本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》
賴清陽律師
房地產交易一直以來都是世界經濟發展的主要支柱之一,從全世界頂級的大富豪到剛踏入商界的年輕投資人,均把房地產投資作為一個非常主要的投資方向,投資是成功還是失敗,投資回報的大小或正負,取決於投資人買入與賣出時,所投資房地產的價值。那麼, 如何來決定一個房地產的價值呢? 作者就目前大家普遍採用的幾種房地產估價方法向各位朋友做一介紹:
- 市場價值計演算法(Fair Market Value Approach):
從名字上大家可能已經可以看出來這是一種以市場價值為基準的估價方法,它的基本考慮,是以在同一地區或極類似地區,與所評估房地產相近的物業在最近成交的價格。舉例來說, 若您想賣您的房子, 那麼估價公司會在您這個社區裡找3-4幢與您的房子非常相似且又在最近過戶的房子, 以這幾幢房子為基準, 並考慮房子的大小、新舊及房屋狀況。綜合起來最後得出您房子目前的價值,此種方法簡單、直接,買賣雙方都易於接受,故被廣泛的用於居民住宅的買賣,但此方法的缺點是必須要有可以比較的房地產存在,若交易的房地產缺乏或根本沒有可以比較的參考物,則此方法無效。比如說一個連鎖旅館, 新的大約每個房間6萬-10萬美元, 舊的大約每個房間2萬-5萬美元, 獨立旅館,新的大約每個房間3萬-8萬美元,舊的大約1萬-4萬一間。
- 成本計算法(Cost Approach)
當所交易的物業缺乏或根本沒有參考物時,前面所講的市場價值計演算法就無法運用了,比如,休士頓的太空體育館(Astro Dome)目前正在尋找買主,太空體育館的價值為多少,這幾乎沒有可能以類比的方法來得出。此時, 我們可以用現在的技術與材料來建造這樣一個體育館的成本 (Cost), 減去從太空體育館興建一直使用到目前的折舊 (Depreciation), 並綜合太空體育館目前的維護保養狀況, 再加上土地目前的價值來估計太空體育館目前的價值。此種方法往往運用於大型房地產投資專案上,其估價過程比較複雜。
- 三. 營收計演算法(Income Approach)
所謂營收計演算法是一種專門用於營業收入的房地產,也就是通常我們所說的商業地產:如旅館、公寓、購物中心、餐館、寫字樓等等,這些商業地產由於經營所得的利潤均直接或間接與該房地產有關,故目前市場上一般在估價時都以該房地產的年營業收入作為一個基數,考慮該房地產的經營成本與該房地產剩下的使用壽命,並比較類似地產的投資回報率,在經過一定的計算方法而得出一個市場價值。以旅館為例,有三種估計方法: 1)可以旅館的年營業額乘2-6倍作為該旅館的市場價值。也就是說一家年營業額為80萬美金的旅館,它的市場價值可以低至160萬也可以高到480萬,平均320萬美元;2)也可以淨收益(NOI), 即營業額扣除所有的開銷,包括稅、保險、人事、修理、管理等以後的收入,但不包括分期付款,乘6-15倍(Gross Multiplier)或報酬率(Capitalization Rate at 5% -15%)。如一個80萬生意的旅館, 開銷55萬, 以淨收益25萬乘上6-15倍, 則可賣150萬到375萬。3) 或以淨現金收入扣除分期付款後乘5到15倍加貸款額可決定售價。如80萬生意,開銷55萬,淨收益25萬,如以貸款額150萬年息10%計,每年利息15萬,則每年現金收入10萬,則可賣10萬乘5到15倍的首期付款加150萬貸款,則售價為200萬到300萬。
上面介紹的三種計算方法是目前美國地產交易中最普遍採用的方法,但真正在交易中如何掌握運用,就靠買賣雙方的迫切性及談判技巧,及臨場發揮,經紀人及律師的累積經驗和人脈關係,也會有不同的結果。