城市規劃：公民權與州權的博弈
賴清陽律師
美國實行的是土地私有制，但在對土地的規劃和管理方面，地方政府擁有限制私人財產權的權力。與中國國情不同的是，作為土地私有制的國家，美國房地產市場完全按市場規律運作，政府對市場的干預很少，在房地產市場上，政府與所有其它業主一樣，也是一個普通的業主，遵守同樣的遊戲規則。在與房地產管理有關的政府職能中，政府制定和改變土地的功能必須與民眾協商，通過立法來實現，不僅要符合公益，還要符合憲法法律，公開公正透明。因此，美國地方政府與社區之間更多的是合作關係，且社區範圍內的基層自治管理是受到鼓勵的。正因如此，投資者或者房屋所有者應積極參與到這種基層自治的過程中，維護自己的合法權益。
城市規劃法規雖然是市政部門所定，但是在美國，城市規劃法規只是政府權力和市民權利博弈的平衡，其並不是什麼金科玉律不可改變。如果城市規劃法規給您的投資，經營或生活帶來巨大不便，我們建議您諮詢當地的房地產律師，瞭解並維護屬於您的權利。
下面筆者根據市政規劃申請許可中常見的爭議和問題，為您介紹基本的程式並提供幾點解決之道：
1. 申請材料充足，獲得規劃許可（Zoning Permit）
在美國，無論是開發土地還是在土地上建築房屋，均要向當地城市規劃辦公室（zoning office）申請規劃許可。與中國的土地使用權審批制相比，美國的規劃許可申請可能更加簡潔、快速、透明。您可以在城市規劃辦公室領取到申請表格，一般來說，城市規劃辦公室在受理申請之後會在一周內處理完畢，如果材料真實充足，且房地產開發符合當地的城市規劃法，那麼申請就會被許可，否則申請可能會面臨失敗的危險。這種模式下，城市規劃法規具有較高的權威性，我們建議您諮詢專業的房地產律師，為您填寫並準備申請材料，以保證申請許可的通過，以避免因為申請被拒絕所帶來的各種人力物力的損失。
2. 使用在先，允許繼續（non-conforming use）
一般來說，投資購房者在投資購置房地產前，應該明確該房地產的建設和使用是否符合現行的城市規劃法規，如果符合，那麼皆大歡喜，但若不符合，也不能說明該房地產絕對沒有投資和開發價值，假如這種違規的情形是發生在現行法規生效前或法規修訂前，那麼現行規劃法可能允許這種不合規情形，甚至將上述不合規情形通過合法化納入現行的城市規劃法內 。不過，上述特殊處理也不是完全確定的，我們建議投資購房者在遇到上述特殊情況下，諮詢專業的房地產律師，去當地城市規劃法制定部門進行確認，明確該房地產不合規的使用行為能否有條件繼續，甚至被永久許可。
3. 特殊用途，嘗試申請（conditional-use permit）
除了上述特殊使用的情形，還有一種特殊情況筆者也許有必要向各位投資者做出介紹。美國的區域規劃法有時候可能會對某些有特殊用途的用地建設開發做特別處理，比如投資者希望在居住區建設一家醫院或托兒所，考慮到醫院和教堂對社區的作用，即便是在不允許建設經營場所的住宅用地，城市規劃部門也可能會許可您的申請。當然特殊使用的情形在不同州會有不同規定，我們建議投資者諮詢當地的房地產律師，瞭解所在地區市政部門的相關規定。
4. 改變困難，積極救濟(variance)
有時候，投資者或房地產所有人可能會發現，如果嚴格按照該區域的區域規劃，那他/她也許會處於一個不利的局面，比如根本不能完成自己的開發計畫或者根據規劃法做出變更會有很大困難。這種情況下，投資者或房地產所有人可以在充分證明自己不利的前提下，申請區劃變更（zoning variance）。而當地的區劃委員會在舉行公開聽證（public hearing）會後做出是否許可改變申請的決定。該聽證會公開透明，並允許該鄰近的房地產所有人發表意見，如果投資者對最後的決定不服可以訴至有管轄權的聯邦法院。我們建議投資者或房地產所有人諮詢當地的房地產律師，在律師的幫助下，瞭解申請的條件和流程，最大限度的爭取自己的合法權益。
5.要求合理，修改法規（Amendment）
房地產投資者或所有人，若認為所在地區的城市規劃法規與地區應具備的用途不符，可以通過申請修改城市地區地圖（district map）和當地的區域規劃法規，如果申請人請求合理，相關變更符合當地實際情況，那麼申請被批准的可能性很大 。這樣一來，投資者也許會通過上述變更實現自己的開發建設用途。畢竟各地情況不同，具體細節我們建議您諮詢房地產律師。
6.參與自治，鼓勵投票(Voting)
通過上面的介紹，房地產投資者也許不難發現，美國政府在制定法律及行業管理的過程都是公開，公正及透明的。無論是前期的法規制定，還是後期的申請許可、有條件許可、特殊許可及法規修改，都必須經過公開聽審程式(public hearing)，社區公眾均可參與到聽審過程中，積極發聲。所以我們建議，您在上述程式中別忘了投上寶貴的一票，也許結果會因為您的參與而有所改變。
7. 構成違憲，提起告訴
在美國，憲法是神聖至上的，任何法律法規及政府行為都不得違反憲法，否則無效。因此政府在制定和改變土地功能過程中必須符合一些條件，否則構成違憲所以如果政府土地管理法規不是以社區福祉為目的，投資者或自住戶都可以就城市規劃法規的合憲性向法院提出告訴，一般來說，上述條件包括：
(1) 區域規劃制定過程必須合乎立法程式
(2) 區域規劃法條款必須清楚且具體
(3) 區域規劃法不得存在歧視性內容
(4) 區域規劃法的制定目的應是促進公眾公共健康，安全及福利
(5) 區域規劃法在適用上應一視同仁