本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

21世紀房屋整修公司提供

魏主成

• 房屋在生活中的重要性

生活中必需的食、衣、住、行、育、樂。「住」房屋佔重要性地位，它給每個人，每個家庭的財務負擔，提升起居環境，改善生活品質，住得舒適，住得溫馨，提高人生的價值觀，住得好與壞有很大差異和評價。

• 房屋的等級品質，有很大的區分（如類似汽車）

買房屋和買汽車一樣，住房子和開汽車一樣，租房屋住與租車開也是一樣，有不同等級，不同層次，各種品牌，各種Model，有各種不一樣的品質和不一樣的價錢。按你們的需求可以挑選合意的車子，甚至開久了可以汰舊換新，因為汽車有使用年限。可是房屋，有老舊房比新建房，在設計上、設備上、價值上，也是變化很大，房屋的造價成本高、使用年限長，整修房屋是最值得選擇的方案，汰舊換新，拆屋重建的條件，除非建物老舊不值錢，地價很高，那就另當別論……拆掉重建。

• 買房屋的內在條件（買新房，舊房）

買房屋－置產是每個人理財上很重視的決策，各人有各人的選擇，考慮的不外乎Location, Location, Location（位置、地點、及周圍環境）佔首位條件。該地區的遠程發展，治安、學區、交通等等條件與了解該地區的房價水平，作為考量的重點。

先談談買新房屋，分預售屋：是空地，按建築圖施工的方式。第二種是成品屋，已蓋好完工的房屋。第三種是樣本屋，買方可依樣本屋，了解房屋設計結構、材質、格局，要求營建商照你的建議改變，重新估價而認購的方法。第四種是已完工的房屋（或擬認購的舊屋），你可以重新設計合你心意的施工，這是依整修房屋的目的及費用預算，請專業的房屋整修公司，作為完整的規劃施工。

• 整修的目的及費用預算

(1) 整修房屋用途一般是看整修的用意在那裡，是整修後自己住，整修後要出租，整修後要出售。

(2) 整修的費用預算多少？要求的水準多高？

(3) 先了解房屋屋齡，房屋內部情況，政府的Appraisers值多少？和附近的屋子條件相類似的目前買賣價或出租行情多少？

• 整修的決策與得失

我在房屋整修工程方面，最近二十年來，有很多實務及經驗，一般屋主大多數希望付最少的費用，而可以達到他們的理想。很多客戶沒有那批預算，一時無法負擔應有費用，而得到兩全其美的辦法與客戶商討。在此應調整工作，施工的內容。

有的根據整修房屋的目的，有很多空間可以調整。

整修後的房屋：(1) 完工後的增值，肯定高過於投資的費用。

(2)整修後：自己住的一定會感到付出的投資，有那個代價，提高住的品質，生活環境的改變。

(3) 出租房：可提高房租費，可高過於投資的費用，又提高房屋的增值。

(4) 投資房、出售房：除提高房屋的增值，而增值超越投資的費用。

縮短交易時間，讓屋主提早回收，加速資金應用，反而可增加利潤，提高投資報酬。

以上優點，在此唯一的條件，找到有專業經驗，務實，可靠的公司是非常重要，「錢要花在刀口上」。

此資料僅供參考。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

Lai, Corsini & Lapus, LLC

賴清揚 主任律師

在美國不少州包括德州在內，房地產的買賣交割原則上不需要律師的介入。房產經紀人可以獨立指導客戶完成看地、協商價格、簽訂合同直至過戶的全過程。但是，如果涉及商業房地產買賣，特別是如果涉及的金額數量較大的話，我們建議聘請懂得房產買賣的律師諮詢審查。律師的介入不僅可以指出買家或者經紀人可能忽略的地方，幫助買家更全面地保護自身利益﹔而且往往可以通過對土地和交易的理解，進一步降低購買價格或者節約其他成本花費。可以說，律師的介入往往為買家降低了房地產買賣的總成本。

賴律師在數十年的工作中，將房地產購置中的一些主要考慮因素縮寫歸納為8個字母：SEAT TIFF。這八個字母按順序分別代表土地丈量（survey）、環境分析（environment）、估值（appraisal）、產權（title）、房地產稅（taxes）、保險（insurance）、資金(financing)以及可行性調查（feasibility）。

1. Survey。簡單來說，地產的介紹有時並不能精確界定房地產的範圍，所以一個由協力廠商完成的土地丈量將是買方瞭解土地邊界和情況的最可靠方式。土地丈量不僅可以精確標出待售土地和房產的邊界，而且會標識其他需要買家注意的情況。比如，土地範圍內的各種公共措施（電線，管道，道路等）﹔或者協力廠商可以合理使用的土地範圍（採油管道，便道等）﹔或者錯誤建設在鄰居土地上的建築物等。這些情況都有可能影響土地的價格和開發使用，而且往往隻能通過丈量的方法獲得其具體的資訊。
2. Environment。環境調查報告包括現有的環境污染程度可能影響土地使用和價格的環境因素，以及該土地開發後對周圍環境影響的評估。前者既包括土地上遺留的人為有害因素，比如填埋場地或工業污染等﹔也包括自然因素，如依法必須保護不能開發的濕地等。後者包括土地開發後的環境調查。特別是對環境有潛在污染的一些生產行業，需要事先完成規定的調查。對這些環境因素的瞭解和調查，往往隻能通過經驗或者聘請協力廠商專業公司進行。得出環境調查報告後，也需要律師進一步指導應付措施。另一方面，如果忽略環境調查，買家可能會在後續的土地發展過程中付出巨大代價。
3. Appraisal。估價指的是對待售的房地產合理的價格估算。一般來說，美國房地產業往往會採用 “income approach” 、“cost approach”、和“fair market value approach”等幾種常見估算方式中的一種或者幾種來進行評估。不同的方式適用不同的房地產類型，得出價格也往往互有高低。所以選擇合適的方式得出合理的價格是房地產買賣談判中的一個重要方面。
4. Title。產權既包括了必要的調查和保險來保証買家獲得真實和完整的所有權，也包括了所有權轉移過程中的各項必須步驟和保障。有的情況下，房地產所有權可能在出售前已被抵押給了協力廠商。在不知情的情況下，買方即使完成了購買，也不一定可以拿到所有權，反而會陷入官司糾紛中。尤其是德州的土地，由於涉及地下油氣資源的開採權，所以所有權從屬可能會非常復雜。買家在完成交割之前必須確認賣家擁有合法的所有權。而確認的最常用方法是要求獲取最新的產權報告。特別注意的是產權報告中schedule A， B， C等附屬檔都需要仔細閱讀檢查。
5. Tax。房地產稅也是買家需要考慮的重要因素之一。這裡包括買賣交割時和賣家分攤當年的稅款，更改土地用途時可能面對的大幅增加的稅率，以及各種合法避稅手段。尤其在德州，因為房地產稅率較高，如何合法避稅是控制成本的有效手段。比方說，農業用地的稅率比其他用途土地要低。但是如果將農業用地改變用途的話，有可能需要補交之前5年的稅額差價。所以，買家在買地時需要明確待售土地的性質，相應的稅額差價也是協商價格時的考慮條件之一。另一方面，由於不同用途土地的稅率不同，買家可以通過變更土地用途和分片開發的手段來降低總稅率。或者，通過和各級政府談判的方式來減免當地政府附加的稅率。
6. Insurance。保險包括對一般責任險及房地產本身及其附屬財產的產業保險，以及對在其範圍內生活和工作的人員的保險。前者包括火險在內的各種財產保險，某些地區法定要求的水災和風災保險等﹔後者包括對住戶，客戶，職工或者建築人員的各項一般保險。除此以外，還有所謂的大雨傘保險來保護前面的險種沒有預料到的損失。這些保險，有的是法律規定必須購買的﹔有的雖然沒有明文規定，但是對商業用戶來說，卻是規避潛在風險的有效手段。
7. Financing。資金方面，除了現款買斷之外，買家往往可以從金融機構甚至賣家獲得貸款。由於美國金融市場極度發達，各式各樣的貸款和還款方式層出不窮。買家一方面可以有較大空間挑選最適合的貸款方式﹔另一方面，買家必須時刻注意貸款條件中的各種可能的陷阱。這個時候，有經驗的律師的合同審查就顯得尤其重要。一般來說，買家總是可以通過談判協商的手段在貸款合同中為自己爭取有利條件。包括貸款費用，條件，利息（固定或者浮動），付款，年限，提前付款的罰金，個人擔保等條件的談判。
8. Feasibility。可行性調查涵蓋的範圍較廣。一般來說，它包括對房地產買賣前後的實物和財務狀態及現金流的調查，並估算購買、修理、開發、維護等成本。在商業房地產交易中，它不僅可以方便買家計算成本開銷，也是進一步壓低價格的有效手段。特別是在雙方簽訂協議之後，買家可以有時間完成一份合情合理的可行性報告，其中客觀地列出買家需要承擔的維修和改進費用。買家可以以這份報告為依據，要求賣家分擔費用或者再一次降低價格。

上述文章來自中美歐聯合律師事務所（Lai, Corsini & Lapus, LLC）。 中美歐聯合律師事務所專注房地產投資，跨國並購，中國企業在美投資中常見的知識產權和美國出口管制法律對中國企業的影響和對應策略等領域的法律服務。

中美歐聯合律師事務所聯絡地址： Lai, Corsini & Lapus, LLC. 5800 Ranchester Drive, Suite 200Houston, Texas 77036 Tel: (713) 988-5666; 微信: lailawfirm

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

梁競輝

如果有人問你，怎麼才算是成功的人生？請問你會怎麼回答？

就我的估計，80%的人會回答說，成功的人生有擁有很多的財富。

那到底要有多少財富才算成功呢 ？

是比去年多$100,000？一百萬？還是一千萬美金 ？

光是依靠財富是不可靠的，財富好比天上的浮雲，來得很慢，但是去的很快。                    唯有做一個平衡的人生才是真正成功的人。

到底怎麼樣才是一個平衡的人生呢？

根據美國的成功哲學家齊格•齊格勒 (Zig Ziglar) 他的看法是，一個平衡的人生在以下七方面達到既定的目標。

一、心靈與靈性的增長（Spiritual Mature）

我們都是那位創造宇宙，萬物，與生命的萬能真神的精心傑作。祂用無條件的愛來愛我們，又要與我們做最為親密的朋友。唯有認識創造我們的神，我們才能真正瞭解人生的目標與意義。

1. 認識神為我們的救主。Believe in God.
2. 藉著禱告，我們與神，有親密的溝通。Prayer.
3. 有意義的讀經生活，熟讀聖經，知道神的旨意。Bible Study.
4. 充滿豐盛的感恩之心。Abundant Gratitude.
5. 內心的平和，平靜，與平安。Inner Peace.
6. 夫妻之間有融洽的感情。Spouse Relationship.
7. 充分的瞭解人生目標與意義。Sense of Purpose.
8. 積極的參與教會活動，服侍他人。Church involvement.
9. 正面的幫助，鼓勵，影響周圍的人。Influence on Others.

10 參與慈善事業，資助有須要的人。Attitude for Giving Donations.

二、正面的心理（Mental）

1. 積極的人生觀。Attitude.
2. 聰明智慧。Intelligence.
3. 大學學歷。Formal Education.
4. 不斷學習。Continuing Education.
5. 想像力豐富。Creative Imagination.
6. 創造性閱讀。Inspirational Reading.
7. 好知的求學。Inquisitive Mind.
8. 好的自我形象。Self-Image
9. 積極的心態。Enthusiasm.
10. 宇宜同心。Automobile University.

三、健康的身體（Physical）

1. 儀態大方。Appearance.
2. 身體健康。Regular Checkup.
3. 體力充足。Energy Level.
4. 肌肉適當。Muscles Toned.
5. 規律運動。Regular Fitness Program .
6. 體重合標準。Weight Control.
7. 注重營養。 Diet & Nutrition.
8. 控制壓力。Stress Control.
9. 體力充沛。Endurance & Strength.
10. 充足睡眠。Enough Sleep.

四、個人與社交（Personal & Social）

1. 娛樂休閒。Recreation.
2. 鍛練身體。Exercise.
3. 知己朋友。Friendships.
4. 服務社區。Community Activities.
5. 服務社團。Service Clubs.
6. 自己的安閒時段。Quiet Time.
7. 成長的空間。Growth Time.
8. 穩定生活。Consistent Life.
9. 適當的社交。Appropriate Social Media.
10. 時間控制。Time Management.

五、家庭生活（Family）

1. 耐心的傾聽。Listening.
2. 好的榜樣。Good Role Model.
3. 家有家規。Principled But Flexible.
4. 原諒的心。Forgiving Attitude.
5. 鼓勵家人。Build Self-Esteem of Others.
6. 表達愛與尊重。Express Love and Respect.
7. 經常家庭聚餐。Meals Together.
8. 家庭融洽。Family Relationships.
9. 正面討論。Dealing with Disagreements.
10. 全家團圓。Time Together.

六、工作與創業（Career）

1. 喜愛工作。Love What I Do.
2. 認知工作目標。Understand My Job.
3. 同事合作。Co-Worker Relationships.
4. 工作能力強。Productivity.
5. 公司目標認同。Understand Company Goals.
6. 目標合一。Understand My Activity in Relationship to My Goals.

7.感恩公司待遇。Appreciate Company Benefits.

8. 升遷機會。Opportunity for Advancement.
9. 勝任愉快。Well-Trained for My Job.
10. 創造事業。Own my Business / Have Career Path.

七、財務規劃（Financial）

1. 有目標。Proper Priority.
2. 有預算。Personal Budget.
3. 不亂買。Impulse Purchases.
4. 有賺。Earnings.
5. 不超支。Living Within Income.
6. 有存款。Money in Savings.
7. 有保險。Adequate Insurance.
8. 投資適當。Investments.
9. 財務報表。Financial Statement.
10. 不欠債。Debt Free.

一個平衡的人生，就好像一個大的車輪，運轉起來，是非常的順利。如果你的人生不平衡的話，就好像一個漏了氣的輪胎，或是一個不圓的輪胎，將會有很多困難，人生的道路上走的也就不順利。

再次奉勸每一位朋友，都及早下定目標，建立一個平衡的人生，否則你賺得再多的錢，而犧牲了健康，有甚麼用呢？只不過是把你賺來的錢，又淘拿出來交給醫生吧了。如果你辛苦地賺得了世界，卻賠上了生命，因為你不認識創造宇宙的真神，你失去了永生的機會，那麼豈不是白活了嗎？

做一個人不容易，做一個好人更難。唯有藉著神，研讀聖經，吸取智慧，才能做一個有愛心，有耐心的人，善待家人，鄰居以及親朋好友。 最好是能夠分享你的經歷，也幫助其他的人，達到一個平衡的人生。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

梁慶輝

不知從何時開始，內心常常問着一連串的問題，人生是什麽？人從那裏來？有生之年的歷程是什麼？可以規劃和期待嗎？生命終了以後又是什麽？子曰： 不知生，焉知死。所以，出生前和往生後的問題太深奧了，就讓上帝和宗教家去做解答

依據CIA2009年的調查, 美國人，台灣人，中國人和全世界人的平均壽命統計摘要如下：

由上表可以看出，人的壽命是有長短的，人類追求的福祉在於長壽(Longevity)與生命品質(Wellness)，而且是在Quality Life基礎上追求Long Life 才有意義。

再來檢視人的一生中Life stages 可概括分段如下：

“Life is one way, Only One life to live”

誕生—嬰兒期—兒童期—青春期—成年期—老年退休—往生

（2 yrs).    (12yrs).    (20yrs).           (65 Yrs). Retired age

我們深切的瞭解到人體生命是有大限，但依生存環境，飲食和習慣，衛生醫療條件和個人養生保健，會造成個人的壽命長短與生命品質的好壞。

再深入觀察，你會發現人的一生除了對父母兄弟姊妹和在嬰兒時期毫無選擇外，其他的事都有相對的選擇權，每一次的選擇背後都有其後果(Consequences)。特別是上學後，開始接觸外界，認識人事地物，對它們有感覺，喜怒好悪，培養自己的個性和累積經驗；進而有判斷力和決定能力，當然會慢慢體會到每一次決定或選擇的後果。個性宿命論開始交互作用影響每個人的一生和結果。

我們都知道每個人有兩種Life 並存著，他們是personal/family和Career Life, 另外一個是精神層面和物質層面；人的一生就是在這些面向交錯中往前走而走完人生。最大的指導原則就是追求所謂的”Balance Life”, 而在每一個人生階段中都有其優先順序和重要性。

在嬰兒時期求的是能吃能睡和健康活潑，笑容常開的小寶寶，這就需要父母親用心隨時無微不至的照顧，阿嬤和阿公也可能要適時幫忙。有些母親也許為了做到這一點就做全職媽媽。

在兒童期自我意識提高了，也開始接髑外界事物，上幼兒園受教育，交朋友。這時期也開始個性的培養和塑造成有競爭力而且正面的人生觀。做為父母者要花時間去瞭解和關心他們，尤其是在校學習狀況，交友情況；同時引導參加課外活動，個人技藝或團體運動比賽。在競賽中可以培養自我鞭策和正面競爭力，有自信心並自我肯定的快樂人生觀。當然，學業也是同等重要，從名校完成高等教育是追求目標，但不是唯一的選項; 但不可否認的，從名校畢業幾乎保證有更多的高薪就業機會可供選擇。

成年後，第一份工作和結婚對象幾乎會對將來的人生決定了一大半，所謂的男怕入錯行女怕嫁錯郎的説法可驗証，事實上在現今社會也可以説男怕娶錯妻女怕入錯行。雖然可離婚和可換工作做為救濟，但對大部份人來說是一項挑戰的過程。

成家立業及Raise 一個family 是夫妻二人在人生歷程中的highlights， 期望American Dream 美夢成真；有幾個要件的配合才能達到此境界。第一是要有前瞻穩健的財務規劃，早日達到所謂的Financial Independent。第二是要有正確的價值觀，包含對個人，家庭和社會，生活才能和諧，宗教信仰對大部分人來說是需要的。有一份調查報告指出一個結論值得參考，那就是： 貧苦注定不快樂，但富翁不見得快樂。美國是一個成功的Private Capitalism 代表性的國家，且政治民主化，經濟自由化，機會均等；最適合自己創業的環境，只要你有計劃，肯吃苦和絕對的專注，是達到Financial Independent 最佳途徑。

何時退休是一大難題，那要看身體狀況，足夠的養老金準備好了嗎？退休後的Life style 規劃好了嗎？其實，人的壽命是愈來愈長的，只要身體健康許可，其實不必要立即百分之百退休，可考慮Reduced hours/responsibilities, 慢慢轉移到自己想做的事，把你的Bucket List 找出來，一項一項完成，也是對自己終身努力奮鬥的回報。如果你有錢又有閒，閒閒無代誌，可以出錢贊助或出力當義工來回饋社會，別人高興你也快樂；記得不要人在天堂，錢在銀行，更不想看到別人在享受你一生賺來的銭。

根據一項調查報告，在往生前平均有七年的時間躺在床上度過，顕然求得好死也是一件相當挑戰的Task；如何求得有尊嚴的老年生活和好死，那要靠你持續永恆的良好飲食習慣，有氧運動和重力訓練，充足的睡眠，知足常樂。醫生常對我說： 沒有懶惰的健康。

以下這個圖，供大家參考，瀟灑的人生就在圖中，敬請參考。

最重要的是，在漫長的人生旅途中，以樂觀的心態迎接每一天，對每一重大決定點（Turning Points)正確的選擇，做適合自己想做的事，享受每一個Process， 好結果自然會來找你。這就是人生瀟灑的最佳寫照。