本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》

白釗民

休士頓地區幾乎每年在颱風或是豪雨過後都有少部分的房子會遭到水淹，但通常都是局限於極少數房屋, 去年八月份 Harvey 在休士頓地區卻造成大面積水災，大量的房子遭到水淹，不但受災戶馬上面臨到如何整修的問題，大量湧入房屋市場的投資人也面臨同樣的疑問, 在整修淹水房的過程當中，最大的挑戰是如何清除房子內已經產生的霉菌以及如何消除未來霉菌造成健康問題的可能性。

處理淹水房最重要的一件事情就是保留處理紀錄，需要保留的紀錄包括(a)在每一個步驟當中，把每一個處理的部分都拍下照片，(b)處理過程當中所產生之一切費用的收據，以及(c)在處理過程中和處理過後所做的檢驗報告。在日後出售或是出租房子時，這些保存的文件會成為消除買方或者租客心中疑慮最有利的工具，萬一出售或出租的房子仍然不幸發生霉菌的紛爭時，這些文件也成了證明自己「善意」的最有力證據。

淹水房的處理過程應包含下列幾項：

 

1. 拆除被髒水泡過的結構: 應該拆除的項目包含內牆板、牆角鑲邊（baseboard)、淹水線以下的櫥櫃（廚房及浴室）、所有的門、以及地面覆蓋物（地毯、磁磚、地板）。內牆板拆除的範圍通常分為兩呎、四呎，六呎或八呎，視淹水線的高度而定。廚房以及浴室的櫥櫃許多人選擇不拆，因為更換成本過高，而且拆除櫃子會損害檯面，更進一步提高修理成本，但是櫥櫃底面與地面之間的空間和櫥櫃後面的牆板有可能無法處理而造成日後的問題。還有許多屋主認為磁磚不會造成霉菌的問題，而實際上，磁磚接縫材料是有透水性的，而且磁磚的底部必然會有一些空隙存在，這些地方都會使霉菌存留，在日後重新繁殖而形成很難追查原因的問題。

 

2. 乾燥: 可以自然乾燥或者使用風扇加速乾燥，乾燥的過程當中，每一個房間應該不停的使用能夠過濾霉菌的空氣濾清器，以減低霉菌在空氣當中漂浮並且停留在其他未受污染之表面的數量。乾燥的程度應該是使所有建材所含的濕度降到12%以下，霉菌的種類雖然很多，不同的霉菌對於濕度的需求也有不同，但一般來說，當濕度降到16%以下，霉菌的繁殖能力就大幅下降，而濕度降到12%以下，霉菌就呈現靜止狀態。

 

3. 濕度檢驗: 乾燥過程結束後，應該請專業人員使用濕度計檢測證明房子內所有的建材濕度都已經降低到安全程度，並且開具檢驗報告，以供日後需要證明時使用.

 

4. 清理以及消除霉菌: 使用適當的工具將肉眼所能見到的淤泥、垃圾、以及灰塵全部清理乾淨，清理過程當中，空氣濾清器應該持續使用，清理乾淨後再使用消除霉菌的物質噴灑到所有曾經被髒水浸泡過的建材表面以及縫隙，之後讓噴灑的材料自然乾燥。能夠消除霉菌的材料包括 Bleach, Borax, Vinegar, Ammonia, Hydrogen peroxide, Detergent, Baking soda, Tea tree oil, 以及市售的各種加工成品，這些物質都能夠殺死霉菌，它們無法殺死霉菌孢子，但是可以使孢子呈現靜止狀態，只要不遇到充分的濕度就不再繁殖，最簡單經濟的方法可能是到店裡購買現成的加工產品使用。

 

5. 清理空調系統以及空氣管路: 空調系統的內機（熱交換器）以及管路，在清理房屋之前以及清理的過程中遭到污染，而在清理工作完成後重新把霉菌帶回到其他建材上，是最容易受到一般人忽略的常見問題，由於空調的熱交換器在使用時都是潮濕的，在清理房屋的過程中，容易吸附大量的霉菌以及提供霉菌一個很好的繁殖場所，在房屋清理完畢後，又經由空氣循環系統將霉菌送到屋內的每一個角落。清理空調熱交換器以及管路的方式，是在所有的空調出口蒙上紗布，然後在熱交換器之前提供一個開口，將循環風扇打開後，從開口處噴入除霉菌的物質，藉由空氣循環使熱交換器的表面以及送風管道的內面沾染到除霉菌的物質，等待風乾後再將出風口處的紗布卸除。

 

6. 重新安裝拆卸的建材以及用品: 重新安裝的過程中，時常造成困擾的是家電用品應否更換，對於家電用品的保留或是更換，一般屋主的決定方式，是在水退以後開機測試，以它是否仍然工作來決定取捨，但這一種方式其實是帶有風險的，因為淹水有可能爲家電帶來延遲性的損壞，有時甚至會造成危險而對使用人造成傷害。一般來說淹水對家電造成的影響分成幾種(a) 無法清理的霉菌- 由於水是無孔不入的，泡過水的家電在淹水線以下所有的縫隙裡都會沾染霉菌，想要徹底清除有相當難度，即使技術上可以做得到，成本考量也時常會使得清理不值得。（b）隔熱層-許多家電用品當中都有隔熱層的存在，例如冰箱、冷凍櫃、熱水器、以及洗碗機、烤箱、烘乾機等等，有些隔熱層的安裝是完全無法拆卸的，無法拆卸的隔熱層會長時間保存濕度而造成家電用品的鏽蝕。（c）馬達-馬達受泡水的影響程度取決於浸泡時間的長短，馬達的年齡，軸承的種類，軸承採用的潤滑方式，以及水中所含有的化學物質之腐蝕能力，有時馬達在水退之後仍然能夠正常工作，但是水中所含的污染物可能加速零部件的腐蝕，而在一段時間之後出現問題（d）電路-家電用品中的電路系統，容易受泡水損壞的，通常包括電子控制、自動開關、電路接點、以及各種金屬零部件，有些損壞會在發生後即時顯現，也有時會在一段時間之後才顯現出來，電路系統所受的損壞，輕則使電器用品無法操作，嚴重時有可能造成短路，甚至使機體帶電，導致觸電，因而凡是被水浸泡過的家電用品，如果想要保留，必須經過專業人員的徹底檢查，而徹底檢查以及清理的費用通常相當昂貴，而使得保留得不償失。

 

7. 成果檢驗: 在前述的處理程序全部完成後，需要請一位有霉菌檢查執照的人員做一次霉菌檢測，證明所有的處理過程都正確完成，沒有遺漏，之後才能進入下一個程序，將房子上市出租、出售、或者遷回居住。

 

在對於淹水房的整修程序有了徹底了解以後，就可以很清楚的知道在購買淹過水的房子時應該注意的事項。首先當然是在簽約以前要求賣方提供在房屋淹水後全部處理過程的詳盡資料記錄，包括收據、照片、以及不同階段的檢查報告，對於無法提供處理記錄的房屋，最好能夠敬而遠之，因為在 Harvey 之後，市面上人工缺乏，有太多不負責任以及外行的包工，只顧賺錢而沒有按照正確的手續處理，也有一些屋主為了節省開支而採取敷衍了事的裝修方式，只求把房子表面清理乾淨，儘快脫手了事，如果買方因為房價比淹水前顯著便宜，就貿然進入市場買進，將來再轉手出售或者出租時，有可能帶來更大的財務損失，甚至於訴訟案件。

除了詳細審查賣方所提供的處理過程之記錄資料外，買方應該再次請有執照的霉菌檢查人員重新做一次霉菌檢驗，因為賣方在處理過程當中如果不夠徹底，有所疏漏，則可能在裝修完畢時霉菌含量很低，但經過幾個月的繁殖後，霉菌又再呈現過高的含量，這種情形在 2018 上半年不算少見，若要購買淹過水的房子，不應該為了節省小額的霉菌檢查費，而甘冒更大風險。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》

梁競輝

這是一個真實的故事。

大約100多年前，在美國西部，有兩個美國鐵路員工都在太陽底下， 很賣力的工作。

有一個記者問第一個員工說，請問您在做甚麼?

員工Dave Anderson 回答說，我正在鋪鐵路的鐵軌。

當記者問第二位員工Jim Murphy時，他興高采烈地回答說，我正在建造一個全世界最長，又最快的鐵路， 可以從美國東部紐約州，到西部的加州。 不但如此，他還補充説，我每天工作的時候，我都在思考，要怎麼樣才能夠事半功倍，做得更快，更好。

請問您，20年後，哪一位成了鐵路公司的總裁？

有一位房屋建造商工頭，為建造商服務了30年以後準備退休。可是當他向老闆提出退休計劃的時候，老闆非常的不捨得，要求他再為公司蓋最後一棟房子之後再退休。

這工頭非常的不情願，所以他雖然勉強答應了， 但是他用各種偷工減料的方式，很快的把房子草率的蓋完了。 等他參加公司為他準備的退休會的時候，老闆竟然把這最後一棟的房子的鑰匙交給他，做為他為公司服務30年的退休禮物， 這時候這工頭非常的後悔， 因為他的敷衍了事， 竟然成了他的禮物。

從這兩個故事，都讓我們認識到，我們做事的心理與態度是非常的重要。

同樣的，我們做一件事，不管是幫自己做，還是幫公司做， 都要盡心盡力做的最好， 因為我們種什麼，將來就收什麼。 個人的成長，也就是公司的成長。  每天努力的學習 盡心盡力 把事情做得更好 ，這個成長的經驗是別人無法取奪的。

有人可能會想，如果我學了很多，都是我自己的經驗累積， 而不去教導其他的人，這樣我的工作才會有保障 ，不會被公司開除，或者被更年輕的人，或 大學畢業生所取代。  其實 這是那些沒有長進， 只是在 公司混時間的人， 最後會遭遇的結果。

在這個高科技的時代， 人工 智慧(A.I. Artificial Intelligence )發展之下， 很多機器人都能夠自動學習 ，在不久的將來， 連醫生和律師的工作， 都有可能被IBM Watson 取代， 那更不用說 一般的初步行業， 譬如: 超級市場的收銀員， 或是將來的公共汽車駕駛員。

在這個 人與人從世界性各國國家競爭，還要與機器人競爭的高壓力環境下如何取勝?

寫下您的人生目標， 三年，五年，10年，20年後，您的人生計畫.

1 .  不但如此，還要每天 拿出來看。 為了要達到人生的目標 20年以後， 每天是都要向自己的目標邁進。 每年，每6個月， 3個月， 每個月，每個星期，還有每一天。 您每一天早上，有沒有好好的計劃您的這一天要怎麼使用? 甚至每一個小時 都要朝您的既定目標，走一小步。   其實這是 人與動物最基本的差別。  這是上帝 造人與動物不同的地方， 因為人可以寫字，看書。 目前我還沒有發現 其他動物有看書與寫字的能力。 所以說 時代不斷的進步， 累積了各種 豐富的知識與經驗， 傳給下一代 可以更進步。  反觀動物類， 仍然停留在幾千年前原始的生活方式。 這讓我領悟到人要進步， 也要 發揮 看書與寫作 的功能。 否則的話，仍然停留在舒適的環境當中，沒有長進， 那不進則退，  可能會遭遇到被淘汰的命運。

 

2 .  每天反省,思考, 今天所做的 每一件事. 所遇到的每一 個人. 一些具體的談話內容 稍做筆記 並安排下一次見面的時間, 最後不要拖太久, 否則會失去聯絡. 有沒有說錯話的地方?  如有, 如何改進?

每天時間的安排 是否做到? 或者妥當? 太緊湊?  是否做到最重要該做的? 還是做到最緊急但並不重要的事? 是否可以 交託給 更合適的人? 可能做得更好? 您有照顧到自己家人的需要嗎? 還是 只顧著事業?

4. 您的財務有做計劃嗎? 有預算嗎? 每天花的錢有紀錄嗎? 每個月有結算嗎? 銀行的戶頭 還有信用卡的支出都在預算當中嗎?

5. 在飲食方面，有定時, 定量嗎? 是否合乎健康標準?

6. 在健康方面, 有做到定時,早睡早起? 有足夠的運動嗎? 要知道健康才是真正屬於自己 的財富. 不要為了賺錢而熬夜 傷害了身體， 到時候賺的錢都要交給醫生，可能還不夠。 要清楚地知道，百日病，無孝子。

要知道 成功需要努力，每天不斷的努力，並不是偶然從天上掉下來。 成功是屬於有準備的人。 華人之光，籃球明星林書豪， 如果平時沒有週全的準備好， 當機會來到的時候，無法抓住，求技發揮不出來，機會就再也沒有啦。

美國的首富之一，Warren Buffett ( 沃倫·巴菲特) 曾經說過一句話， 如果當您在睡覺的時候，沒有辦法賺錢，那很可能您就要 辛苦一輩子, 做到您回天家那一天。 ( If you don’t find a way to make money when you sleep, you will have to work until  you die.)

再次祝台商會每一個會友 都能夠 互相的鼓勵，勉勵與支持 ，有全方位的成功. 從認識那創造我們生命的真神開始。