本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

張園立

隨著房市的回溫，休士頓及糖城的房價已經從2008年的谷底有爬了上來。有的地方甚至已經漲了25%，很多美國大公司也紛紛在休士頓設立分公司及工廠，更是讓這波的房市有了基本面實質的支撐。如果你是想要在最近買房子，也需要貸款，這篇文章可以幫助你多了解一點如何向銀行跟貸款公司申請房貸，以下我們分為幾大類跟大家講述

收入

銀行基本上現在幾乎已經找不到不查收入的貸款了，他們會要求你至少要有兩年以上的工作紀錄。 如果這兩年有換工作的話，兩個工作也是要在同一個類型產業。如果你是自己開公司，也是要有兩年的報稅收入，他們會用你兩年的收入平均當成你的收入作為計算。

資料要求: 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料、最近30天的薪資單。

信用分數

在美國，在你的名下借款，無論是車貸、房貸、買家具或家電的分期付款，都會列入信用分數的評比。如果有拖欠，就會列入紀錄。你的信用分數低，利率就會比較高。信用分數高，銀行就願意給你比較低的利率。一般來說，只要你是在740分以上，都可以拿到很好的利率。要是不幸在600 分以下，你可能需要檢視一下你的信用報告，看看是哪裡有問題。是不是哪個貸款忘記繳了，還是你的資料是否遭到了盜用，建議您一年定期檢查一次，隨時保持良好的信用。

頭期款要放多少

基本上我會建議放20%，因為美國銀行會要求你，如果沒有放超過20%，他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行，不是保護你喔，保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上，銀行們就覺得你有能力還貸款，所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係，放個5%也可以。等到你後來存夠錢了，還了只剩下貸款的78%，你就可以打電話給銀行，請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定，有的話當然最好。

還有一項很重要，你的頭期款是不能借來的，一定要用你自己的錢來買。如果是直系血親資助，也要寫一張贈與信 (gift letter) 來證明這個錢是送給你的，他們是不能要回去的。如果你是買投資房， 那就連贈與也不行喔。那筆頭期款一定要是你自己的錢，而且在你的戶頭內。當然有的人會說，那是之前人家跟我借的，現在他只是還我，所以還是我的。很抱歉，這樣子也是行不通的喔。

如何計算我可以貸款多少

2008 年的次貸風暴過後，銀行越來越嚴格把關。所以現在可以貸款的比例，負債與收入的比大約是45% (Debt-Income-ratio)。也就是說，在你名子下面的貸款，不能超過你每個月收入的45%。這貸款包含了信用卡貸款、車貸、學生貸款、現有的房貸、還有你要買這間房子的貸款 (本金P+利息I+房屋稅T+房屋保險I+管理費A) 。要怎麼知道本金利息怎麼算的呢 ? Google 一下Mortgage Calculator 你就可以直接在上面計算的了。首先輸入你的貸款金額(mortgage amount) 、利率(interest rate) 、貸款的年數(mortgage period)，你就可以看到你每個月需要付的本金跟利息 (monthly payment) ，是不是很簡單呢  ?

貸款需要的資料

如果你要申請貸款，你需要準備下列資料:

1. 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
2. 最近30天的薪資單。
3. 最近兩個月的銀行對帳單，如果有存入金額，都要證明來源。
4. 社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者，需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證，需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。

還有最重要的是，你要找一個擁有貸款經紀合格證書的人來幫忙你，畢竟買房子牽扯到這麼大一筆錢，你也不想要隨隨便便找一個人。現在大家都很流行一句話 : “不怕神一樣的敵手，就怕豬一樣的隊友” 。 可別選錯隊友啦 ! 鄉親 !

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

梁競輝

當我兒子12歲的時候，他有一個同學Josh，父親是一位很成功的牙醫師(美國白人)。Josh每天下課之後，他從不練鋼琴，或是參加補習班。而是有一個籃球教練，培養他練球，打籃球。這讓我做一個很標準的中國家長感到非常的驚訝。因為中國家長都需要孩子多讀書或者學音樂，學業方面的成長。認為打球只是休閒娛樂並不是很重要。何況他的父親是一個成功的牙醫師，想必Josh將來會繼承父親的行業，成為一個成功的牙醫師。但是為什麼要花那麼多時間學打籃球呢?還花錢請教練，每天練習。

經過研究才發現原來在美國，職業籃球員薪水可能是做醫生的好幾倍，甚至幾十倍。華裔的籃球明星哈佛大學畢業的林書豪(Jeremy Lin)，今年籃賽球季(2014-2015)的年薪是$1,500萬美金。這還不包括做廣告的收入。如果平均哈佛大學畢業生年薪$10萬美金一年，也要一百五十年才有$1,500萬美金!休士頓火箭籃球隊打入西區決賽一張票從兩三千到一萬五千元美金一張票。我才知道美國人對運動的觀念。後來更發現到原來重視體育好像一個小的人生的縮影，特別是美國的縮影。

美國是全世界最大的接受移民的國家。每年有超過100萬人從世界各地的民到美國。因為美國自由的國家。每一個外來的移民都有一個美國夢。也就是在這個自由平等的機會只要努力就可以達到理想的人生目標。美國也是一個注重體育的國家。不光是職業運動員收到極高的收入。甚至在大學中學都有學校與學校之間的運動。美國學生們積極地參與，更不要提四年一度的奧林匹克比賽。不管是夏季或者冬季奥運，運動家一顯身手的大好機會。拿到金牌的運動選手，可以一舉成名，光宗耀祖，或許承擔廣告代言人，收入不同凡響。這也是大家參加各種體育競賽，甚至很多家長從小就培養子女在運動方面的天才。

經過一番搜索，我才發現重視體育活動，有下列一些培養人格，增進做人，做事的優點。

第一：培養興趣。運動算是一個健康的活動。一般來說，小學，中學課餘時間很多，做運動比起玩電腦，和看電視，打電動遊戲，更能夠幫助健康。

第二：學習設定目標。(Set Goal)我們每個人做每一件事都要有明確的目標。人的一生也是一樣要細心的規劃。還要寫下來。每天早上要清楚的知道，我們該做的事情，是不是朝著我們的目標前進。如果我們從小就養成這個好習慣，將來的成就，絕對跟沒有計劃，沒有目標個人的人，大有不同。

第三：學習時間的規劃(Time Management)把每一天的時間，要該做的每一件事，要如何規劃，才能達到目標。還有輕重緩急，都要分類。把握著每天最好，最寶貴的時間，做最重要的事情。所以說寸金難買寸光陰，這是一點都不錯的道理。作為一個學生，有功課作業，還要把課餘的時間拿出來，從事體育活動，這是一個付出。

第四：建立信心(Self Confidence)當你的努力練習，不管是體育，音樂或是功課，有良好的表現的時候，信心就增加了。尤其是對自己的信心。這也是一分耕耘，一分收穫。不要存有僥倖的觀念，不勞而獲。

第五：培養團隊的合作精神(Team Work)一般來說，除非你是打網球，或者打高爾夫球，或是乒乓球可以單人獨得單打獨鬥，球類運動大致上是團隊合作。每一位球員，每一位隊友，都能發揮他的長處。大家互補，一個團隊，能夠超越個人累積的總和。

第六：學習自我管理(Self Discipline)自我管理能力，是成功最重要的一個習慣。一個表演者，或是運動員在比賽的時候，可能只有幾分鐘的時間，可是在背後的準備工作，可能要五年到十年。最高的獎盃或最高的榮耀，相對要付出最大的代價。這些好的習慣，如果是在年輕的時候就陪養好，將來就受益匪淺。

第七：學習領導才能(Leadership)你有好的態度?有正能量?有幫助人的心態嗎?你能夠領導一個團隊度過艱難的時光嗎?你願意承擔被批評的重擔嗎?你能夠負擔起來整個團隊的責任嗎?你的能力能夠管理三，五個人嗎?還是30到50?還是300到500?每一個層次所需要的能力都不一樣。是否越早學習越好?

第八：學習遊戲規則，守法，守紀律(Follow the Rules and Regulations)做每一件事或者每一種遊戲都有它的規則。如果從小就學習遵守遊戲規則，將來長大在家中和工作上有社交上的禮儀，或在社會上有法律，都有很大的幫助。這些習慣都是越小越早養成越好。美國有自由，但並不表示可以為所欲為，不顧他人。

美國人對運動給予的重視，這並不代表學業或者音樂就不重要，而是在兼顧學業的同時，也能夠在體育上得到訓練，有多方面的才能，這不是其他的課餘活動可以替代的。

很多在美國的華人第二代，因為受了父母過多的保護，在高中與大學時代從來沒有出去打工的經驗，到了大學畢業，找工作往往就輸了同學很多情商(Emotional Quotient)因為光是有智商(Intelligence Quotient)是不夠用的。

如果我們能在年輕的讀書階段，就培養了以上所提的好習惯，對長大成人，做人處事，都有很多的幫助。因为事業的成功，也是建立在良好的做人處事的好習惯。我們在美國這個有自由，又充满機會的國家，我們可以追求快樂理想的人生，(Pursue Happiness)我們要設計我們要的人生(Lifeby Design)而不是随波逐流(Lifeby Default)。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

賴清陽律師

［引用判決］Procter & Gamble Company v. Johnson & Johnson, Inc. (1979)

寶潔公司(Procter & Gamble Company，簡稱P & G) 和強生公司(Johnson & Johnson, Inc.)均是美國排名前三十位的超大企業。寶潔公司成立於1837年，現在世界各地擁有10多萬名員工，生產近300多種產品，年銷售額高達500億美金。強生公司成立於1887年，現在世界上50多個國家設有分公司，產品行銷世界各國，銷售額與寶潔公司不相上下。在寶潔公司和強生公司生產的眾多產品中都包括了個人衛生保健用品，如除臭劑，衛生棉，漱口水等。

在美國個人衛生保健用品市場上，寶潔、強生兩大公司的幾個品牌競爭激烈，新產品層出不窮。雖然各個公司採取的品牌戰略不同，但新產品的推出必然伴隨著商標問題。有時候，公司採用舊瓶裝新酒的辦法，在新產品上貼著舊商標，這樣做的好處是，消費者已經認同了已有的商標，所以公司不用冒太大風險啟用一種新商標。有時候，公司則採用新瓶裝新酒的辦法，為新產品打造一個新商標。這樣做自然名正言順，但是，也有一定風險。消費者不一定認同一個新品牌。為了減少這種不被消費者對一個新商標的反應。寶潔公司和強生公司也不例外。只不過，與強生公司相比，寶潔公司的商標戰略更加虎視眈眈，咄咄逼人。

20世紀70年代，寶潔公司和強生公司展開了激烈的商標訴訟戰。雙方的訴訟緣起於兩個商標Sure和Assure。1964年，寶潔公司準備註冊Sure這個商標，用以生產銷售腋下除臭劑和婦女衛生棉。誰知，這個商標早已被另一家生產除臭劑的公司註冊。寶潔公司不得不奪人之愛，為此打了四年官司，才從那家公司購得Sure這個商標，並於1968年正式在專利與商標局註冊。

Sure

寶潔公司於1975年2月27日提出的商標

SURE

寶潔公司於1968年6月11日註冊的商標

正在寶潔購得Sure這個商標之際，半路又殺出毎程咬金。原來，還有一家公司擁有一個名為Assure的商標，與Sure十分相近。無奈，寶潔公司又出資購得Assure商標，準備用來生產銷售漱口水和洗髮水。1972年，寶潔公司正式將Sure這一品牌的除臭劑推入市場，大獲成功，一躍而成為美國市場上銷售量最大的腋下除臭劑。1974年，寶潔公司終於將一批婦女衛生棉投入市場。但是，寶潔公司並沒有用Sure商標，而是用了Rely商標。

按照美國商標法，一個商標在註冊之後並不就此一勞逸。註冊之後，還需要維護。而維護的關鍵是必須在商品交易中使用這個商標。如果一個商標在註冊之後連續三年沒有在商品交易中使用，就不再受法律保護。這就是美國商標法中的使用原則。使用原則主要是為了防止搶注商標，造成商標資源浪費或不公平競爭。

美國商標法中的使用原則令一些希望儲存商標資源的大公司傷透腦筋，紛紛想出各種應對之策。寶潔公司就專門建立了一個名為“次要品牌”計劃（Minor Brands Program），專門維護那些已經註冊卻還沒有正式在市場中使用的商標。寶潔公司在註冊了Sure生產婦女衛生棉和Assure生產漱口水以後，並沒有將這兩個品牌的產品正式投入市場。於是，Sure牌衛生棉和Assure牌漱口水便進入了“次要品牌”計劃，成為被維護的商標。當然，Sure牌的腋下除臭劑仍然是寶潔公司的主打品牌，因為已經正式投放市場，所以不需要“次要品牌”計劃來專門維護。

1977年，強生公司研製出一種新型防漏衛生棉。在將這種衛生棉投入市場前，強生公司決定專門為其打造一個新商標。強生公司先後挑選了一些商標名稱，但是消費者抽樣調查的結果都不令人滿意。最後，強生公司的目光集中到Assure這個商標上。消費者抽樣調查結果顯示，這一商標可望獲得消費者認同。與此同時，強生公司又開發出一種新型婦女用衛生棉，並決定以Sure & Natural的商標將其投入市場。

在使用Assure和Sure & Natural兩個商標前，強生公司的律師發現，寶潔公司已經分別在1968年和1970年註冊了Sure和Assure兩個商標。強生公司立即在全國市場展開調查，發現寶潔公司在1968年註冊Sure商標以後，用其銷售腋下除臭劑，而沒有發現寶潔公司用這一商標銷售婦女衛生棉或衛生護墊。而且，強生公司只發現寶潔公司在1970年註冊了Assure這個商標，但是並沒有發現寶潔公司用這個商標銷售任何產品。

ASSURE

1970年寶潔公司經轉讓取得的“Assure”

根據這份調查的結果，強生公司的律師建議，強生公司可以註冊使用“Assure”這個商標生產婦女衛生棉。原因在於，寶潔公司雖然註冊了Sure生產衛生棉和Assure生產漱口水，但是從來沒有在市場上用Sure銷售衛生棉，或用Assure銷售任何產品。這意味著，商標法已經不再保護寶潔公司使用Sure銷售衛生棉或使用Assure銷售任何產品的權利。

在律師的建議下，強生公司便開始將新型衛生棉和新型衛生護墊兩種產品投放市場，並投入巨資宣傳Assure和Sure & Natural兩個品牌。這必然導致寶潔公司的訴訟。果然，寶潔公司以商標侵權等理由向法院起訴強生公司，要求強生公司立即停止使用這兩個有爭議的商標。

面對寶潔公司的指控，強生公司顯然是有備而戰。俗話說，進攻是最佳的防禦。在商標戰中，也是如此。商標戰中的被告並不一定完全處於守勢，被動挨打。在一定條件下，被告完全可以採取主動進攻的策略，轉攻為守。在寶潔公司告強生公司的商標侵權案中，強生公司便採取了主動攻擊的策略。

具體而言，強生公司在辯護中直接攻擊寶潔公司的“次要品牌”項目，稱這個項目並不符合商標法規定的商標要在“商品交易中使用”的要求，沒有有效地維護Sure和Assure兩個品牌。按照商標法，商標在註冊之後必須在商品交易中連續使用。如果一個商標連續三年不在商品交易中使用，這個商標就進入了公共領域，任何其他人或公司都可以使用。強生公司稱，寶潔公司在註冊了Sure生產衛生棉和Assure生產漱口水後，超過三年沒有在商品交易中使用，所以這兩個商標已經進入了公共領域。任何人可以用Sure來生產衛生棉，用Assure來生產漱口水或其他產品。

寶潔公司則申訴，在註冊了Sure和Assure兩個商標後，寶潔公司一直在透過“次要品牌”項目使用這兩個商標。按照寶潔公司“次要品牌”項目的規定，寶潔公司在每個次要品牌下每年要向市場投入五十種產。寶潔的具體做法是，在自己的產品或買來的其他產品上貼上寶潔次要品牌的商標，然後將這些產品銷往美國至少十個州。法院發現，寶潔的“次要品牌”項目共包括127個品牌，涉及180種產品。這些品牌足以供寶潔公司挑選使用五十年。

在本案中，寶潔公司按照“次要品牌”項目的規定，每年都會在50樣衛生棉產品上貼上Sure的商標，並將這些產品銷往至少十個州。從1964年寶潔公司開始使用Sure這個商標起到這起訴訟開始的十二年間，寶潔公司Sure牌衛生棉的累計銷售額只有874.70美元。而且，寶潔公司早已將自己的衛生棉產品投放市場，但是並沒有標示Sure這個商標銷售。同樣，寶潔公司從1970年開始擁有Assure商標，每年在50樣漱口水和洗髮水產品上貼上Assure商標，並將這些產品銷往十個州。至這起訴訟開始，寶潔公司Assure牌漱口水和洗髮水的累積銷售額只有491.30美元。

法院指出，商標法規定商標在註冊後必須在商品交易中連續使用。這意味著，商標所有者必須誠心誠意地在商品交易中使用這個商標，而不只是為了維護商標的目的象徵性地使用。法院發現，寶潔公司每年銷售50種Sure品牌的衛生棉和Assure牌漱口水不足以符合在商品交易中使用這兩個商標的條件。因此，法院宣判，商標法不再保護寶潔公司使用Sure這個商標生產衛生棉，或使用Assure這個商標生產任何產品。

［本案啟示與解析］

人們可能聽說過企業囤積原料，囤積產品等情況，但是人們大概沒有聽說過企業囤積商標的事情。而本案所涉及的正是一個企業囤積商標的問題。寶潔公司利用“次要品牌”囤積商標的做法是否可取暫且不論，這種做法至少有力地說明了商標是一種資源，一種財富。商標有時甚至會左右一件產品的銷路，這意味著，在其他因素相同或相似的情況下，商標會決定一件產品的市場競爭力。正因為看到了商標在推廣產品的重要性，寶潔公司才專門設立了以囤積商標為目標的“次要品牌”項目，不惜重金購買囤積商標，以備將來之用。

顯然，寶潔公司的“次要品牌”項目是依照美國商標法中“使用原則”的要求設計的，可謂上有政策，下有對策。按照“使用原則”，如果一個商標在註冊後的連續三年內沒有在商業中使用，這個商標就進入了公共領域，商標權人就不再擁有這個商標的所盎權和獨家使用權。所以，商標擁有者在註冊商標後，必須在商業中連續使用，才能保住這個商標的所有權。

表面上看，寶潔公司的“次要品牌”項目似乎符合“使用原則”的要求，因為寶潔公司每年都把50件產品使用囤積的商標，銷售到美國各地。但是，這種做法顯然有悖於商標法中“使用原則”的立法目的。美國商標法之所以要求商標註冊後必須在商業中連續使用，一個重要目的在於避免搶註商標，以造成商標資源的浪費。強生公司正是抓住寶潔公司“次要品牌”項目的弱點，成功地虎口奪寶，如願獲得了自己鐘情的兩個商標。

在與寶潔公司的商標爭奪戰中，強生公司可謂有備而來，而且在戰略上技高一籌。首先，在決定起用Sure和Assure & Natural兩個商標前，強生公司作了大量的研究和調查，對寶潔公司在市場上使用Sure和Assure兩個商標的情況了如指掌。其次，面對寶潔公司的指控，強生公司有備而戰，制定了適當的應戰策略。

俗話說，進攻是最好的防禦。在商標戰中，也是如此。商標戰中的被告並不一定完全處於守勢，被動挨打。在一定條件下，被告完全可以採取主動進攻的策略，以攻為守。在本案中，面對寶潔公司的侵權訴訟，強生公司便採取了主動攻擊的策略。具體而言，強生公司在辯護中直接攻擊寶潔公司的“次要品牌”項目，稱這個項目並不符合商標法規定的商標要在“商業中使用”的要求，沒有有效地維護Sure和Assure兩個品牌。事實證明，強生公司的這一策略達到了預期目的，成功地說服法院作出對其有利的判決。8

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

周政賢

小女兒四月下旬老三要出世，明雪也趕在四月下旬前往倫敦幫女兒坐月子，並在幾個月前專程到台灣，找坐月子中心買食材寄往倫敦以備需用。預定六月初回美，因為女兒準備於產後全家搬回美國定居，所以特別安排五月底我到倫敦時與Ming一同乘Royal Caribbean遊輪到挪威西部一遊。時間：May 23 – May 30, 2014上岸。

May 23, 2014

第一天早上一大早由家裡出發，乘地鐵到倫敦火車站乘火車往港口登船，沿路觀賞倫敦郊外景色，早上下雨，望著窗外綠油油的一片，上面濛著一層霧氣，景色相當迷人，倫敦人口雖然眾多，地價及房屋都很貴，但對田園，山林及古蹟保護得相當好。到了Southampton站下車與另一對夫婦共乘一部計程車往港口搭船，通關手續也非常簡單快速，不像美國海關人員動作遲頓問東問西，一等就是一兩小時。吃完午餐後，船上人員給我們作各種安全及休閒的講解，及熟悉船上的各種設施，已到晚餐時間。

May 24, 2014

第二天早上不到六點天就亮，即起床漱洗完後到頂層走步一個小時，八點即與Ming到11層吃早餐，坐在窗邊一面早餐，一面觀賞大海洶湧波浪及晴朗天空，心情也非常開心。飯後與Ming到13層運動場打幾輪迷你高爾夫及乒乓球，時間也過得很快，一下子就到了午餐時間。下午休息後到健身館，運動及三溫暖後到船上商店街Shopping，晚飯後先去看表演，由於今天表演的是脫口秀，因聽力的關係也沒什麼興趣，看完秀後到賭場去享受兩個小時的娛樂，順便試試手氣。

May 25, 2014

今早四點多天就亮了，船也在早上七點就靠岸了，這個城市叫Kristiansand，由於1:30PM就要回船上，所以一大早吃完飯就下船遊覽，Kristiansand位於挪威南部，是全國第六大都市，人口六萬多。1641年由挪威國王克里斯安蒂所建，因臨深海港灣，它的造船業非常發達。1685年挪威國王授與這裡的船長特權，允許他們對英國及瑞典商船搶劫，刺激了這裡造船業的發展。一出港口即進入市區，城市建在整塊的岩石山上，岩邊山上平台尚有幾個小湖接連在一起，整個港品由岩石構成，港灣寬大深廣，港內岩石島嶼縱橫岸邊建有一堡壘，控制整個港區防禦，前方設置砲台成弧形對準整個港口。

這裡居民生活過得相當悠閒，城市後邊公園到處有人散步或慢跑，有些則在湖邊釣魚，划船，整個市內商店也有的開門，有的不開門，除了遊客外，居民們穿著輕鬆的衣著到處漫步，海邊公園處處人們帶著小孩及寵物躺在草地上享受。初夏陽光溫暖的照射，這裡港口全年不結冰與丹麥有火車輪渡相通，由於風光明媚，氣候溫和是挪威最受歡迎的旅遊勝地，此地工業有木材，造紙及造船業，漁產豐富，是重要的魚類和木材的轉運港。

May 26, 2014  奧勒松港

第四天早上四點多就天亮了，早上六點起來晨跑，十四層頂樓寒風刺骨，整個船頂只有兩個神經病的在晨跑（我同另外一個白人乘客）。早餐後，到船頂觀看遊輪進港，整個港灣滿佈著很多大大小小的島嶼，且都被雲霧遮蓋了大部份，有如唐詩中所寫月濛寒水霧濛沙之境，港區內與各島嶼有拱橋相連，在古時戰略地勢相當險要。但在二次大戰時，德軍採用空中及傘兵攻擊下，一天就淪陷了。

11時進港靠岸，奧勒松緯度很高，是典型挪威小鎮，20世紀初曾發生大火，將整個小鎮燒得光光的，今天的城鎮是重新規劃興建，所以相當整齊美觀，但可惜的是街道乃保持原貌相當狹窄。本地海產非常豐富，港口有家有名的餐廳，很受遊客的喜愛，每日早上漁船回港，漁獲會直接送到餐廳，海鮮很新鮮，品質有保障，本來與Ming想去嚐嚐鮮，但在門口看到Menu最便宜的午餐，是三明治每客E$17.50歐元便打消念頭，下午到港市內遊覽並在港區內攤販Shopping (因這裡沒有出名的名牌專賣店，市內建築整齊劃一，港區四周風景也很漂亮是最好的取鏡目標。

奧勒松水族有超大型的水族箱每日有｢餵魚秀｣由服務員潛入水箱內餵魚。

以後又到觀景台，由於事先知道由下向上到觀景台很累，所以直接乘車到山上觀景台，由台上可看到奧勒松全景，街道，建物，港灣船隻及遠處森林景色極美，遊完後下山回船可真輕鬆多了。

May 27, 2014

今早9:00AM船就進港，由於事先女兒告訴我們一定要搭佛拉姆及麥道爾之間的高山火車，本鐵道全長22.2公里，從標高2公尺上升到866公尺，平均每18公尺就上升1公尺，鐵道坡度相當陡峭。今天天氣特別好，晴空萬里，沿線風光令人難忘。火車沿著山谷行進，谷中溪流清澈無比，令人一見就有跳進溪中泡水的念頭，車窗外兩旁崇山峻嶺，整座山像整塊巨岩稀落的長著寒帶喬木森林，令人覺得當地的花草樹木生命相當堅韌，就像挪威人一樣堅強的求生性格。

途中火車停在一個大瀑布旁，讓遊客下車觀賞及拍照，此瀑布不高，但水流很急飛濂垂壁，萬馬奔騰，遊客們各自爭取鏡頭。半山腰瀑布旁有位女人扭轉著纖腰，手足輕舞有如仙女下凡，最後我們在山頂下車（Myrdal）兩旁山嶺覆蓋著皚皚白雪，令人心胸舒暢，神情為之開懷。

中午在一家高級餐館食用當地有名的自助餐，食物皆為挪威名產，光鮭魚就有數種吃法，生的煙薰的，煎的，煮的，炸的各種口味，還有很多各式各樣的海產，肉類也一樣各式各樣不同吃法，小菜，沙拉及甜點更是口味獨特，飯後到旅館後公園換乘巴士作第二階段旅遊行程。

旅館背依一座大湖，湖上有各種水上運動器具，讓遊客租用，可惜因時間的關係無法享用。然後前行本地最有名的瀑布，潔白的水由山頂衝入，有如一片飛濂橫掛天際，遊客們走進瀑布下水潭旁，清涼水氣迎面噴來讓人神情為之一爽，回程中車停另一座旅館休息半個鐘頭喝杯咖啡，享用當地可口的甜點，並在旅館後花園參觀各式各樣的奇花異草，並俯望著山下的村莊，該村莊Village人口不多，但房屋沿著溪流兩旁建築依山伴水，在綠色的原野中真有如人間仙境。巴士離開旅館往山下回去，馬路窄狹陡峭，彎度太大令人提心吊膽，沿路乘客驚叫連連，聽導遊說共有13灣26轉，台灣的北宜公路與它相較有如小巫見大巫。

May 28, 2014

今早不到五點天就亮了，六點多到船頂晨跑時，船尚在海上行駛，早餐後船正沿著一半島行進，這裡氣溫比較暖和，十點船靠岸Stavanger；它位於挪威西海岸博肯峽灣中，因臨大西洋海上交通非常便利，是挪威著名的商港及漁港，也是挪威的第四大城，人口11萬。

該市成立於12世紀初，Old Town建立在港口右邊小山丘上，大多數為小木造房屋，上岸後首先到Old Town參觀，一進入Town內所見街道極為窄狹，兩旁木屋精緻整齊，家家戶戶都有個小庭園，園內都種滿了各式奇花異草，景觀美麗極了，讓我們有如劉姥姥進大觀園。參觀完了Old Town沿著海邊往左邊行進，左邊為宗教商業及文化區。1810年有一法國人在此建立第一個沙丁魚罐頭加工場後，人口及商業發展迅速，後來成為歐洲最大的沙丁魚罐頭加工基地。20世紀70年代以後，因為海上油田開發及岸上的相關活動，使得它變成名符其實的海上油都。

這裡也是一座歐洲文化名城，文物古蹟保存得相當完整，是歐洲擁有最多木造建築的城市，其中最有名的是建於12世紀初的Urnes木教堂，面臨港灣，風景極為優美，旁邊建築整個牆壁由一片片的當地大理石碉砌成。此外在東部的海灣裡有塊平地，普雷克斯多倫高達500米，頂部有一24米見方的片林岩平地，被認為是史前時期古挪威人的祭祀場所。由於4:30PM遊客都必需回船，因此只能走馬看花式的參觀市內的各種產業設施。

May 29, 2014

今天早上4:10AM太陽就出來了，由於整天船都在海上，所以在觀日出及晨跑之後，又回房補眠，整天在船頂散步，打迷你高爾夫，乒乓球，下午則Shopping，晚上看秀，Casino，直到晚上11時才回房睡覺，結束八天七夜的挪威海上之旅。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

徐世鋼

台灣返美經由日本直飛休士頓進海關是個人最喜歡的路線，台商會朋友們旅經日本一定要記得將這篇資料隨身攜帶！附圖照片檔可存入手機中「不買一定會後悔」，也許你認為今年開始長榮直飛就沒機會過境日本那就錯了，不久前過境成田國際機場時有位同機的女士，手上拿著必買零食清單直奔免稅店，買完後轉機舊金山，ㄝ有沒搞錯，舊金山不是早就直飛了嗎？

隨著日幣暴跌和簽證政策的放寬，日本成 了2015年春節期間最受國人青睞的旅行地 之一。除了最近頻頻見諸報端的電飯煲、馬桶圈之外，日本特色的零食也是一定要買的！精選了日本主要四家機場的免稅店內「不買一定會後悔」的零食集錦，喜歡日式小點心的你不要錯過喲！

日本各大機場的免稅店不僅擁有超多種類的零食可供選擇，價格也非常划算，是帶回國分享給親友同事的好選擇。

同時，入安檢后在機場內免稅店購物還不佔用行李額，再買也不用擔心你的行李會超重啦。

成田國際機場中的手信店鋪

1. 東京-成田Narita國際機場

成田國際機場簡稱成田機場，是日本最大 的航空港。

在成田機場的免稅商店和小店鋪中，有超多美味好吃的零食可供選擇。

芝麻蛋 這是東京車站的名產，剛好成田機場也有賣。

這款芝麻蛋造型可愛，一共有四層。最外面的一層是白朱古力，很像蛋白。裡面海綿蛋糕包裹著的黑芝麻餡和黑芝麻醬，每一層都是不一樣的口感與味道。

鎌倉半月

鎌倉半月是鎌倉最為知名的特產零食，是一種半月形、類似法蘭酥的甜點。可口的薄脆夾著香滑的奶油，中間夾層的內餡甜而不膩，一口便能吃到不同層次的口感。

抹茶味 Kit Kat

KitKat想必很多人都不陌生，因為它在世界上的很多地方都可以買到。而成田機場 出售的這款，是具有日本當地特色的宇治抹茶口味。這款巧克力的外層融合了抹茶，形成了獨特的日式風味。

2. 東京-羽田Haneda機場

東京羽田航空港，即東京國際機場。這裡有許多成田機場買不到的美味零食，羽田的國際線和國內線的東西也有很多差 別，如果有空逛逛國內線，可以買到很多限定產品。

Tokyo Banana ，外 面是鬆軟的海綿蛋糕

這款小巧可愛的蛋糕造型如香蕉一般，外 面是鬆軟的海綿蛋糕，中間的夾心是帶有焦糖味的香蕉布丁，深受女孩子們的喜 歡。羽田機場是第一個開始售賣這款的布丁口味的，因此非常搶手。如果看到 它，果斷拿下吧。

吉野堂名菓 ひよ子(小雞)

和果子是日式的傳統點心，味道通常比較甜，搭配茶一起食用是不錯的選擇。這款和果子的外表形似一隻胖鼓鼓的小雞，非常可愛。裡面是綿軟的內餡，吃起來甜卻不膩，深受小朋友的喜歡。

Pastel 布丁蛋卷

Pastel這個品牌在全日本有100多家分店，但是唯獨羽田機場才有賣這一款布丁口味的夾心蛋糕卷。外面是綿軟的蛋糕外 衣，裡面填滿了布丁和新鮮Cheese，味道濃郁。

3北海道-新千歲New Chitose機場

北海道的新千歲機場是日本國內面積最大的機場，單是售賣手信的店鋪就有一百餘家。基本上北海道的名產在這裡都能找到，Sweets Avenue里還可以購買到限定發售的甜品喔。

Hori哈密瓜果凍(夕張メロンピュアゼリ ー)

在2008年的北海道甜點評選中，Hori哈密瓜果凍超過了白色戀人、薯條三兄弟等名產拿到第一名。這款果凍吃起來很像真的哈密瓜，帶有濃郁的哈密瓜香，膠原蛋白也極其豐富。如果冷藏在冰箱食用，那更是美味的驚為天人。

LeTAO 芝士蛋糕

LeTAO是深受當地居民歡迎的西點蛋糕店，香醇的芝士蛋糕是它的招牌甜點。這款蛋糕融合了義大利的馬士卡彭乳酪和北海道的焗烤芝士，帶來了豐富的雙重口感。現在在新千歲機場也可以買到這款蛋糕，芝士控絕對不容錯過。

六花亭，奶油朗姆葡萄乾夾心餅乾

說起六花亭，大家可能對它家的草莓巧克力更加熟悉。但是今天要著重推薦的，是它家的奶油朗姆葡萄乾夾心餅乾。這款餅乾但凡是吃過的人都讚不絕口，夾心裡的葡萄乾香氣十足又不過分甜膩，吃了完全停不住口。

4大阪-關西Kansai國際機場

關西國際機場一般指的是大阪關西國際機場，是日本最主要的機場之一。

在這裡有豐富的當地特產，有些的價格相對其他機場還更為便宜，相信總有一款會是你所喜歡的。

Frantz神戶草莓巧克力

可能在Frantz的神戶草莓巧克力面前，其他的草莓巧克力都會變得黯然失色。好品質的白巧克力加上酸酸甜甜的草莓干吃上去酸甜相宜，造型可人，絕對是送女生的不二選擇。

生八橋（八ツ橋）

八ツ橋是京都最有代表性的和果子，擁有超高的銷量和人氣。京都人到別的城市親戚家中作客，都會帶一些分送給親戚好友。這是一種用米粉，砂糖等製作而成的日式生點心，口感軟糯，在關西國際機場還有抹茶等其他口味可供選擇。

黑熊Pocky

Pocky應該是很多人學生時代經常會吃的零食了，每次吃到它都會有一種回憶的味道。這款黑熊Pocky有黑熊白熊兩種口味，是關西國際機場的限定商品，因此只有在這裡才能買到。

下面的零食基本日本各大機場內都有售，是來日本旅遊最不容錯過三款！

No.1 ROYCE 這款來自北海道的巧克力只在機場有售。

生巧克力的「生」意為新鮮，因此它的賞味期限很短，還需要放在冰箱中儲存才可以保證其良好的味道和口感。一個個小長方形的生巧克力表面被均勻的灑滿了細膩的可可粉，因此甜中會有微苦的回味。這款巧克力奶香濃郁，吃起來冰冰涼涼入口即化，能夠感受到普通巧克力難有的水潤口感，是到訪日本的必買之物。

No.2 薯條三兄弟 「世界上最好吃的薯條」

這個被稱為「世界上最好吃的薯條」，選 用了北海道最上等的馬鈴薯，加以最好的俄羅斯北阿拉斯加海鹽製成，是低卡路里的美味健康小零食。由於是限定的只在冬季有售，因此常常供不應求。 這款薯條從內而外都是鬆鬆脆脆的，吃起 來更像是薯片的口感。外表灑有均勻的海鹽粒，加上油炸馬鈴薯特有的誘人香味，薯條控一定要試試看。

No.3 白色戀人 在中國名氣最大的日本巧克力餅乾

白色戀人大概是在中國名氣最大的日本零食了，原產地是北海道，包裝精美，非常 適合作為手信送給親朋好友。 這款巧克力餅乾自1976年12月開始售賣，熱銷至今。拜北海道盛產牛奶所賜，北海道製作的點心就是比其它產地多了一份難以言喻的美味。香酥鬆脆的餅乾夾著由北海道鮮奶製成的巧克力，奶香濃郁口感醇厚，讓人吃了讚不絕口。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

李雄

休士頓西南區的中國城從80年代發展至今，已經形成了一個集結了餐廳、購物、娛樂休閒，甚至是教育的龐大商圈。中國城內的超市、餐館已經成為了許多民眾每週必去的地方，不僅是華人愛去，許多亞裔、主流民眾也都將中國城列入週末逛街的行程內。

可學語言　也可上館子

而周遭還有學院、僑教中心、文化中心等設施，提供中文課程的學習。有些華人家長每到了週末的上午，就會送孩子到中國城來上中文課。到了中午就上中國城館子，用完餐後又順道到超市採購生活必需品，｢現在來一趟中國城就能解決了學習，上館子和採買的需求，很方便。｣

朋友聚會　夜晚再續攤

許多年輕人週末也會來到中國城，許多店家都會提供炸雞、鹽酥雞、珍珠奶茶等零食，成為年輕人週末和朋友聚集的好去處。

週末的中國城即使到了夜晚，人潮仍舊不散，晚餐完到Pub、KTV、酒吧等地方｢續攤｣，才是夜貓子的開始，中國城內的夜晚更是多采多姿。

四個廣場　都在大道旁

貫穿中國城的百利大道，是夏普斯堂地區重要的一條交通管道。中國城內四個廣場就沿著百利大道兩旁延伸。百利大道於2012年9月開始進行改建工程，限縮道路使得中國城周圍道路每到上下班時間就會嚴重堵車，讓許多民眾抱怨連連，許多民眾也因此不願意來到中國城消費。

有商家表示，在這段期間是中國城的黑暗期。所幸百利大道於2015年初已經接近完工，並且暫時恢復通車，大大紓緩了交通打結的問題。

最早的中國城不是在西南區，而是在休士頓市中心附近，一開始只有幾間餐館和小型超市。但隨著華人的數量增加，形成早期的中國城。

頂好廣場　為發展奠基

到了1983年，德州地產負責人李雄和其舅王增達於西南區開發了頂好廣場，也開啟了西南區中國城的發展。在很短的時間內，陸續有著王朝、黃金、敦煌等廣場的興起，這四個廣場奠定了西南區中國城的主要範圍。

李雄開路　投入了心血

西南區中國城發展相當迅速，短短的幾年內就將人潮都吸引過來，也成為了新的中國城。開發了黃金廣場的地產名人石女士表示，西南區中國城的成型，李雄和許多的開發商功不可沒，若不是他們當時的心血投入，就不會有今日繁華的中國城。

除了超市、廣場外，銀行也是中國城重要的一環。在休士頓最早的華資銀行為亞美銀行，辦公室就在舊中國城內。

而西南區第一間華資銀行則是德州第一銀行於1985年成立，也是現在金城銀行的前身。而首都銀行則是在1987年成立，在前董事長王敦正的帶領下，首都銀行一度成為德州最大的華資銀行，並順利掛牌上市，直到2013年被華美銀行收購。而後起之秀如恆豐銀行、美南銀行等，隨著休士頓華人的快速興起，也讓許多外州華資銀行看準了休士頓華人商機，如國泰銀行、華美銀行紛紛進駐休士頓，顯示華人市場的重要性與日俱增。

歡樂週末　眾人來消費

身兼夏普斯堂主委的李雄表示，充滿活力的中國城已經成為了休士頓一股不可或缺的力量，每到週末來自四面八方的華人湧進中國城來消費，不僅刺激了當地的經濟，也展現了華人強勁的消費能力。

夏普斯堂管委會　不同族裔成員

大夏普斯堂管理委員會在州政府的立案下於2005年成立，並有九位委員會的成員接受市議會的任命，為夏普斯堂區域的民眾提供服務。

管委會將夏普斯堂再細分六區域：

1. 中國城區(China Town)
2. 原夏普斯堂商場所在地的稱作夏普斯堂區(Sharpwtown)
3. 批發廠商群聚的好運區(Harwin)
4. 有休士頓浸信會大學的大學區(University)
5. Westwood
6. South Asia

不同區塊分別具有不同的特色。

李雄表示，這對多元化程度相當高的夏普斯堂區域來說，是一大創舉。不僅能夠依照各區不同的特色來劃分，並且找出不同族群的代表來為該區爭取權益和福利，其中九位委員中，有白人、華裔、韓裔、也有印度裔，不同區，不同族裔的代表相互合作，共同為夏普斯堂區域的發展努力。

五個目標　打造好環境

夏普斯堂管理委員會主委李雄說，管委會共有五項目標：

1. 加強和促進夏普斯堂地區形象。
2. 創造理想的生活環境，以吸引更多的企業，投資和居民。
3. 提供服務和資訊，刺激地區的經濟發展。
4. 降低進入障礙，便利居民前來投資或居住。
5. 打造安全、舒適的環境。

商業產值　休士頓前五

李雄表示，在區域內的發展除了融合當地的力量，並結合主流，才能夠創造一加一大於二的綜效。

李雄說，｢大夏普斯堂的商業活動相當活躍，為休士頓所帶來的產值是休士頓地區的前五名，和其他區域相比之下絲毫不遜色｣其中，光是中國城收入帶來的效益就占整個夏普斯堂區的40%。

他提到，即使在2008年，休士頓不景氣的時候，西南區的中國城仍舊持續在擴張，成為一股穩定人心的力量。

李雄也提到，管委會會將部分所收到的稅收再投資到｢再投資的區域(Tax Increment Reinvestment Zones, TIRZs)｣內，不僅鼓勵發展，也能改善區域內的設施。

之前百利大道的拓建工程，也是由政府出面發起債券以籌措足夠的資金來進行道路拓寬及整修。

每年三月　預防犯罪月

管理委員會除了致力於改善夏普斯堂的經濟發展及交通環境外，治安也是重要的一環。

管委會和地區檢察官、警察單位等都有密切的合作，除了加強犯罪活動的取締外，也會不定期的舉辦安全講座，防治犯罪的宣傳。

每年在3月｢預防犯罪月｣更會設宴邀請負責維護夏普斯堂治安的辛勞員警們來參加，以感謝他們的付出。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

宋明麗

去年的台灣夜市，我在辦完之後的隔天就飛回台灣，照顧生病的母親，而今年也是隔了一天，就飛回台灣，這次是照顧自己的身體，回台灣做化療。本來以為今年趕不回來參加，但是心裡總是有一些牽掛，因為去年的團隊表現太好了，而今年更是全力以赴，在活動之前，大夥在line的群組，每天都要吠到半夜，直到有人嗆聲說去睏啦，才稍停息。是團隊的這股拼勁，讓自己更覺得必須趕回來一趟，明白自己的出席與會前的看頭顧尾，便是對團隊最大的鼓勵。

在休士頓三十多年，辦過無數的活動，但只有這個活動，認為最有意義而且也是最必須要傳承下去的。因為多年以後，我們也不知道台灣的命運會怎麼樣，只知道在有生之年，我們要護著她平安的站在太平洋上，可是怕我們有很多的台美人後代，會忘掉台灣的傳統，而只有台灣夜市，是最能讓老中青三代都共樂的有意義的活動。

許多全美各地台美人，都很羨慕休士頓的台灣社區，來了一大群的中生代，尤其在美國中西部的朋友，簡直要流口水，我也假仙回說可遇不可求啦！因為這些生力軍加入，讓我們看到台美人光明的未來，而我們幾位老母雞，麗卿，翠梅也把他們當作稀有保育動物一樣疼惜愛護。至少我不再擔心我們是最後熄燈的一代。沒有這些勇士們，萬萬不敢辦這麼大的活動，更不敢期待有那麼多台美年輕人，會帶著他們的一家大小，回歸到這個台灣味的記憶裡。

活動之前，大家每天盯著天氣預報，心情起伏不安，看到世暉對著他的孩子們說，若下雨你們就要準備給我吃一個月的香腸飯加鹹酥雞，紋紋拄著拐杖忙進忙出，三對台灣阿信夫婦，為志，建賓，信志的衝勁，加上裕嘉，家佑，老汪等人的熱忱，芬蘭返台奔母喪，還叮嚀再三，就是這種精神讓我感動到流淚。活動前夕，一大群大人小孩還在活動中心趕工，外面風雨交加，處處淹大水，我鼓勵大家，不管明天結果如何，我們都成功了。

果然眾神護台灣，天父疼憨人，祈禱上帝的，拜過菩薩的，都回應，雨在整個活動之後才下。活動比預期的更成功，來的人也比去年更多，整個動線的安排也比去年更好，但我還是有些缺點要改進，儘管大家都盡力了，隔天依舊虛心檢討。這麼棒的一群，怎能不愛他們呢！

當天許多老友給我愛心鼓勵，有的擒淚緊抱不放，深恐我返台醫病就回不來。活動完後一大群人在中心善後，七點多雨停了，光紅來電，夕陽正美，邀我在他家後面小河搭船散心，真的太美了，下船時最鐵心的木蘭含淚警告我，｢你是我老公最親愛的妹妹，假如你有什麼三長兩短，他一定會崩潰，他若崩潰，那我絕對不會原諒你，所以你一定要平安回來。｣廢話，當然的必須的，我必平安歸來。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

賴清陽律師

隨著美國經濟的持續強勁增長,現在房地產市場也熱鬧非凡,因為很多華人在此期間也紛紛投入房地產投資中,但有許多第一次介入房地產市場的華人,因苦於不熟悉美國的地產法律而在買賣過程中蒙受不小的損失,在此,筆者就多年來從事法律服務及地產買賣的經驗,總結出一些在房地產買賣中應特別注意的12項作為投資者的參考。

• 完稅證明(Hotel Occupancy Tax)

在美國,旅館業主需要向政府繳納旅館稅(Occupancy Tax)。逾期未繳的旅館稅會被課以高達15%的罰款, 更嚴重的會導致旅館被查封或使旅館成為稅款的抵押品, 即過了一定期限不繳納旅館稅, 政府可強制拍賣該旅館而將拍賣所得先付未繳稅款。一般來說,旅館稅的繳付期限根據各個地方不同,有按月征也有按季收取,故在買旅館時,記住一定要賣方出示完稅證明,未繳部分要求賣方在過戶時必須全部付清。如發現未全部付清, 為防在過戶時因忙亂而出錯, 也可要求賣方在過戶時將應繳稅款直接付給買方, 由買方直接去稅局完稅。

1. 二. 合同取消的權利(Rights to Terminate)

由於買方不可能一下子將想買旅館的各種情況瞭解的十分清楚,故在簽訂買賣合同時應明確要求賣方在雙方買賣洽談期間,賣方提供一切有關該房地產的資訊,包括該旅館的全部或部分地產是否有可能或已有規劃、將被政府徵用或沒收,合同中應寫明過戶前一旦有此情況發生或發現有事實與提供資料不符的情況,買方可單方面終止合約(Sole discretion to terminate)或修正價位以保護自己的權益。

1. 員工的面試與聘用(Employee Interview & Fringe Benefit)

買方可能對賣方原有的員工全額留用或根本就打算全部更換,在合同中寫明此點。否則在買下後發現員工不合格或人浮於事而使自己陷於被動, 一般來說, 在過戶後的一段時間內, 買方至少會留用一部分原有的員工, 因此, 可要求在過戶前7天與所有員工面談以決定留用及重聘人員。同時應注意要求賣方在過戶前必須將所有舊員工(包括以後留用與不留用過)的累積福利及獎金等全部付清,以免過戶以後變成買方的負擔。

1. 有權取消原有合約（Rights to Cancel the lease）

賣方可能在其經營時有許多的合約在身,如參加連鎖體系,租用設備等,不同的勞務合約如割草、藝術、音響、清潔、消毒,買賣時應注意要求賣方提供所有這些合約的詳細內容,並要求賣方在過戶前終止那些買方不喜歡的合約。在買賣過程中賣方要與他人簽訂新的合約, 若這些合約將延續到過戶後, 則賣方也必須向買方通報, 以免買方在過戶接手後才發現有一些自己不喜歡的合約, 但在期滿前, 不能取消, 否則違約罰款。

• 實地考察及費用（Free Stay during Inspection）

在買賣過程中,買方必定會花一定的時間與精力來調查準備購買之旅館的實際經營狀況,對大多數人來說,最普遍也是最有效的方式就是在該旅館住幾天,實地考察該旅館的每日住房率、房價、客源及個人的素質等等。這樣就會牽扯到考察費用的問題。一般來說,買方可以要求賣方在考察期間提供一些免費的房間,以供考察檢查時之用。通常這個要求在檢查期間及過戶日前, 總共約6到10個房間日左右比較合理。(每次2房, 檢查3天, 過戶前2天等)

• 日用品庫存量(Inventory)

旅館的運作離不開一些日常用品,如毛巾、免洗水杯、衛生紙、肥皂、紙巾、電燈泡等。買方需讓賣方在過戶時至少有維持兩個星期正常運作的日用品庫存量, 以免過戶後立刻發生因日用品短缺而讓客人抱怨, 甚至流失生意及商譽。

• 管理與培訓(Training & Franchise Compliance)

對很多第一次買旅館的人來說,他們或許從親戚朋友處瞭解到一些有關旅館管理的知識,但真的經營起來立刻會感覺不夠用,因此,除了連鎖體系的培訓外,買方可要求賣方提供兩個星期的免費培訓以熟悉旅館管理的基本程式與技能。若賣方原來就委託管理公司經營, 買方也可要求過戶後繼續由該管理公司管理兩星期, 且由賣方支付該筆管理費。

• 市政檢查(City Inspection)

美國各地皆有自己的地方法律,如防火、防盜、安全、衛生等均有一定的規章法律要求。旅館必須符合所有的要求後才能開始營業, 因此在過戶前也要注意讓賣方提供全部有效的檢查合格檔, 以免接手後因旅館的某些方面不符合當地政府的要求而被迫停業。

• 美國傷殘人士保護法(ADA, American Disability Act)

對停車位、車道、特殊房間設計、尤其是廁所及浴室,有些特殊規定,必須遵守,並且通過檢查,不可不慎重。小則罰款, 大則停止營業, 直到改善為止。ADA、AAA及AARP均可能列入黑名單。

• 動產（Personal Properties）

買賣旅館是一種房地產生意,但旅館業包括一部分不屬於房地產的生財器具(又稱動產),如電視機、電話機、電腦、傢俱、空調、廚房設備、桌椅等等。在過戶時一定要注意列明詳細清查, 否則可能會在過戶後發現只買了一幢空房子或少了很多經營必須的動產。

    十一. 餐飲執照(License & Permits)

美國各地均要求經營飲食業者必須持有執照,如一個旅館業同時經營酒吧(TABC Permit),餐廳(Health Permit),而買方又希望過戶後繼續經營的話,在買賣時要盡可能要求賣方在過戶後繼續租用該酒吧與餐廳,直至買方再申請並拿到營業執照,以免因過戶後無執照,無法經營酒吧餐廳,而使生意中斷流失。

十二.預定房(Pre Lease or Advance Bookings)

一般來說,若買的是連鎖旅館,一定有一些房間已被客人預定,尤其是大型旅館,預定房甚至會訂到兩年以後且預定房的比例很高。此時, 要注意研究預訂單, 看訂出去的價格是否合理, 預定客的品質是否高標準, 退單可能性的大小, 保證體系是否優良, 退單是否有罰款及付款條件如何, 若不注意這些, 可能在今後兩年內受到不小的損失。

  俗話說,好的開始是成功的一半,房地產的投資與經營成功與否,經營管理固然十分重要,但若買賣時不注意,草率簽約,以致一開始就背上了沉重的包袱,給後期的經營帶來了很大的壓力,因而特提供以上列各項供大家參考。

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本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

梁競輝

• 活到老，學到老

抱著「活到老，學到老」的態度我常常去學習，成功人的經驗，買書或者聽演講。

現在用的是「現買，現賣」的心情和大家分享我所學到的，希望提供大家做一個參考，也一起，腦力激盪，互相鼓勵，所謂「成功」？是不是賺到很多的錢，就算「成功」了呢？

對我來説，「成功」是過一個平衡的生活（包括了健康的思想，健康的心態，健康的身體，健康的家庭，健康的事業和學業 ）一個人要去追求平衡的生活，就好像一個車輪是圓的一樣，容易操作，是想如果車輪不平衡這就是有一個地方特別發達,某個地方有 委縮，這樣子的生活就是不平衡，就好像輪子不圓，推動這個不圓的輪子就會非常的困難。

我們每一個人都有三個寶：第一個就是時間(Time)，第二就是才能(Talent)。第三是財富(Treasure)，也就是三個T。當我們年輕的時候我們有很多時間這個時候我們上學去拿到學位，或者學習一技之長，畢業後用這個學位去做事賺錢，當我們累積財富，就有更多的選擇，購買節省時間的方法（開車，而不再走路）使我們更健康，更能享受人生，幫助家人，能夠更成功。

• 淺談理財

俗語說”你不理財，財不理你”。有人建議，財務要好好的計劃，規劃。有效地每天努力，朝著成功的目標 努力奮鬥。

有專家建議，每月把所有累積的財務，分成不同的「專戶」 (“Accounts”)，或不同的「桶子」 (Buckets)來裝。否則會混淆不清，把不該用的錢，用掉了而不知道。

專家建議把財富歸化以下9類：

1. 日常生活費用(Daily Expenses)－包括食，衣，住，行，娛樂及其它的雜支。
2. 緊急生活費用(Emergency Fund)－如果有意外，這個應該是六個月的日常生活費用。
3. 慈善奉獻 (Charity Contribution, Donation, Tithe)。
4. 稅務，包括聯邦政府，州政府，及地方政府，房地產稅……等(Federal, State, Local, property Taxes.)。
5. 長期儲蓄 (Long Term Savings)。
6. 退休基金 (Retirement Fund)。
7. 財務自由 (Financial Freedom Fund)。
8. 孩子大學基金(Children’s College Fund)。
9. 全家庭旅遊 (Family Travel Fund) 。

• 投資房地產

投資的方法很多，有股票，債券，房地產，期貨，和銀行定存。投資報酬率，通常是根據風險高低而定。風險越高，投資報酬率也要相對的提高。

投資房地產也有多種方式：辦公樓，購物中心，旅館，土地，公寓。目前德州的經濟，就業機會是全美第一。休士頓拜的能源所賜，石油工業 在德州又佔首位。

休士頓吸引了全美國及世界各地的移民。所以休士頓真是投資房地產的好地方。放眼一看，很多地方都在新建新的房產，供應外來移民的需求。

我要特別介紹公寓的投資。

根據人口學的統計資料美國二次世界大戰出生的嬰兒潮，己經䦕始到了空巢階段，甚至退休階段。一般來說獨門獨院的單獨房子，吸引年輕的家庭。因為獨門獨院房子的保養維修費增加，還有房地產稅越來越高。共有7千萬的嬰兒潮的人口，已經考慮公寓，或者康斗。公寓的投資是個良好的投資機會，也是被動收入的來源。尤其是德州，休士頓。如果你有這方面的需要投資不管是二十，四十，五十，或者200到300個單位的公寓投資，請你跟我聯絡。

• 世界上有三種人

1. 第一種人。好像一個人落在長江，或者黃河，順著水的力量，加上地心引力，人被世俗的洪水(Cultural Tidal Wave)衝走，爬不起來，無法自救，這是隨波逐流型。
2. 第二種人。這種人在岸邊觀看，看著別人跌在河水裡面，因自己能力有限，認為自身難保，所以見死不救，這是獨善其身型。
3. 第三種人。他願意幫助他人，不但花盡力氣救那隨波逐流的人，也打動了獨善其身的人，一起幫助。不但如此，還往山上跑，做一般人不願做的事。每天抓緊時間，下訂目標，勇往直前，像標桿直跑，每日做普通人不願意做的事。

這就是所謂的「水往低處流，人往高處爬」。

人不但要追求健康，長壽之道，更要追求永生。否則就算賺得全世界，卻沒有和諧的家庭，可信任的朋友，平衡的人生 ，最後又賠上了自己的生命，那又有什麼意義呢？

本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

賴清陽律師

房地產交易一直以來都是世界經濟發展的主要支柱之一,從全世界頂級的大富豪到剛踏入商界的年輕投資人,均把房地產投資作為一個非常主要的投資方向,投資是成功還是失敗,投資回報的大小或正負,取決於投資人買入與賣出時,所投資房地產的價值。那麼, 如何來決定一個房地產的價值呢? 作者就目前大家普遍採用的幾種房地產估價方法向各位朋友做一介紹:

• 市場價值計演算法(Fair Market Value Approach):

從名字上大家可能已經可以看出來這是一種以市場價值為基準的估價方法,它的基本考慮,是以在同一地區或極類似地區,與所評估房地產相近的物業在最近成交的價格。舉例來說, 若您想賣您的房子, 那麼估價公司會在您這個社區裡找3-4幢與您的房子非常相似且又在最近過戶的房子, 以這幾幢房子為基準, 並考慮房子的大小、新舊及房屋狀況。綜合起來最後得出您房子目前的價值,此種方法簡單、直接,買賣雙方都易於接受,故被廣泛的用於居民住宅的買賣,但此方法的缺點是必須要有可以比較的房地產存在,若交易的房地產缺乏或根本沒有可以比較的參考物,則此方法無效。比如說一個連鎖旅館, 新的大約每個房間6萬-10萬美元, 舊的大約每個房間2萬-5萬美元, 獨立旅館,新的大約每個房間3萬-8萬美元,舊的大約1萬-4萬一間。

• 成本計算法(Cost Approach)

當所交易的物業缺乏或根本沒有參考物時,前面所講的市場價值計演算法就無法運用了,比如,休士頓的太空體育館(Astro Dome)目前正在尋找買主,太空體育館的價值為多少,這幾乎沒有可能以類比的方法來得出。此時, 我們可以用現在的技術與材料來建造這樣一個體育館的成本 (Cost), 減去從太空體育館興建一直使用到目前的折舊 (Depreciation), 並綜合太空體育館目前的維護保養狀況, 再加上土地目前的價值來估計太空體育館目前的價值。此種方法往往運用於大型房地產投資專案上,其估價過程比較複雜。

1. 三. 營收計演算法(Income Approach)

所謂營收計演算法是一種專門用於營業收入的房地產,也就是通常我們所說的商業地產:如旅館、公寓、購物中心、餐館、寫字樓等等,這些商業地產由於經營所得的利潤均直接或間接與該房地產有關,故目前市場上一般在估價時都以該房地產的年營業收入作為一個基數,考慮該房地產的經營成本與該房地產剩下的使用壽命,並比較類似地產的投資回報率,在經過一定的計算方法而得出一個市場價值。以旅館為例,有三種估計方法: 1)可以旅館的年營業額乘2-6倍作為該旅館的市場價值。也就是說一家年營業額為80萬美金的旅館,它的市場價值可以低至160萬也可以高到480萬,平均320萬美元;2)也可以淨收益(NOI), 即營業額扣除所有的開銷,包括稅、保險、人事、修理、管理等以後的收入,但不包括分期付款,乘6-15倍(Gross Multiplier)或報酬率(Capitalization Rate at 5% -15%)。如一個80萬生意的旅館, 開銷55萬, 以淨收益25萬乘上6-15倍, 則可賣150萬到375萬。3) 或以淨現金收入扣除分期付款後乘5到15倍加貸款額可決定售價。如80萬生意,開銷55萬,淨收益25萬,如以貸款額150萬年息10%計,每年利息15萬,則每年現金收入10萬,則可賣10萬乘5到15倍的首期付款加150萬貸款,則售價為200萬到300萬。

上面介紹的三種計算方法是目前美國地產交易中最普遍採用的方法,但真正在交易中如何掌握運用,就靠買賣雙方的迫切性及談判技巧,及臨場發揮,經紀人及律師的累積經驗和人脈關係,也會有不同的結果。