本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》
白釗民
1.瞭解地基之現況及過去修理之全部細節
瞭解房屋地基過去的修理資料之所以重要是因為地基修理有可能對未來產生下列幾種影響:
- 未來發現地基需要修理或調整時的處理較為複雜- 過去的地基修理如果是局部性的,未曾修理過的部分自然不受以往修理公司的保證條款之保障, 如果未來在未修理過的部分出現移動, 需要另外花費地基修理費. 過去的地基修理如果是全面性的, 未來出現移動時, 當初的修理公司如果已經停業, 同樣需要另外花費地基修理費請其它公司來做進一步的修理, 即使當初的修理公司仍然存在, 該修理公司的意見未必完全以屋主的最大利益為考量, 而屋主為了行使保證條款的權益, 時常被迫接受修理公司的意見.
- 每次修理地基或調整既存之地基樁柱後都必然會帶來昂貴的表面修理費用, 包括內外牆体裂縫之彌補與油漆(油漆時由於顏色不可能調配到與原有顏色完全一致, 時常需要全面重新油漆,因而大幅增加成本), 破裂磁磚的更換(磁磚通常在兩三年後就無法配到尺寸及花色一樣的, 因而也經常使全面更換成為必要), 以及變形門框的調整.
- 地基在修理前的移動(包括下陷及上昇) 以及在地基修理過程中所必然造成的移動都很可能損壞在地基中或地基下的污水系統. 最常見的情況有斷裂, 接頭脫位, 及下水管傾斜度被改變而形成管內積水, 這些損壞輕則使下水不順暢, 重則使地基下方積水而造成地基問題惡化. 地基中或地基下的污水系統之修理由於涉及在混凝土地基上鑿洞或是在地基下方開爬行隧道, 因而費用相當高, 通常少則萬餘元, 多則超過二萬.
在德州最常使用的住宅地基建造方式為一次澆灌的混凝土地基, 此種地基最常使用的修理方式為 Piling,
Cable Lock, 以及 Bell Bottom Pier 三種, 前兩種方式都是將圓柱體的混凝土塊, 利用房屋本身之重量逐塊壓入土中, 直到土壤對混凝土塊的阻力大於房屋的重量時, 混凝土塊不再繼續深入而對房屋產生支撐作用, 以此為基礎將房屋下沉部份架高恢復水平, 這兩種修理方式施工容易, 在修理當時確實可迅速達成目的, 但往住因房屋本身重量不足以將混凝土塊壓深至不受地表氣候影響的土層深度, 修理過後地基仍可能連同新加的支柱(Piers) 一同緩慢下陷. 第三種 Bell Bottom Pier 的修理方式是在事前先找出施工當地不受地表氣候影響的土層深度, 之後鑽出足夠深度的長洞, 洞的底端擴大面積成為鐘形以增加支撐力 (因此名為”Bell Bottom Pier”), 之後在長洞內置入鋼筋, 注入混凝土, 待混凝土乾固後, 以鋼筋混凝土的地下長柱為為基礎將房屋下沉部份架高恢復水平, 如果施工程序正確, 可以永久性的達成矯正地基下陷的目的, 而且施工過程中對房屋的干擾較少, 破壞自然也較少, 為最理想的地基修理方式, 但由於施工時在灌注混凝土後有一段等待乾固期, 會對屋主帶來一些不便, 因而並沒有普遍受到市場的採用.
2.查明房屋是否座落於斷層線上(Fault Line)
許多購屋者不知道德州有斷層線的存在, 但實際上在華人相當密集的 Fort Bend County 及 Harris County 都有多條斷層線. 房屋如果位在斷層線上, 地殼的移動雖然輕微, 但地基出問題也是遲早的事, 就算修理過了, 也仍然會再度損壞, 因為沒有任何一種修理方式可以阻止地殼移動對房屋的影響. 有些在老社區地基有問題的舊屋被建商收購後拆除重建新屋, 如果正好在斷層線上, 在剛建成時雖看不出任何異狀, 但日子久了問題又會逐漸顯現. 斷層線的詳細分佈位置在 County Office 的工程部門都有, 從網路上也可以查到, 如能在購屋前花點時間查閱資料就可以輕易避開買到一個爛攤子的可能性.
3.暸解屋頂的年齡
許多購屋者對於屋頂是否有漏水非常重視, 即使對最輕微的屋頂滲水都感到無法接受, 實際上多數屋頂在暴雨時或在下雨時刮風都可能有少量雨水從排氣管, Roof Jacks, 或屋頂與外牆接合處滲入, 而絕大部份的漏水修理費用其實並不太高, 因而只要沒有因漏水而造成嚴重的室內建材損壞(例如地毯,天花板,或牆壁發霉或地板變形,變色等), 屋頂的偶發性小漏不應對購屋決定發生決定性的影響. 相對的, 對於屋頂覆蓋材料的年齡我們卻應在簽約前給予更大程度的重視, 因為大部分屋頂使用的瀝青瓦片(Composition Shingle) 在德州的氣候條件下一般只有約15年的使用年限(瀝青瓦片的品質及屋頂斜度會產生大約加減5年的影響), 一旦使用年限到了, 由於頻繁漏水的可能性大幅增加, 以及社區管理委員會可能基於外觀的理由出面干涉, 無論是否漏水, 隨時都可能需要花費大筆更換費用, 依目前市場行情, 大部份房屋的屋頂更換成本大約在 $10,000 到$15,000 之間, 是一筆值得重視的金額. 至於屋頂的年齡, 可在看房子時自行從地面觀察及向賣方詢問, 如果仍然得不到放心的答案, 便應在房檢時向檢驗人員諮詢.
4.暸解冷暖氣, 熱水器, 及主要家電之年齡
冷氣, 暖氣, 熱水器, 烤箱, 燒飯爐, 洗碗機, 微波爐…等各式家電用品的平均預期使用年限都在10年到15年之間. 這些家電用品在使用超過10年後故障率便迅速升高, 而修理費用由於人工及零件的成本昂貴, 時常高到不值得去修, 例如更換價值五百元的洗碗機內一組生鏽了的碗籃就可能花費三百元, 更換一個價值一千元的烤箱內故障了的控制板可能花費四百到五百元, 通常上了年紀的家電用品一旦出了問題, 便多半需要換新. 如果一棟房屋的年齡在12年到15年左右而多樣家電從來沒有更換, 那麼在不久的未來, 很可能會發生近萬元甚至更高的費用. 這種潛在的成本賣方沒有義務告知, 經紀人及房檢人員也未必能夠得知, 只有靠買方自行評估, 如果在事前花費少許心力設法約略暸解各項家電的年齡, 可做為出價的參考以及減少事後頻頻發生意料之外的開銷時的懊惱.
5.留意房屋是否有拖延多年的白蟻問題
休士頓地區的白蟻大致分為本土地下性白蟻, 乾材性白蟻, 及台灣種地下性白蟻三種,. 其中台灣種地下性白蟻多半發現在 Bay Town 附近, 在 Sugar Land, Missouri City, 及 Katy 等地區僅零散見於使用鐵軌枕木做為園藝材料的房子. 乾材性白蟻散佈範圍雖然較台灣種地下性白蟻為廣, 但由於它們生活在木材之內, 每窩白蟻的個体數目較少, 所以造成嚴重損害的情形相當少見. 本土地下性白蟻 (Domestic Subterranean Termite) 是最常見的種類, 絕大多數屋主所見到的都是這種白蟻.
白蟻問題雖然普遍, 但真正影響房屋結構的情形在比例上其實很低, 原因在於 (1)與多數人的瞭解所不同的是白蟻在正常狀況下損壞木材的速度很慢, 除非它們進入經常潮溼的木材之中, 例如滲水的淋浴間牆壁或下雨時會漏水的外牆之內. (2) 地下性白蟻為了自身的安全以及保持溼度, 對所有的活動範圍都以泥土與外界隔離, 又因為工蟻有不斷搜尋新的食物來源之天性, 這種持續搜索活動會在牆上造成小洞以及補洞所留下之泥土, 使得白蟻非常容易被人發現以及處理. (3) 房屋在建造時所使用的木材都能夠承受相當程度的損害而不致於危及結構強度, 對於沒有持續漏水問題的牆壁, 白蟻在二三年內通常不會造成需要修理木結構的狀況. (4) 地下性白蟻的處理非常容易. 在2000年之前曾經有約20年的時間, 市面上沒有容易使用又極具效果的白蟻藥, 再加上處理白蟻之業者的渲染, 使許多人對白蟻產生了誇張性的恐懼, 但由於科技的進步, 今天市面上已有很容易將白蟻一網打盡的化學藥品, 大多數的白蟻問題只要一次處理就能維持多年.
雖然白蟻處理不再困難, 但如果房屋有了白蟻而多年不予理會或是處理不得其法, 仍然有可能因過度延誤而產生重要結構受損的情況, 這種情況多半發生在屋主完全沒有警覺性, 或是長期出租的房子, 由於在房屋出租期間房東很少有機會仔細觀察房屋狀況而許多房客對於不直接影響他們生活的問題並不在意而聽任其自然發展. 做為一個購屋者, 當發現房屋極度欠缺保養或曾經多年出租時, 對於牆壁上的損壞應提高警覺, 仔細觀察. 對於白蟻造成結構性損壞的牆壁通常有兩個共同特點, 其一: 在同一個區域內出現數條不同方向的不規則裂縫, 裂縫後的木材已變質或鬆軟, 用螺絲起子一試就可明顯感覺的出. 其二: 在出現裂縫的區域有白蟻活動所留下的點狀或條狀的泥土.
對於白蟻所造成的結構損壞之修理工程, 其費用多寡因損壞位置之不同而有很大差異. 在一般沒有門窗的牆壁, 牆內的承重木結構非常容易補強, 其修理費最主要在於修補切除後的表面牆板 (Sheet Rock) 及油漆. 但如果損壞發生在門窗正上方的橫樑 (Header 或 Top Plate) 上, 由於橫樑需要完全取出更換, 成本就會高出數倍. 最糟的情況是如果支撐二樓地板的橫樑 (Joist) 也受到較大範圍的損壞, 工程費用就會更高. 事前自已多一些用心往往可避免許多事後的頭痛, 完全仰賴經紀人及檢驗人員去避免風險不是很切合實際的想法. 因為經紀人不是專業檢驗人員, 沒有能力判斷白蟻是否存在及損害程度. 白蟻檢驗人員不具備結構方面的專業知識, 沒有能力判斷損害是否需要修理. 房屋檢驗人員對於表面牆板之後的木結構由於無法看見因而沒有責任做出評估.