架高恢復水平, 這兩種修理方式施工容易, 在修理當時確實可迅速達成目的, 但往住因房屋本身重量不足以將混凝土塊壓深至不受地表氣候影響的土層深度, 修理過後地基仍可能連同新加的支柱(Piers) 一同緩慢下陷. 第三種 Bell Bottom Pier 的修理方式是在事前先找出施工當地不受地表氣候影響的土層深度, 之後鑽出足夠深度的長洞, 洞的底端擴大面積成為鐘形以增加支撐力 (因此名為”Bell Bottom Pier”), 之後在長洞內置入鋼筋, 注入混凝土, 待混凝土乾固後, 以鋼筋混凝土的地下長柱為為基礎將房屋下沉部份架高恢復水平, 如果施工程序正確, 可以永久性的達成矯正地基下陷的目的, 而且施工過程中對房屋的干擾較少, 破壞自然也較少, 為最理想的地基修理方式, 但由於施工時在灌注混凝土後有一段等待乾固期, 會對屋主帶來一些不便, 因而並沒有普遍受到市場的採用.

2.查明房屋是否座落於斷層線上(Fault Line)

許多購屋者不知道德州有斷層線的存在, 但實際上在華人相當密集的 Fort Bend County 及 Harris County 都有多條斷層線. 房屋如果位在斷層線上, 地殼的移動雖然輕微, 但地基出問題也是遲早的事, 就算修理過了, 也仍然會再度損壞, 因為沒有任何一種修理方式可以阻止地殼移動對房屋的影響. 有些在老社區地基有問題的舊屋被建商收購後拆除重建新屋, 如果正好在斷層線上, 在剛建成時雖看不出任何異狀, 但日子久了問題又會逐漸顯現. 斷層線的詳細分佈位置在 County Office 的工程部門都有, 從網路上也可以查到, 如能在購屋前花點時間查閱資料就可以輕易避開買到一個爛攤子的可能性.

3.暸解屋頂的年齡

許多購屋者對於屋頂是否有漏水非常重視, 即使對最輕微的屋頂滲水都感到無法接受, 實際上多數屋頂在暴雨時或在下雨時刮風都可能有少量雨水從排氣管, Roof Jacks, 或屋頂與外牆接合處滲入, 而絕大部份的漏水修理費用其實並不太高, 因而只要沒有因漏水而造成嚴重的室內建材損壞(例如地毯,天花板,或牆壁發霉或地板變形,變色等), 屋頂的偶發性小漏不應對購屋決定發生決定性的影響. 相對的, 對於屋頂覆蓋材料的年齡我們卻應在簽約前給予更大程度的重視, 因為大部分屋頂使用的瀝青瓦片(Composition Shingle) 在德州的氣候條件下一般只有約15年的使用年限(瀝青瓦片的品質及屋頂斜度會產生大約加減5年的影響), 一旦使用年限到了, 由於頻繁漏水的可能性大幅增加, 以及社區管理委員會可能基於外觀的理由出面干涉, 無論是否漏水, 隨時都可能需要花費大筆更換費用, 依目前市場行情, 大部份房屋的屋頂更換成本大約在 $10,000 到$15,000 之間, 是一筆值得重視的金額. 至於屋頂的年齡, 可在看房子時自行從地面觀察及向賣方詢問, 如果仍然得不到放心的答案, 便應在房檢時向檢驗人員諮詢.

4.暸解冷暖氣, 熱水器, 及主要家電之年齡

冷氣, 暖氣, 熱水器, 烤箱, 燒飯爐, 洗碗機, 微波爐…等各式家電用品的平均預期使用年限都在10年到15年之間. 這些家電用品在使用超過10年後故障率便迅速升高, 而修理費用由於人工及零件的成本昂貴, 時常高到不值得去修, 例如更換價值五百元的洗碗機內一組生鏽了的碗籃就可能花費三百元, 更換一個價值一千元的烤箱內故障了的控制板可能花費四百到五百元, 通常上了年紀的家電用品一旦出了問題, 便多半需要換新. 如果一棟房屋的年齡在12年到15年左右而多樣家電從來沒有更換, 那麼在不久的未來, 很可能會發生近萬元甚至更高的費用. 這種潛在的成本賣方沒有義務告知, 經紀人及房檢人員也未必能夠得知, 只有靠買方自行評估, 如果在事前花費少許心力設法約略暸解各項家電的年齡, 可做為出價的參考以及減少事後頻頻發生意料之外的開銷時的懊惱.

5.留意房屋是否有拖延多年的白蟻問題

休士頓地區的白蟻大致分為本土地下性白蟻, 乾材性白蟻, 及台灣種地下性白蟻三種,. 其中台灣種地下性白蟻多半發現在 Bay Town 附近, 在 Sugar Land, Missouri City, 及 Katy 等地區僅零散見於使用鐵軌枕木做為園藝材料的房子. 乾材性白蟻散佈範圍雖然較台灣種地下性白蟻為廣, 但由於它們生活在木材之內, 每窩白蟻的個体數目較少, 所以造成嚴重損害的情形相當少見. 本土地下性白蟻 (Domestic Subterranean Termite) 是最常見的種類, 絕大多數屋主所見到的都是這種白蟻.

白蟻問題雖然普遍, 但真正影響房屋結構的情形在比例上其實很低, 原因在於 (1)與多數人的瞭解所不同的是白蟻在正常狀況下損壞木材的速度很慢, 除非它們進入經常潮溼的木材之中, 例如滲水的淋浴間牆壁或下雨時會漏水的外牆之內. (2) 地下性白蟻為了自身的安全以及保持溼度, 對所有的活動範圍都以泥土與外界隔離, 又因為工蟻有不斷搜尋新的食物來源之天性, 這種持續搜索活動會在牆上造成小洞以及補洞所留下之泥土, 使得白蟻非常容易被人發現以及處理. (3) 房屋在建造時所使用的木材都能夠承受相當程度的損害而不致於危及結構強度, 對於沒有持續漏水問題的牆壁, 白蟻在二三年內通常不會造成需要修理木結構的狀況. (4) 地下性白蟻的處理非常容易. 在2000年之前曾經有約20年的時間, 市面上沒有容易使用又極具效果的白蟻藥, 再加上處理白蟻之業者的渲染, 使許多人對白蟻產生了誇張性的恐懼, 但由於科技的進步, 今天市面上已有很容易將白蟻一網打盡的化學藥品, 大多數的白蟻問題只要一次處理就能維持多年.

雖然白蟻處理不再困難, 但如果房屋有了白蟻而多年不予理會或是處理不得其法, 仍然有可能因過度延誤而產生重要結構受損的情況, 這種情況多半發生在屋主完全沒有警覺性, 或是長期出租的房子, 由於在房屋出租期間房東很少有機會仔細觀察房屋狀況而許多房客對於不直接影響他們生活的問題並不在意而聽任其自然發展. 做為一個購屋者, 當發現房屋極度欠缺保養或曾經多年出租時, 對於牆壁上的損壞應提高警覺, 仔細觀察. 對於白蟻造成結構性損壞的牆壁通常有兩個共同特點, 其一: 在同一個區域內出現數條不同方向的不規則裂縫, 裂縫後的木材已變質或鬆軟, 用螺絲起子一試就可明顯感覺的出. 其二: 在出現裂縫的區域有白蟻活動所留下的點狀或條狀的泥土.

對於白蟻所造成的結構損壞之修理工程, 其費用多寡因損壞位置之不同而有很大差異. 在一般沒有門窗的牆壁, 牆內的承重木結構非常容易補強, 其修理費最主要在於修補切除後的表面牆板 (Sheet Rock) 及油漆. 但如果損壞發生在門窗正上方的橫樑 (Header 或 Top Plate) 上, 由於橫樑需要完全取出更換, 成本就會高出數倍. 最糟的情況是如果支撐二樓地板的橫樑 (Joist) 也受到較大範圍的損壞, 工程費用就會更高. 事前自已多一些用心往往可避免許多事後的頭痛, 完全仰賴經紀人及檢驗人員去避免風險不是很切合實際的想法. 因為經紀人不是專業檢驗人員, 沒有能力判斷白蟻是否存在及損害程度. 白蟻檢驗人員不具備結構方面的專業知識, 沒有能力判斷損害是否需要修理. 房屋檢驗人員對於表面牆板之後的木結構由於無法看見因而沒有責任做出評估.

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

張世勳

如果你居住在休士頓有一段相當的時間，你可能知道甚至曾經造訪過這個位於市區南邊，靠近醫學中心的動物園。其實除了動物園之外，周邊還有漂亮的日式花園和一座自然博物館，另外還有最受兒童歡迎的小火車…等等設施。沒錯，這一片園地就是賀門公園。提到紐約，大家聯想到中央公園；相同的，賀門公園也讓休士頓人引起為豪。不過，並不是很多人知道賀門公園的起源，筆者在此要和大家分享有關賀門公園的歷史故事。

19世紀的瑞士移民

要介紹賀門公園前,首先要先從19世紀的傳奇人物慈善家喬治賀門先生談起。喬治賀門算是第二代瑞士移民，他的父母親為了追求美國夢，在1838年身上僅有5塊錢現金的情況下，滔滔過海移民到德州休斯頓。賀門老媽典當隨身珠寶，換現購買麵粉和糖，就在市區的大街開了一家麵包店。賀門老媽一共生了四個兒子，故事的主角二兒子喬治出生于1843年8月6日，舊居就在是市政府新大樓現址附近，座落於史密斯和沃克街道 (Smith and Walker Streets)街角一棟建築的二樓。故事主角喬治的大哥，名字也叫喬冶。大哥喬治在故事主角出生的前三年，就在和老父親打獵時不小心被自已的槍打中傷重而亡，老父親就用大哥的名字喬治來為二兒子命名。老爸賀門教導他的三個兒子節儉和存錢，因為麵包賣得不錯，累積了一些錢，於是慢慢地開始擴大他的事業，投資經營棉花和其他貨物相關的生意。

1861年美國爆發南北戰爭，當時18歲的喬冶加入德克薩斯騎兵隊，一直到 1865 年 5 月 15 日南方戰敗為止才解甲歸田。喬治退役後回家，先在家族的鋸木廠幫忙，然後與友人合夥經營趕牛事業(cattle drive) ，到處受僱替牧場趕牛到市集拍賣，生意做得還不錯。1872才開始做房地產土地投資。老賀門夫妻在 1862 年，也就是喬治還在當兵時，前後去世。喬治的二位弟弟John跟Louis則英年早逝，2人分別在1869及1872先後走掉。賀門3個兄弟都沒有結婚，所以沒有子女可以繼承所留下來的遺產。

賀門因石油發跡事業有成

喬治在29歲時開始接掌家族事業，但他真正的發跡是個傳奇故事。話說有一天，喬治在玩撲克21點遊戲時，有人看上他養的一匹馬，對方用休斯頓北方Humble區的一塊面積30多畝的空地跟他交換。當時這片土地的價格是一英畝價值35分，可以說沒有多大價值，那知道這片土地在1905年被發現產石油，一周就可以獲得採油權利金5萬元的收入，讓喬治在一夜間搖身變為石油大亨。

之後，喬冶和別人合夥成立一個鑽油井公司，也就是現在的ExxonMobil石油公司的前身，投資項目廣泛，包括有石油、房地產、畜牧養殖、木材…等。喬治雖然家產萬貫，但是他生性節儉勤勞，生活簡單，終生未論婚娶。喬冶常說養妻子太花錢，是一個標準的王老五。他喜歡騎馬，常常可以在星期天看見他騎著他心愛的馬在進入城裡，探訪因為健康問題而陷入經濟困難的家庭，並提供援助。喬治他自己多病，深知醫藥的開銷需要花很多錢。

喬治一生只有度過一次假，就是在1885年6月出國返回父母的故鄉-瑞士，尋找失聯已久的親戚。他於途中停留在紐約市，看到中央公園，欣賞它的美麗，認為休斯頓也應該有一個大公園給市民休閒，於是在1914年6月7日，他擔任市府公園董事主席時，將家族裡早期用作鋸木工廠的土地捐給出休斯頓政府，規畫出休市第一座大型公園，土地面積約285畝。公園在喬治過世後，從遺產中又額外買進土地，擴大到400畝。

喬冶在美國沒有很多親戚，唯一找到的一名親戚卻只想分享賀門家的財富，這讓他感到失望，於是他漸漸地改變想法，想把他的財富捐給休斯頓人民，所謂「取之於社會，用之於社會」。喬治過世後，他的親戚確實想佔有他所留下的遺產，在經過一連串的法律訴訟，最終法院判決保全賀門家族龐大的財富，不被外人取走。

遺愛捐款設立醫院

喬冶在晚年患了胃癌，他到Baltimore Johns Hopkins 醫院接受治療。這使他深感到休斯頓也應該要有間大型的綜合醫院，於是他在遺囑中除了捐贈10英畝地，還有所遺留下260萬遺產的大部分錢，用來興建賀門醫院，他希望藉此提升休斯頓地區醫療品質，以及幫助窮困的病人。喬治也在他的遺囑中將他的出生地捐作為賀門廣場，用來紀念他母親，並且規定休斯頓人可以在廣場上睡覺過夜，「法律不得干擾」。這個廣場就是現在休斯頓市政府前的水池廣場。

為什麼有這樣的規定呢？傳說賀門家的鋸木廠雇用很多工人。每到周未領薪水後就喝的醉酒。在路邊呼呼大睡不醒人事，員警逮捕了他們，然後送進監獄解酒。喬治對此感到不忍，所以在遺囑中加了一條但書，要警察不能逮補在賀門廣場睡覺過夜的市民。後來曾經有人到市府檢察官求證，檢察官指出法律規定市民不能在公園過夜，但是如果在市府前的廣場過夜，檢察官不會提告違法。

賀門臨終身後友人圖利

喬治於1914年10月21日在馬里蘭州巴爾的摩的John Hopkins醫院過世。出殯的時候，休斯頓市民幾乎全體出動為他送終，表示對這位慈善家的悼念。喬治死後埋在市區西邊Memorial Drive偏北的葛蘭伍德公墓（Glenwood Cemetery)。這個公墓很有名，許多休市政商如前州長哈比、前德州共和國總統Anson Jones、40年前美國最富有的人之一， Howard Hughes都是把此墓園當做最後永久的家。

賀門生前累積了很多財富，並且囑託所信賴的友人及生意伙伴執行身後遺囑。其中T. J. Ewing先生在喬治晚年時接他住進家中，對他長期照料。但是就在賀門死後，他和另外2位遺囑受託人，見錢眼開，把喬治所託管的遺產占為已有，揮霍無度。因為沒有依照遺囑執行實現喬治的遺願，引發的醜聞。後來政府介入清查才東窗事發，受到法律制裁。

賀門公園的成立與發展

喬治在1914年臨終前捐出285英畝的土地作為公園用地。一年之後，在1915 年，休斯頓市長 Ben Campbell在市議會同意下，從賀門基金會額外撥款增購122畝。1915年在公園景觀設計師喬治凱斯勒(George Kessler) 的設計下，主要規畫包括：公園大門設在 Montrose Boulevard and Main Street、倒影池（Reflection Pool）、湖（Grand Basin）、戶外劇院（Music Pavilion）、馬車步道（Paths and Carriage Trails）和高爾夫球場（Golf Course）。

凱斯勒去世後，景觀建築公司Hare & Hare添加動物園(1924)和花園的中心(Garden Center)(1941)。賀門公園裡的休斯頓動物園在1920年開幕。市政府在1922年時又買進公園旁的45畝土地，成為現在賀門公園的面積。值得一提的是，賀門高爾夫球埸在60年代成為全美第一個不分黑白人都可在同一球場打球的創舉。

賀門公園的規模就此奠定至今。另外，發展的過程中，自然博物舘在1960年成立。著名的米樂露天劇埸在1968改建為今天大家熟知的建築。80年代末期，休斯頓受到經濟蕭條影響，政府没錢維修公園。有一群熱心公益的市民因此成立「賀門公園之友」(Friends of Hermann Park)，和市政府合作，共同養護休斯頓的第一大公園。1993年從費城請到著各設計師Hanna / Olin Partnership重新總體規畫，為日後公園整修建立藍圖。2004賀門公園之友改名為「賀門公園養護協會」(Hermann Park Conservancy)，參與者陣容加大，顯示對賀門公園景觀和設施的管理與養護，做出長遠的承諾。賀門公園養護協會成立至今已籌集資金超過1億1500萬元，工程改善的項目包括：高爾夫球埸、動物園前的湖、到兒童最喜歡的火車，一一更新。

2014賀門公園慶賀成立百年紀念，園方花費將近三千萬元，把原來15畝的花園中心用改建為百年紀念公園。百年紀念公園裡有座很特別的中式涼亭建築，取名為「休斯頓台北敦睦亭」，這是台北市政府在1978年捐贈給休斯頓建市150年的紀念禮物。涼亭建物原本位在公園的東北角，為了配合新公園設計，園方花了15萬元，把涼亭連跟拔起，往西南方遷移二百尺，涼亭在新的位置上更顯得古色古香。

結語

筆者提供一些施工前後照片對照跟各位讀者分享。大家可以從照片中看到公園的設施有很多的改進。感謝熱心公益的市民們，大家合力把一個年久失修的公園，改造成可以獲得全美公園設計獎頭獎的公園。各位如果有空，我建議大家可到賀門公園去走走，欣賞公園風景，看看從祖國台灣台北市送來的敦睦亭。筆者在下也很自豪，在過去二十年來能夠有機會參與賀門公園委員會，以一個市民的身分對重建賀門公園略盡貢獻。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

張園立

隨著房市的回溫，休士頓及糖城的房價已經從2008年的谷底有爬了上來。有的地方甚至已經漲了25%，很多美國大公司也紛紛在休士頓設立分公司及工廠，更是讓這波的房市有了基本面實質的支撐。如果你是想要在最近買房子，也需要貸款，這篇文章可以幫助你多了解一點如何向銀行跟貸款公司申請房貸，以下我們分為幾大類跟大家講述

收入

銀行基本上現在幾乎已經找不到不查收入的貸款了，他們會要求你至少要有兩年以上的工作紀錄。 如果這兩年有換工作的話，兩個工作也是要在同一個類型產業。如果你是自己開公司，也是要有兩年的報稅收入，他們會用你兩年的收入平均當成你的收入作為計算。

資料要求: 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料、最近30天的薪資單。

信用分數

在美國，在你的名下借款，無論是車貸、房貸、買家具或家電的分期付款，都會列入信用分數的評比。如果有拖欠，就會列入紀錄。你的信用分數低，利率就會比較高。信用分數高，銀行就願意給你比較低的利率。一般來說，只要你是在740分以上，都可以拿到很好的利率。要是不幸在600 分以下，你可能需要檢視一下你的信用報告，看看是哪裡有問題。是不是哪個貸款忘記繳了，還是你的資料是否遭到了盜用，建議您一年定期檢查一次，隨時保持良好的信用。

頭期款要放多少

基本上我會建議放20%，因為美國銀行會要求你，如果沒有放超過20%，他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行，不是保護你喔，保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上，銀行們就覺得你有能力還貸款，所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係，放個5%也可以。等到你後來存夠錢了，還了只剩下貸款的78%，你就可以打電話給銀行，請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定，有的話當然最好。

還有一項很重要，你的頭期款是不能借來的，一定要用你自己的錢來買。如果是直系血親資助，也要寫一張贈與信 (gift letter) 來證明這個錢是送給你的，他們是不能要回去的。如果你是買投資房， 那就連贈與也不行喔。那筆頭期款一定要是你自己的錢，而且在你的戶頭內。當然有的人會說，那是之前人家跟我借的，現在他只是還我，所以還是我的。很抱歉，這樣子也是行不通的喔。

如何計算我可以貸款多少

2008 年的次貸風暴過後，銀行越來越嚴格把關。所以現在可以貸款的比例，負債與收入的比大約是45% (Debt-Income-ratio)。也就是說，在你名子下面的貸款，不能超過你每個月收入的45%。這貸款包含了信用卡貸款、車貸、學生貸款、現有的房貸、還有你要買這間房子的貸款 (本金P+利息I+房屋稅T+房屋保險I+管理費A) 。要怎麼知道本金利息怎麼算的呢 ? Google 一下Mortgage Calculator 你就可以直接在上面計算的了。首先輸入你的貸款金額(mortgage amount) 、利率(interest rate) 、貸款的年數(mortgage period)，你就可以看到你每個月需要付的本金跟利息 (monthly payment) ，是不是很簡單呢  ?

貸款需要的資料

如果你要申請貸款，你需要準備下列資料:

1. 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
2. 最近30天的薪資單。
3. 最近兩個月的銀行對帳單，如果有存入金額，都要證明來源。
4. 社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者，需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證，需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。

還有最重要的是，你要找一個擁有貸款經紀合格證書的人來幫忙你，畢竟買房子牽扯到這麼大一筆錢，你也不想要隨隨便便找一個人。現在大家都很流行一句話 : “不怕神一樣的敵手，就怕豬一樣的隊友” 。 可別選錯隊友啦 ! 鄉親 !

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

梁競輝

當我兒子12歲的時候，他有一個同學Josh，父親是一位很成功的牙醫師(美國白人)。Josh每天下課之後，他從不練鋼琴，或是參加補習班。而是有一個籃球教練，培養他練球，打籃球。這讓我做一個很標準的中國家長感到非常的驚訝。因為中國家長都需要孩子多讀書或者學音樂，學業方面的成長。認為打球只是休閒娛樂並不是很重要。何況他的父親是一個成功的牙醫師，想必Josh將來會繼承父親的行業，成為一個成功的牙醫師。但是為什麼要花那麼多時間學打籃球呢?還花錢請教練，每天練習。

經過研究才發現原來在美國，職業籃球員薪水可能是做醫生的好幾倍，甚至幾十倍。華裔的籃球明星哈佛大學畢業的林書豪(Jeremy Lin)，今年籃賽球季(2014-2015)的年薪是$1,500萬美金。這還不包括做廣告的收入。如果平均哈佛大學畢業生年薪$10萬美金一年，也要一百五十年才有$1,500萬美金!休士頓火箭籃球隊打入西區決賽一張票從兩三千到一萬五千元美金一張票。我才知道美國人對運動的觀念。後來更發現到原來重視體育好像一個小的人生的縮影，特別是美國的縮影。

美國是全世界最大的接受移民的國家。每年有超過100萬人從世界各地的民到美國。因為美國自由的國家。每一個外來的移民都有一個美國夢。也就是在這個自由平等的機會只要努力就可以達到理想的人生目標。美國也是一個注重體育的國家。不光是職業運動員收到極高的收入。甚至在大學中學都有學校與學校之間的運動。美國學生們積極地參與，更不要提四年一度的奧林匹克比賽。不管是夏季或者冬季奥運，運動家一顯身手的大好機會。拿到金牌的運動選手，可以一舉成名，光宗耀祖，或許承擔廣告代言人，收入不同凡響。這也是大家參加各種體育競賽，甚至很多家長從小就培養子女在運動方面的天才。

經過一番搜索，我才發現重視體育活動，有下列一些培養人格，增進做人，做事的優點。

第一：培養興趣。運動算是一個健康的活動。一般來說，小學，中學課餘時間很多，做運動比起玩電腦，和看電視，打電動遊戲，更能夠幫助健康。

第二：學習設定目標。(Set Goal)我們每個人做每一件事都要有明確的目標。人的一生也是一樣要細心的規劃。還要寫下來。每天早上要清楚的知道，我們該做的事情，是不是朝著我們的目標前進。如果我們從小就養成這個好習慣，將來的成就，絕對跟沒有計劃，沒有目標個人的人，大有不同。

第三：學習時間的規劃(Time Management)把每一天的時間，要該做的每一件事，要如何規劃，才能達到目標。還有輕重緩急，都要分類。把握著每天最好，最寶貴的時間，做最重要的事情。所以說寸金難買寸光陰，這是一點都不錯的道理。作為一個學生，有功課作業，還要把課餘的時間拿出來，從事體育活動，這是一個付出。

第四：建立信心(Self Confidence)當你的努力練習，不管是體育，音樂或是功課，有良好的表現的時候，信心就增加了。尤其是對自己的信心。這也是一分耕耘，一分收穫。不要存有僥倖的觀念，不勞而獲。

第五：培養團隊的合作精神(Team Work)一般來說，除非你是打網球，或者打高爾夫球，或是乒乓球可以單人獨得單打獨鬥，球類運動大致上是團隊合作。每一位球員，每一位隊友，都能發揮他的長處。大家互補，一個團隊，能夠超越個人累積的總和。

第六：學習自我管理(Self Discipline)自我管理能力，是成功最重要的一個習慣。一個表演者，或是運動員在比賽的時候，可能只有幾分鐘的時間，可是在背後的準備工作，可能要五年到十年。最高的獎盃或最高的榮耀，相對要付出最大的代價。這些好的習慣，如果是在年輕的時候就陪養好，將來就受益匪淺。

第七：學習領導才能(Leadership)你有好的態度?有正能量?有幫助人的心態嗎?你能夠領導一個團隊度過艱難的時光嗎?你願意承擔被批評的重擔嗎?你能夠負擔起來整個團隊的責任嗎?你的能力能夠管理三，五個人嗎?還是30到50?還是300到500?每一個層次所需要的能力都不一樣。是否越早學習越好?

第八：學習遊戲規則，守法，守紀律(Follow the Rules and Regulations)做每一件事或者每一種遊戲都有它的規則。如果從小就學習遵守遊戲規則，將來長大在家中和工作上有社交上的禮儀，或在社會上有法律，都有很大的幫助。這些習慣都是越小越早養成越好。美國有自由，但並不表示可以為所欲為，不顧他人。

美國人對運動給予的重視，這並不代表學業或者音樂就不重要，而是在兼顧學業的同時，也能夠在體育上得到訓練，有多方面的才能，這不是其他的課餘活動可以替代的。

很多在美國的華人第二代，因為受了父母過多的保護，在高中與大學時代從來沒有出去打工的經驗，到了大學畢業，找工作往往就輸了同學很多情商(Emotional Quotient)因為光是有智商(Intelligence Quotient)是不夠用的。

如果我們能在年輕的讀書階段，就培養了以上所提的好習惯，對長大成人，做人處事，都有很多的幫助。因为事業的成功，也是建立在良好的做人處事的好習惯。我們在美國這個有自由，又充满機會的國家，我們可以追求快樂理想的人生，(Pursue Happiness)我們要設計我們要的人生(Lifeby Design)而不是随波逐流(Lifeby Default)。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

賴清陽律師

［引用判決］Procter & Gamble Company v. Johnson & Johnson, Inc. (1979)

寶潔公司(Procter & Gamble Company，簡稱P & G) 和強生公司(Johnson & Johnson, Inc.)均是美國排名前三十位的超大企業。寶潔公司成立於1837年，現在世界各地擁有10多萬名員工，生產近300多種產品，年銷售額高達500億美金。強生公司成立於1887年，現在世界上50多個國家設有分公司，產品行銷世界各國，銷售額與寶潔公司不相上下。在寶潔公司和強生公司生產的眾多產品中都包括了個人衛生保健用品，如除臭劑，衛生棉，漱口水等。

在美國個人衛生保健用品市場上，寶潔、強生兩大公司的幾個品牌競爭激烈，新產品層出不窮。雖然各個公司採取的品牌戰略不同，但新產品的推出必然伴隨著商標問題。有時候，公司採用舊瓶裝新酒的辦法，在新產品上貼著舊商標，這樣做的好處是，消費者已經認同了已有的商標，所以公司不用冒太大風險啟用一種新商標。有時候，公司則採用新瓶裝新酒的辦法，為新產品打造一個新商標。這樣做自然名正言順，但是，也有一定風險。消費者不一定認同一個新品牌。為了減少這種不被消費者對一個新商標的反應。寶潔公司和強生公司也不例外。只不過，與強生公司相比，寶潔公司的商標戰略更加虎視眈眈，咄咄逼人。

20世紀70年代，寶潔公司和強生公司展開了激烈的商標訴訟戰。雙方的訴訟緣起於兩個商標Sure和Assure。1964年，寶潔公司準備註冊Sure這個商標，用以生產銷售腋下除臭劑和婦女衛生棉。誰知，這個商標早已被另一家生產除臭劑的公司註冊。寶潔公司不得不奪人之愛，為此打了四年官司，才從那家公司購得Sure這個商標，並於1968年正式在專利與商標局註冊。

Sure

寶潔公司於1975年2月27日提出的商標

SURE

寶潔公司於1968年6月11日註冊的商標

正在寶潔購得Sure這個商標之際，半路又殺出毎程咬金。原來，還有一家公司擁有一個名為Assure的商標，與Sure十分相近。無奈，寶潔公司又出資購得Assure商標，準備用來生產銷售漱口水和洗髮水。1972年，寶潔公司正式將Sure這一品牌的除臭劑推入市場，大獲成功，一躍而成為美國市場上銷售量最大的腋下除臭劑。1974年，寶潔公司終於將一批婦女衛生棉投入市場。但是，寶潔公司並沒有用Sure商標，而是用了Rely商標。

按照美國商標法，一個商標在註冊之後並不就此一勞逸。註冊之後，還需要維護。而維護的關鍵是必須在商品交易中使用這個商標。如果一個商標在註冊之後連續三年沒有在商品交易中使用，就不再受法律保護。這就是美國商標法中的使用原則。使用原則主要是為了防止搶注商標，造成商標資源浪費或不公平競爭。

美國商標法中的使用原則令一些希望儲存商標資源的大公司傷透腦筋，紛紛想出各種應對之策。寶潔公司就專門建立了一個名為“次要品牌”計劃（Minor Brands Program），專門維護那些已經註冊卻還沒有正式在市場中使用的商標。寶潔公司在註冊了Sure生產婦女衛生棉和Assure生產漱口水以後，並沒有將這兩個品牌的產品正式投入市場。於是，Sure牌衛生棉和Assure牌漱口水便進入了“次要品牌”計劃，成為被維護的商標。當然，Sure牌的腋下除臭劑仍然是寶潔公司的主打品牌，因為已經正式投放市場，所以不需要“次要品牌”計劃來專門維護。

1977年，強生公司研製出一種新型防漏衛生棉。在將這種衛生棉投入市場前，強生公司決定專門為其打造一個新商標。強生公司先後挑選了一些商標名稱，但是消費者抽樣調查的結果都不令人滿意。最後，強生公司的目光集中到Assure這個商標上。消費者抽樣調查結果顯示，這一商標可望獲得消費者認同。與此同時，強生公司又開發出一種新型婦女用衛生棉，並決定以Sure & Natural的商標將其投入市場。

在使用Assure和Sure & Natural兩個商標前，強生公司的律師發現，寶潔公司已經分別在1968年和1970年註冊了Sure和Assure兩個商標。強生公司立即在全國市場展開調查，發現寶潔公司在1968年註冊Sure商標以後，用其銷售腋下除臭劑，而沒有發現寶潔公司用這一商標銷售婦女衛生棉或衛生護墊。而且，強生公司只發現寶潔公司在1970年註冊了Assure這個商標，但是並沒有發現寶潔公司用這個商標銷售任何產品。

ASSURE

1970年寶潔公司經轉讓取得的“Assure”

根據這份調查的結果，強生公司的律師建議，強生公司可以註冊使用“Assure”這個商標生產婦女衛生棉。原因在於，寶潔公司雖然註冊了Sure生產衛生棉和Assure生產漱口水，但是從來沒有在市場上用Sure銷售衛生棉，或用Assure銷售任何產品。這意味著，商標法已經不再保護寶潔公司使用Sure銷售衛生棉或使用Assure銷售任何產品的權利。

在律師的建議下，強生公司便開始將新型衛生棉和新型衛生護墊兩種產品投放市場，並投入巨資宣傳Assure和Sure & Natural兩個品牌。這必然導致寶潔公司的訴訟。果然，寶潔公司以商標侵權等理由向法院起訴強生公司，要求強生公司立即停止使用這兩個有爭議的商標。

面對寶潔公司的指控，強生公司顯然是有備而戰。俗話說，進攻是最佳的防禦。在商標戰中，也是如此。商標戰中的被告並不一定完全處於守勢，被動挨打。在一定條件下，被告完全可以採取主動進攻的策略，轉攻為守。在寶潔公司告強生公司的商標侵權案中，強生公司便採取了主動攻擊的策略。

具體而言，強生公司在辯護中直接攻擊寶潔公司的“次要品牌”項目，稱這個項目並不符合商標法規定的商標要在“商品交易中使用”的要求，沒有有效地維護Sure和Assure兩個品牌。按照商標法，商標在註冊之後必須在商品交易中連續使用。如果一個商標連續三年不在商品交易中使用，這個商標就進入了公共領域，任何其他人或公司都可以使用。強生公司稱，寶潔公司在註冊了Sure生產衛生棉和Assure生產漱口水後，超過三年沒有在商品交易中使用，所以這兩個商標已經進入了公共領域。任何人可以用Sure來生產衛生棉，用Assure來生產漱口水或其他產品。

寶潔公司則申訴，在註冊了Sure和Assure兩個商標後，寶潔公司一直在透過“次要品牌”項目使用這兩個商標。按照寶潔公司“次要品牌”項目的規定，寶潔公司在每個次要品牌下每年要向市場投入五十種產。寶潔的具體做法是，在自己的產品或買來的其他產品上貼上寶潔次要品牌的商標，然後將這些產品銷往美國至少十個州。法院發現，寶潔的“次要品牌”項目共包括127個品牌，涉及180種產品。這些品牌足以供寶潔公司挑選使用五十年。

在本案中，寶潔公司按照“次要品牌”項目的規定，每年都會在50樣衛生棉產品上貼上Sure的商標，並將這些產品銷往至少十個州。從1964年寶潔公司開始使用Sure這個商標起到這起訴訟開始的十二年間，寶潔公司Sure牌衛生棉的累計銷售額只有874.70美元。而且，寶潔公司早已將自己的衛生棉產品投放市場，但是並沒有標示Sure這個商標銷售。同樣，寶潔公司從1970年開始擁有Assure商標，每年在50樣漱口水和洗髮水產品上貼上Assure商標，並將這些產品銷往十個州。至這起訴訟開始，寶潔公司Assure牌漱口水和洗髮水的累積銷售額只有491.30美元。

法院指出，商標法規定商標在註冊後必須在商品交易中連續使用。這意味著，商標所有者必須誠心誠意地在商品交易中使用這個商標，而不只是為了維護商標的目的象徵性地使用。法院發現，寶潔公司每年銷售50種Sure品牌的衛生棉和Assure牌漱口水不足以符合在商品交易中使用這兩個商標的條件。因此，法院宣判，商標法不再保護寶潔公司使用Sure這個商標生產衛生棉，或使用Assure這個商標生產任何產品。

［本案啟示與解析］

人們可能聽說過企業囤積原料，囤積產品等情況，但是人們大概沒有聽說過企業囤積商標的事情。而本案所涉及的正是一個企業囤積商標的問題。寶潔公司利用“次要品牌”囤積商標的做法是否可取暫且不論，這種做法至少有力地說明了商標是一種資源，一種財富。商標有時甚至會左右一件產品的銷路，這意味著，在其他因素相同或相似的情況下，商標會決定一件產品的市場競爭力。正因為看到了商標在推廣產品的重要性，寶潔公司才專門設立了以囤積商標為目標的“次要品牌”項目，不惜重金購買囤積商標，以備將來之用。

顯然，寶潔公司的“次要品牌”項目是依照美國商標法中“使用原則”的要求設計的，可謂上有政策，下有對策。按照“使用原則”，如果一個商標在註冊後的連續三年內沒有在商業中使用，這個商標就進入了公共領域，商標權人就不再擁有這個商標的所盎權和獨家使用權。所以，商標擁有者在註冊商標後，必須在商業中連續使用，才能保住這個商標的所有權。

表面上看，寶潔公司的“次要品牌”項目似乎符合“使用原則”的要求，因為寶潔公司每年都把50件產品使用囤積的商標，銷售到美國各地。但是，這種做法顯然有悖於商標法中“使用原則”的立法目的。美國商標法之所以要求商標註冊後必須在商業中連續使用，一個重要目的在於避免搶註商標，以造成商標資源的浪費。強生公司正是抓住寶潔公司“次要品牌”項目的弱點，成功地虎口奪寶，如願獲得了自己鐘情的兩個商標。

在與寶潔公司的商標爭奪戰中，強生公司可謂有備而來，而且在戰略上技高一籌。首先，在決定起用Sure和Assure & Natural兩個商標前，強生公司作了大量的研究和調查，對寶潔公司在市場上使用Sure和Assure兩個商標的情況了如指掌。其次，面對寶潔公司的指控，強生公司有備而戰，制定了適當的應戰策略。

俗話說，進攻是最好的防禦。在商標戰中，也是如此。商標戰中的被告並不一定完全處於守勢，被動挨打。在一定條件下，被告完全可以採取主動進攻的策略，以攻為守。在本案中，面對寶潔公司的侵權訴訟，強生公司便採取了主動攻擊的策略。具體而言，強生公司在辯護中直接攻擊寶潔公司的“次要品牌”項目，稱這個項目並不符合商標法規定的商標要在“商業中使用”的要求，沒有有效地維護Sure和Assure兩個品牌。事實證明，強生公司的這一策略達到了預期目的，成功地說服法院作出對其有利的判決。8