本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》
Lai, Corsini & Lapus, LLC
賴清揚 主任律師
在美國不少州包括德州在內，房地產的買賣交割原則上不需要律師的介入。房產經紀人可以獨立指導客戶完成看地、協商價格、簽訂合同直至過戶的全過程。但是，如果涉及商業房地產買賣，特別是如果涉及的金額數量較大的話，我們建議聘請懂得房產買賣的律師諮詢審查。律師的介入不僅可以指出買家或者經紀人可能忽略的地方，幫助買家更全面地保護自身利益﹔而且往往可以通過對土地和交易的理解，進一步降低購買價格或者節約其他成本花費。可以說，律師的介入往往為買家降低了房地產買賣的總成本。
賴律師在數十年的工作中，將房地產購置中的一些主要考慮因素縮寫歸納為8個字母：SEAT TIFF。這八個字母按順序分別代表土地丈量（survey）、環境分析（environment）、估值（appraisal）、產權（title）、房地產稅（taxes）、保險（insurance）、資金(financing)以及可行性調查（feasibility）。
- Survey。簡單來說，地產的介紹有時並不能精確界定房地產的範圍，所以一個由協力廠商完成的土地丈量將是買方瞭解土地邊界和情況的最可靠方式。土地丈量不僅可以精確標出待售土地和房產的邊界，而且會標識其他需要買家注意的情況。比如，土地範圍內的各種公共措施（電線，管道，道路等）﹔或者協力廠商可以合理使用的土地範圍（採油管道，便道等）﹔或者錯誤建設在鄰居土地上的建築物等。這些情況都有可能影響土地的價格和開發使用，而且往往隻能通過丈量的方法獲得其具體的資訊。
- Environment。環境調查報告包括現有的環境污染程度可能影響土地使用和價格的環境因素，以及該土地開發後對周圍環境影響的評估。前者既包括土地上遺留的人為有害因素，比如填埋場地或工業污染等﹔也包括自然因素，如依法必須保護不能開發的濕地等。後者包括土地開發後的環境調查。特別是對環境有潛在污染的一些生產行業，需要事先完成規定的調查。對這些環境因素的瞭解和調查，往往隻能通過經驗或者聘請協力廠商專業公司進行。得出環境調查報告後，也需要律師進一步指導應付措施。另一方面，如果忽略環境調查，買家可能會在後續的土地發展過程中付出巨大代價。
- Appraisal。估價指的是對待售的房地產合理的價格估算。一般來說，美國房地產業往往會採用 “income approach” 、“cost approach”、和“fair market value approach”等幾種常見估算方式中的一種或者幾種來進行評估。不同的方式適用不同的房地產類型，得出價格也往往互有高低。所以選擇合適的方式得出合理的價格是房地產買賣談判中的一個重要方面。
- Title。產權既包括了必要的調查和保險來保証買家獲得真實和完整的所有權，也包括了所有權轉移過程中的各項必須步驟和保障。有的情況下，房地產所有權可能在出售前已被抵押給了協力廠商。在不知情的情況下，買方即使完成了購買，也不一定可以拿到所有權，反而會陷入官司糾紛中。尤其是德州的土地，由於涉及地下油氣資源的開採權，所以所有權從屬可能會非常復雜。買家在完成交割之前必須確認賣家擁有合法的所有權。而確認的最常用方法是要求獲取最新的產權報告。特別注意的是產權報告中schedule A， B， C等附屬檔都需要仔細閱讀檢查。
- Tax。房地產稅也是買家需要考慮的重要因素之一。這裡包括買賣交割時和賣家分攤當年的稅款，更改土地用途時可能面對的大幅增加的稅率，以及各種合法避稅手段。尤其在德州，因為房地產稅率較高，如何合法避稅是控制成本的有效手段。比方說，農業用地的稅率比其他用途土地要低。但是如果將農業用地改變用途的話，有可能需要補交之前5年的稅額差價。所以，買家在買地時需要明確待售土地的性質，相應的稅額差價也是協商價格時的考慮條件之一。另一方面，由於不同用途土地的稅率不同，買家可以通過變更土地用途和分片開發的手段來降低總稅率。或者，通過和各級政府談判的方式來減免當地政府附加的稅率。
- Insurance。保險包括對一般責任險及房地產本身及其附屬財產的產業保險，以及對在其範圍內生活和工作的人員的保險。前者包括火險在內的各種財產保險，某些地區法定要求的水災和風災保險等﹔後者包括對住戶，客戶，職工或者建築人員的各項一般保險。除此以外，還有所謂的大雨傘保險來保護前面的險種沒有預料到的損失。這些保險，有的是法律規定必須購買的﹔有的雖然沒有明文規定，但是對商業用戶來說，卻是規避潛在風險的有效手段。
- Financing。資金方面，除了現款買斷之外，買家往往可以從金融機構甚至賣家獲得貸款。由於美國金融市場極度發達，各式各樣的貸款和還款方式層出不窮。買家一方面可以有較大空間挑選最適合的貸款方式﹔另一方面，買家必須時刻注意貸款條件中的各種可能的陷阱。這個時候，有經驗的律師的合同審查就顯得尤其重要。一般來說，買家總是可以通過談判協商的手段在貸款合同中為自己爭取有利條件。包括貸款費用，條件，利息（固定或者浮動），付款，年限，提前付款的罰金，個人擔保等條件的談判。
- Feasibility。可行性調查涵蓋的範圍較廣。一般來說，它包括對房地產買賣前後的實物和財務狀態及現金流的調查，並估算購買、修理、開發、維護等成本。在商業房地產交易中，它不僅可以方便買家計算成本開銷，也是進一步壓低價格的有效手段。特別是在雙方簽訂協議之後，買家可以有時間完成一份合情合理的可行性報告，其中客觀地列出買家需要承擔的維修和改進費用。買家可以以這份報告為依據，要求賣家分擔費用或者再一次降低價格。
上述文章來自中美歐聯合律師事務所（Lai, Corsini & Lapus, LLC）。 中美歐聯合律師事務所專注房地產投資，跨國並購，中國企業在美投資中常見的知識產權和美國出口管制法律對中國企業的影響和對應策略等領域的法律服務。
中美歐聯合律師事務所聯絡地址： Lai, Corsini & Lapus, LLC. 5800 Ranchester Drive, Suite 200Houston, Texas 77036 Tel: (713) 988-5666; 微信: lailawfirm