2016 年下半年房貸利率趨勢及房屋貸款常見問題
張園立
經過了數些年的量化寬鬆政策(Quantitative easing) ，終於在2014年10月結束 停止了這項加速復甦的政策，經濟動能也緩慢的成長。美國聯準會也在2015年12月開始升息，2016 年有人預計升息3次，也有人認為今年不會升息。這完全是因為美國對自己經濟復甦也沒有完全的把握，不敢貿然的升息。一旦升息太快，潑了經濟成長一個大冷水，反而辜負了前些年的量化寬鬆，所以現在聯準會可以說是戰戰兢兢，謹慎再謹慎。
以房屋貸款利率來看，去年的利率跟前年比已經升了一波，但是因為升息的緩慢謹慎，利率就一直在盤整的局面。現在就等到經濟動能足夠，利率就會開始向上走升。今年上半年跟去年上半年相比，事實上貸款的數量已經開始啟動，很多人都趁著還在沉澱的這段時間，開始出手。不只東西岸的投資客開始開買德州的房產，連中國大陸也都是大手筆的搶進，所以今年下半年的房市將會非常的有趣。之前的油價下跌，讓大家擔心的一下會不會回到1980年代的房市崩跌，最近油價也回來了，對房市也有點火的作用。德州的房產價格跟東西岸比較，實屬相當的便宜，也不用擔心地震及焚風，非常吸引買氣。
很多人對於美國的房屋貸款有很多疑問，以下是較常見到的問題：
首次購屋買房優惠
首次購屋的人可以申請FHA (Federal Housing Administration) 政府貸款，只需要3.5% down payment 首付，利率也很優惠，信用分數580以上就可以。可是每個月須要繳交Mortgage Insurance 不動產抵押保險，交屋的時候也要繳一筆不動產抵押保險。但是這筆金額可以納入貸款金額，不用再交屋的時候繳交。還有關於首次購屋的定義，就是個人在三年內名下沒有房產沒有房子，你就可以適用首次購屋的優惠。
學生可以買房嗎？不是美國公民、綠卡可以買房嗎？ 什麼身分才可以買房？
學生是F-1 VISA，可以買房子，但是要用現金買，可是不能申請貸款。他們的標準是如果你是準移民的話，例如 H-1B VISA, E-1 VISA，這種就沒有問題。另外L-1，G series， O-1 這種平常比較不常見的簽證，每個銀行都不一樣，所以需要每一家詢問過才會知道。
投資房有沒有比較嚴格？
有的，像是首期要求比較高 要到20-25%，還有首期的資金來源要是自己的，不可以是借來的，也不能接受親屬的捐贈。縱使是個人私下的借貸還款，通常也不會被銀行接受。
什麼時候才要重新貸款？
當利息降低，然後試算後每個月省下的金額，可以在兩年內跟重新貸款的成本抵銷，這樣子就值得重新貸款。更簡單的方法就是利率有差到1%以上，這樣子就有很大的機會可以來重新貸款，每個月可以省下不少的費用。
最常遇到文件上的問題
有不明的匯款存入，因為現在都需要證明資金的來源。所以在銀行對帳當中，如果有很多金錢的往來的項目會造成需要很多資料，來證明這些錢的來源，還有個人的借貸也有可能不會被承認。因為銀行都回要求數個月的對帳單，我建議在買房子之前，盡量讓你的銀行對帳單簡單化，這樣可以讓你的申請更順利。
駕照的住址要符合你現在住的住址，有的人換了搬了好多次家，沒有去換駕照， 這樣也會造成資料不符合現狀的情況。還有要報稅，銀行只看你有報多少稅才承認你的收入。有的人自己開店面，稅報的很少，這樣都會在計算你能不能符合貸款的要求上，吃很大的虧。
要準備那些文件
1. 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
2. 最近30天的薪資單。
3. 最近兩個月的銀行對帳單，如果有存入金額，都要證明來源。
4. 社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者，需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證，需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。
如果你在房屋貸款上有任何的問題，可以打電話給我， 我會盡量幫您解答。
張園立
利家貸款 832-788-1858