本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

張園立

隨著房市的回溫，休士頓及糖城的房價已經從2008年的谷底有爬了上來。有的地方甚至已經漲了25%，很多美國大公司也紛紛在休士頓設立分公司及工廠，更是讓這波的房市有了基本面實質的支撐。如果你是想要在最近買房子，也需要貸款，這篇文章可以幫助你多了解一點如何向銀行跟貸款公司申請房貸，以下我們分為幾大類跟大家講述

收入

銀行基本上現在幾乎已經找不到不查收入的貸款了，他們會要求你至少要有兩年以上的工作紀錄。 如果這兩年有換工作的話，兩個工作也是要在同一個類型產業。如果你是自己開公司，也是要有兩年的報稅收入，他們會用你兩年的收入平均當成你的收入作為計算。

資料要求: 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料、最近30天的薪資單。

信用分數

在美國，在你的名下借款，無論是車貸、房貸、買家具或家電的分期付款，都會列入信用分數的評比。如果有拖欠，就會列入紀錄。你的信用分數低，利率就會比較高。信用分數高，銀行就願意給你比較低的利率。一般來說，只要你是在740分以上，都可以拿到很好的利率。要是不幸在600 分以下，你可能需要檢視一下你的信用報告，看看是哪裡有問題。是不是哪個貸款忘記繳了，還是你的資料是否遭到了盜用，建議您一年定期檢查一次，隨時保持良好的信用。

頭期款要放多少

基本上我會建議放20%，因為美國銀行會要求你，如果沒有放超過20%，他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行，不是保護你喔，保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上，銀行們就覺得你有能力還貸款，所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係，放個5%也可以。等到你後來存夠錢了，還了只剩下貸款的78%，你就可以打電話給銀行，請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定，有的話當然最好。

還有一項很重要，你的頭期款是不能借來的，一定要用你自己的錢來買。如果是直系血親資助，也要寫一張贈與信 (gift letter) 來證明這個錢是送給你的，他們是不能要回去的。如果你是買投資房， 那就連贈與也不行喔。那筆頭期款一定要是你自己的錢，而且在你的戶頭內。當然有的人會說，那是之前人家跟我借的，現在他只是還我，所以還是我的。很抱歉，這樣子也是行不通的喔。

如何計算我可以貸款多少

2008 年的次貸風暴過後，銀行越來越嚴格把關。所以現在可以貸款的比例，負債與收入的比大約是45% (Debt-Income-ratio)。也就是說，在你名子下面的貸款，不能超過你每個月收入的45%。這貸款包含了信用卡貸款、車貸、學生貸款、現有的房貸、還有你要買這間房子的貸款 (本金P+利息I+房屋稅T+房屋保險I+管理費A) 。要怎麼知道本金利息怎麼算的呢 ? Google 一下Mortgage Calculator 你就可以直接在上面計算的了。首先輸入你的貸款金額(mortgage amount) 、利率(interest rate) 、貸款的年數(mortgage period)，你就可以看到你每個月需要付的本金跟利息 (monthly payment) ，是不是很簡單呢  ?

貸款需要的資料

如果你要申請貸款，你需要準備下列資料:

1. 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
2. 最近30天的薪資單。
3. 最近兩個月的銀行對帳單，如果有存入金額，都要證明來源。
4. 社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者，需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證，需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。

還有最重要的是，你要找一個擁有貸款經紀合格證書的人來幫忙你，畢竟買房子牽扯到這麼大一筆錢，你也不想要隨隨便便找一個人。現在大家都很流行一句話 : “不怕神一樣的敵手，就怕豬一樣的隊友” 。 可別選錯隊友啦 ! 鄉親 !

本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

賴清陽律師

隨著美國經濟的持續強勁增長,現在房地產市場也熱鬧非凡,因為很多華人在此期間也紛紛投入房地產投資中,但有許多第一次介入房地產市場的華人,因苦於不熟悉美國的地產法律而在買賣過程中蒙受不小的損失,在此,筆者就多年來從事法律服務及地產買賣的經驗,總結出一些在房地產買賣中應特別注意的12項作為投資者的參考。

• 完稅證明(Hotel Occupancy Tax)

在美國,旅館業主需要向政府繳納旅館稅(Occupancy Tax)。逾期未繳的旅館稅會被課以高達15%的罰款, 更嚴重的會導致旅館被查封或使旅館成為稅款的抵押品, 即過了一定期限不繳納旅館稅, 政府可強制拍賣該旅館而將拍賣所得先付未繳稅款。一般來說,旅館稅的繳付期限根據各個地方不同,有按月征也有按季收取,故在買旅館時,記住一定要賣方出示完稅證明,未繳部分要求賣方在過戶時必須全部付清。如發現未全部付清, 為防在過戶時因忙亂而出錯, 也可要求賣方在過戶時將應繳稅款直接付給買方, 由買方直接去稅局完稅。

1. 二. 合同取消的權利(Rights to Terminate)

由於買方不可能一下子將想買旅館的各種情況瞭解的十分清楚,故在簽訂買賣合同時應明確要求賣方在雙方買賣洽談期間,賣方提供一切有關該房地產的資訊,包括該旅館的全部或部分地產是否有可能或已有規劃、將被政府徵用或沒收,合同中應寫明過戶前一旦有此情況發生或發現有事實與提供資料不符的情況,買方可單方面終止合約(Sole discretion to terminate)或修正價位以保護自己的權益。

1. 員工的面試與聘用(Employee Interview & Fringe Benefit)

買方可能對賣方原有的員工全額留用或根本就打算全部更換,在合同中寫明此點。否則在買下後發現員工不合格或人浮於事而使自己陷於被動, 一般來說, 在過戶後的一段時間內, 買方至少會留用一部分原有的員工, 因此, 可要求在過戶前7天與所有員工面談以決定留用及重聘人員。同時應注意要求賣方在過戶前必須將所有舊員工(包括以後留用與不留用過)的累積福利及獎金等全部付清,以免過戶以後變成買方的負擔。

1. 有權取消原有合約（Rights to Cancel the lease）

賣方可能在其經營時有許多的合約在身,如參加連鎖體系,租用設備等,不同的勞務合約如割草、藝術、音響、清潔、消毒,買賣時應注意要求賣方提供所有這些合約的詳細內容,並要求賣方在過戶前終止那些買方不喜歡的合約。在買賣過程中賣方要與他人簽訂新的合約, 若這些合約將延續到過戶後, 則賣方也必須向買方通報, 以免買方在過戶接手後才發現有一些自己不喜歡的合約, 但在期滿前, 不能取消, 否則違約罰款。

• 實地考察及費用（Free Stay during Inspection）

在買賣過程中,買方必定會花一定的時間與精力來調查準備購買之旅館的實際經營狀況,對大多數人來說,最普遍也是最有效的方式就是在該旅館住幾天,實地考察該旅館的每日住房率、房價、客源及個人的素質等等。這樣就會牽扯到考察費用的問題。一般來說,買方可以要求賣方在考察期間提供一些免費的房間,以供考察檢查時之用。通常這個要求在檢查期間及過戶日前, 總共約6到10個房間日左右比較合理。(每次2房, 檢查3天, 過戶前2天等)

• 日用品庫存量(Inventory)

旅館的運作離不開一些日常用品,如毛巾、免洗水杯、衛生紙、肥皂、紙巾、電燈泡等。買方需讓賣方在過戶時至少有維持兩個星期正常運作的日用品庫存量, 以免過戶後立刻發生因日用品短缺而讓客人抱怨, 甚至流失生意及商譽。

• 管理與培訓(Training & Franchise Compliance)

對很多第一次買旅館的人來說,他們或許從親戚朋友處瞭解到一些有關旅館管理的知識,但真的經營起來立刻會感覺不夠用,因此,除了連鎖體系的培訓外,買方可要求賣方提供兩個星期的免費培訓以熟悉旅館管理的基本程式與技能。若賣方原來就委託管理公司經營, 買方也可要求過戶後繼續由該管理公司管理兩星期, 且由賣方支付該筆管理費。

• 市政檢查(City Inspection)

美國各地皆有自己的地方法律,如防火、防盜、安全、衛生等均有一定的規章法律要求。旅館必須符合所有的要求後才能開始營業, 因此在過戶前也要注意讓賣方提供全部有效的檢查合格檔, 以免接手後因旅館的某些方面不符合當地政府的要求而被迫停業。

• 美國傷殘人士保護法(ADA, American Disability Act)

對停車位、車道、特殊房間設計、尤其是廁所及浴室,有些特殊規定,必須遵守,並且通過檢查,不可不慎重。小則罰款, 大則停止營業, 直到改善為止。ADA、AAA及AARP均可能列入黑名單。

• 動產（Personal Properties）

買賣旅館是一種房地產生意,但旅館業包括一部分不屬於房地產的生財器具(又稱動產),如電視機、電話機、電腦、傢俱、空調、廚房設備、桌椅等等。在過戶時一定要注意列明詳細清查, 否則可能會在過戶後發現只買了一幢空房子或少了很多經營必須的動產。

    十一. 餐飲執照(License & Permits)

美國各地均要求經營飲食業者必須持有執照,如一個旅館業同時經營酒吧(TABC Permit),餐廳(Health Permit),而買方又希望過戶後繼續經營的話,在買賣時要盡可能要求賣方在過戶後繼續租用該酒吧與餐廳,直至買方再申請並拿到營業執照,以免因過戶後無執照,無法經營酒吧餐廳,而使生意中斷流失。

十二.預定房(Pre Lease or Advance Bookings)

一般來說,若買的是連鎖旅館,一定有一些房間已被客人預定,尤其是大型旅館,預定房甚至會訂到兩年以後且預定房的比例很高。此時, 要注意研究預訂單, 看訂出去的價格是否合理, 預定客的品質是否高標準, 退單可能性的大小, 保證體系是否優良, 退單是否有罰款及付款條件如何, 若不注意這些, 可能在今後兩年內受到不小的損失。

  俗話說,好的開始是成功的一半,房地產的投資與經營成功與否,經營管理固然十分重要,但若買賣時不注意,草率簽約,以致一開始就背上了沉重的包袱,給後期的經營帶來了很大的壓力,因而特提供以上列各項供大家參考。

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本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

梁競輝

• 活到老，學到老

抱著「活到老，學到老」的態度我常常去學習，成功人的經驗，買書或者聽演講。

現在用的是「現買，現賣」的心情和大家分享我所學到的，希望提供大家做一個參考，也一起，腦力激盪，互相鼓勵，所謂「成功」？是不是賺到很多的錢，就算「成功」了呢？

對我來説，「成功」是過一個平衡的生活（包括了健康的思想，健康的心態，健康的身體，健康的家庭，健康的事業和學業 ）一個人要去追求平衡的生活，就好像一個車輪是圓的一樣，容易操作，是想如果車輪不平衡這就是有一個地方特別發達,某個地方有 委縮，這樣子的生活就是不平衡，就好像輪子不圓，推動這個不圓的輪子就會非常的困難。

我們每一個人都有三個寶：第一個就是時間(Time)，第二就是才能(Talent)。第三是財富(Treasure)，也就是三個T。當我們年輕的時候我們有很多時間這個時候我們上學去拿到學位，或者學習一技之長，畢業後用這個學位去做事賺錢，當我們累積財富，就有更多的選擇，購買節省時間的方法（開車，而不再走路）使我們更健康，更能享受人生，幫助家人，能夠更成功。

• 淺談理財

俗語說”你不理財，財不理你”。有人建議，財務要好好的計劃，規劃。有效地每天努力，朝著成功的目標 努力奮鬥。

有專家建議，每月把所有累積的財務，分成不同的「專戶」 (“Accounts”)，或不同的「桶子」 (Buckets)來裝。否則會混淆不清，把不該用的錢，用掉了而不知道。

專家建議把財富歸化以下9類：

1. 日常生活費用(Daily Expenses)－包括食，衣，住，行，娛樂及其它的雜支。
2. 緊急生活費用(Emergency Fund)－如果有意外，這個應該是六個月的日常生活費用。
3. 慈善奉獻 (Charity Contribution, Donation, Tithe)。
4. 稅務，包括聯邦政府，州政府，及地方政府，房地產稅……等(Federal, State, Local, property Taxes.)。
5. 長期儲蓄 (Long Term Savings)。
6. 退休基金 (Retirement Fund)。
7. 財務自由 (Financial Freedom Fund)。
8. 孩子大學基金(Children’s College Fund)。
9. 全家庭旅遊 (Family Travel Fund) 。

• 投資房地產

投資的方法很多，有股票，債券，房地產，期貨，和銀行定存。投資報酬率，通常是根據風險高低而定。風險越高，投資報酬率也要相對的提高。

投資房地產也有多種方式：辦公樓，購物中心，旅館，土地，公寓。目前德州的經濟，就業機會是全美第一。休士頓拜的能源所賜，石油工業 在德州又佔首位。

休士頓吸引了全美國及世界各地的移民。所以休士頓真是投資房地產的好地方。放眼一看，很多地方都在新建新的房產，供應外來移民的需求。

我要特別介紹公寓的投資。

根據人口學的統計資料美國二次世界大戰出生的嬰兒潮，己經䦕始到了空巢階段，甚至退休階段。一般來說獨門獨院的單獨房子，吸引年輕的家庭。因為獨門獨院房子的保養維修費增加，還有房地產稅越來越高。共有7千萬的嬰兒潮的人口，已經考慮公寓，或者康斗。公寓的投資是個良好的投資機會，也是被動收入的來源。尤其是德州，休士頓。如果你有這方面的需要投資不管是二十，四十，五十，或者200到300個單位的公寓投資，請你跟我聯絡。

• 世界上有三種人

1. 第一種人。好像一個人落在長江，或者黃河，順著水的力量，加上地心引力，人被世俗的洪水(Cultural Tidal Wave)衝走，爬不起來，無法自救，這是隨波逐流型。
2. 第二種人。這種人在岸邊觀看，看著別人跌在河水裡面，因自己能力有限，認為自身難保，所以見死不救，這是獨善其身型。
3. 第三種人。他願意幫助他人，不但花盡力氣救那隨波逐流的人，也打動了獨善其身的人，一起幫助。不但如此，還往山上跑，做一般人不願做的事。每天抓緊時間，下訂目標，勇往直前，像標桿直跑，每日做普通人不願意做的事。

這就是所謂的「水往低處流，人往高處爬」。

人不但要追求健康，長壽之道，更要追求永生。否則就算賺得全世界，卻沒有和諧的家庭，可信任的朋友，平衡的人生 ，最後又賠上了自己的生命，那又有什麼意義呢？

本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

賴清陽律師

房地產交易一直以來都是世界經濟發展的主要支柱之一,從全世界頂級的大富豪到剛踏入商界的年輕投資人,均把房地產投資作為一個非常主要的投資方向,投資是成功還是失敗,投資回報的大小或正負,取決於投資人買入與賣出時,所投資房地產的價值。那麼, 如何來決定一個房地產的價值呢? 作者就目前大家普遍採用的幾種房地產估價方法向各位朋友做一介紹:

• 市場價值計演算法(Fair Market Value Approach):

從名字上大家可能已經可以看出來這是一種以市場價值為基準的估價方法,它的基本考慮,是以在同一地區或極類似地區,與所評估房地產相近的物業在最近成交的價格。舉例來說, 若您想賣您的房子, 那麼估價公司會在您這個社區裡找3-4幢與您的房子非常相似且又在最近過戶的房子, 以這幾幢房子為基準, 並考慮房子的大小、新舊及房屋狀況。綜合起來最後得出您房子目前的價值,此種方法簡單、直接,買賣雙方都易於接受,故被廣泛的用於居民住宅的買賣,但此方法的缺點是必須要有可以比較的房地產存在,若交易的房地產缺乏或根本沒有可以比較的參考物,則此方法無效。比如說一個連鎖旅館, 新的大約每個房間6萬-10萬美元, 舊的大約每個房間2萬-5萬美元, 獨立旅館,新的大約每個房間3萬-8萬美元,舊的大約1萬-4萬一間。

• 成本計算法(Cost Approach)

當所交易的物業缺乏或根本沒有參考物時,前面所講的市場價值計演算法就無法運用了,比如,休士頓的太空體育館(Astro Dome)目前正在尋找買主,太空體育館的價值為多少,這幾乎沒有可能以類比的方法來得出。此時, 我們可以用現在的技術與材料來建造這樣一個體育館的成本 (Cost), 減去從太空體育館興建一直使用到目前的折舊 (Depreciation), 並綜合太空體育館目前的維護保養狀況, 再加上土地目前的價值來估計太空體育館目前的價值。此種方法往往運用於大型房地產投資專案上,其估價過程比較複雜。

1. 三. 營收計演算法(Income Approach)

所謂營收計演算法是一種專門用於營業收入的房地產,也就是通常我們所說的商業地產:如旅館、公寓、購物中心、餐館、寫字樓等等,這些商業地產由於經營所得的利潤均直接或間接與該房地產有關,故目前市場上一般在估價時都以該房地產的年營業收入作為一個基數,考慮該房地產的經營成本與該房地產剩下的使用壽命,並比較類似地產的投資回報率,在經過一定的計算方法而得出一個市場價值。以旅館為例,有三種估計方法: 1)可以旅館的年營業額乘2-6倍作為該旅館的市場價值。也就是說一家年營業額為80萬美金的旅館,它的市場價值可以低至160萬也可以高到480萬,平均320萬美元;2)也可以淨收益(NOI), 即營業額扣除所有的開銷,包括稅、保險、人事、修理、管理等以後的收入,但不包括分期付款,乘6-15倍(Gross Multiplier)或報酬率(Capitalization Rate at 5% -15%)。如一個80萬生意的旅館, 開銷55萬, 以淨收益25萬乘上6-15倍, 則可賣150萬到375萬。3) 或以淨現金收入扣除分期付款後乘5到15倍加貸款額可決定售價。如80萬生意,開銷55萬,淨收益25萬,如以貸款額150萬年息10%計,每年利息15萬,則每年現金收入10萬,則可賣10萬乘5到15倍的首期付款加150萬貸款,則售價為200萬到300萬。

上面介紹的三種計算方法是目前美國地產交易中最普遍採用的方法,但真正在交易中如何掌握運用,就靠買賣雙方的迫切性及談判技巧,及臨場發揮,經紀人及律師的累積經驗和人脈關係,也會有不同的結果。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2014年年刊》

白釗民

1. 白蟻

2005年間，一種不使用化學藥品的白蟻處理方式，在墨西哥灣區一些有白蟻問題的住宅房屋開始了實驗，這些房屋的周圍以及浴缸的下水管周圍都被舖放了如本頁附圖的碎石粒，這些碎石粒是石英經過加工使它們的尺寸大到白蟻無法移動，小到白蟻無法從縫隙間築成通道，從而阻絕了房屋與白蟻巢穴，房屋內的白蟻因無法飲水而乾死。地下的白蟻因通道阻絕而無法對房屋造成新的損害，這些被實驗的房屋在2013年經過全面複檢後證實沒有白蟻活動的跡象，在同一時期這種產品參與了數次Texas A&M的研究計劃。結論是美國本土地下性白蟻或台灣種地下性白蟻都無法穿越石英碎粒保護層，保護層的優點是無毒而且不會自然分解，缺點是多少會影響房屋外觀，而且初次舖設需投入材料費用及大量人工，石英粒的正式產品名為“TERM Particle Barrier”，由位於Ennis, Texas的公司“Polyguard Products”產銷, Polyguard products在休士頓有門市部，通常都有TERM Partiicle Barrier的現貨供應。

2000年間，一種幾乎可以滅絕住宅白蟻問題的化學藥品“Termidor”在德州上市，至今十多年過去了，由於相關業者的利益考量，消費者仍然沒有得到對該產品的正確認識，Termidor的特性是(a)白蟻對處理過的土壤沒有警愓，不知道有毒性的存在；(b)白蟻沾染到Termidor不會立即死亡，而是繼續正常活動；(c)身體接觸以及餵食都能夠將毒性在蟻群內擴散而導致整個群體的消滅。這些特性得到的結果是「只要在任何一處有白蟻活動的區域施放小量Termidor，在Termidor沾染到小量的白蟻後不久就可以滅絕整個蟻巢」。依據這個簡單的事實，傳統的施用大量化學藥品的處理方式已經沒有存在的理由，而應該代之以點狀的，局部的，精準的，僅只使用極少量化學藥品的處理方式。

當我們在地基表面發現白蟻的泥土管道時，只要以1至1.5盎司的Termidor與1加侖清水調成的藥水處理泥土管道週邊之小範圍便可，處理時先將泥土管道稍加破壞，週邊泥土以鏍絲起子略加鬆動，然後把藥水傾注在泥土管道１英呎的範圍內便可，整個巢穴會在數日至數週內自行消滅，既環保又經濟，Termidor在Home Depot等家庭五金建材店沒得賣，化學藥品專賣店如Solutions等只賣給有執照的蟲害控制公司，一般消費大眾可到eBay或Amazon購買，一罐20盎司大約要價$50-$60元，可用10次以上，成本比處理蟑螂、螞蟻等更便宜。

1. 蟑螂

蟑螂對於居處及食物都不挑剔，它們通常住在室外，例如：樹上，盆景內，雜物堆，石頭下等地方，但當室內有良好的居住環境時，它們也會毫不猶豫的遷入屋內與人共處，吸引蟑螂的生活條件包括食物、水、溫暖、潮濕，以及最重要的藏身處所，如果能夠做到下列預防工作家中，根本不會有蟑螂問題，即使偶爾進來一兩隻也無法在室內存活繁殖。

• 定期清理地面，尤其是廚房地面，包括冰箱下及冰箱後不可有食物殘渣。
• 廚房檯面，餐桌，及浴室檯面每日清理，不可留下食物及水過夜，垃圾桶的蓋子須密合。
• 貓狗食物及食盆每日清理並收置。
• 密封廚房及浴室櫃子的所有縫隙，阻絕蟑螂進入夾牆的所有通路，一旦它們在夾牆內居住繁衍，所留下的排泄物的臭味將永久無法清除。
• 壁紙需保持良好狀況，因為鬆動壁紙後的漿糊是蟑螂的現成食物來源。
• 成堆的報紙，雜誌是蟑螂極佳的藏身處所，應經常清理。
• 廚子裡的雜物不要靠房屋堆放。
• 貼近房屋的灌木經常修剪，花圃裡的樹葉須要清除。

如果該做的都做了仍然無法避免蟑螂入侵，不妨試用下列處方：

1. 將1/2磅硼砂，30盎司糖粉，1/2盎司可可粉，1盎司氟化鈉(Sodium Fluoride, 可在Walgreen等藥房買到)均勻混合後灑在蟑螂活動區域，硼砂及氟化鈉對人體及貓狗有害，需注意使用。
2. 將1/2杯麵粉，1/8杯砂糖，1/4杯豬油，8盎司硼砂粉(Boric Acid, 可在Walgreen等藥房買到)以及少許清水混合均勻後搓成小丸子放置於蟑螂活動區域，硼砂粉對人體及貓狗有害，需注意使用。
3. 自製蟑螂捕捉器: 將2公升的汽水瓶，頂部約3-4吋切下，在剩下的部份內壁塗上凡士林，之後把切下的部份瓶口朝下用膠帶黏回塗過凡士林的下半截，再以表面粗糙的膠帶貼在瓶體表面使之利於蟑螂爬行，最後在瓶內放入些許浸過啤酒的麵包，第二天便可收成戰果。
4. 貓薄荷(Catnip)是一種可驅趕蟑螂的植物，可將其葉片撕小後置於香袋內使用，亦可用熱水沖泡葉片成為薄荷茶，放涼後噴灑於蟑螂密集區收效極為顯著，適用於公寓等連幢住宅，可防止鄰家蟑螂入侵，但貓薄荷內所含成份Nepetactone對人體及貓狗有害，需注意使用。
5. 以辣度高的辣椒數支，加水用果汁機打成辣椒汁，過濾後噴灑於蟑螂活動區域可收立竿見影之效。

1. 蜘蛛

蜘蛛的種類極多，而且無所不在，由於它們獵殺大量害蟲，因而被人類定位為益蟲。但過多的蜘蛛及蛛網出現在屋內，也難免對生活產生不良影響，而需要加以控制，一般居家的簡易方法不少，可視情況自下列方法擇一使用：

1. 屋子內放幾粒Hedge Apple（又稱Osage orange）便可使蜘蛛不敢靠近，由於Hedge Apple 人類不能食用，因而在超市買不到，在賣植物的店內Hedge Apple Tree是以觀賞類植物出售，由於它對環境適應力強，容易種植，院子裡種幾棵既好看，又可成為無毒的除蟲材料，應該值得考慮。
2. 紅杉木(Red Cedar)是天然的驅蟲良藥，市面上有製成板狀的，片狀的，丸狀的及碎木狀的，可依需要在廚櫃內及房屋角落放置一些以減少蜘蛛數量。
3. 粟子是蜘蛛的魔咒，但凡有粟子的地方蜘蛛便不靠近，可是要去殼的生粟子才有效，烤熟了就沒用了。
4. 常有蜘蛛網的角落，在清水內加5%的白醋及一茶匙椰油(Coconut Oil)噴灑，可使蜘蛛一段時間不回來。
5. 在室內殺蜘蛛可用1盎司食鹽及1加侖清水調成的鹽水噴灑。
6. 在室外除蜘蛛可用1加侖熱水與1包嚼煙泡成煙茶，放涼後每1盎司煙茶與1/2盎司的檸檬液態肥皂混合後噴灑於房屋四週，噴灑時須避開玫瑰及魚池。

1. 螞蟻

世界上的螞蟻至少有1萬2千種之多，世界上被使用過的除蟻方式至少有數百種之多，其中最理想的方法應是一種對絕大多數種類的螞蟻都能有效的直搗蟻穴，殺死蟻后的方法.

將下列三種原料在一碗內混合均勻：

1. 3 1/2盎司果醬（任何口味）。
2. 1 1/2湯匙貓食罐頭（便宜品牌）。
3. 1湯匙硼酸粉(Boric Acid，可在Walgreen等藥房買到)。

攪拌均勻後可分置於幾塊硬紙板上放在螞蟻活動範圍附近，工蟻很快會發現並帶回蟻穴供蟻后享用，而蟻后在飽餐一頓後的幾小時內將死於胃穿孔，蟻后死亡整個群體也自然消滅。

使用毒餌是最有效的蟲害控制方法，但務須避免兒童及寵物誤食。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2013年年刊》

白釗民

什麼是Surge？

我們在家中電源插座得到的是120伏交流電，電力公司雖儘力維持電壓的穩定狀態，但雷擊、短路、或電桿被撞等情形有可能使電壓瞬間跳到幾百甚至幾千伏特，這種瞬間變化便是Surge，它只維持小於百萬分之一秒的時間，但卻有可能對家電用品造成昂貴損失。

除了Surge外，我們也可能受到其它不正常供電的影響，下列各種情形都可能對家電造成短暫干擾或永久損壞，並非所有的電源問題都是Surge造成。

這是我們認為理所當然的穩定電壓。

短時間的電壓不足（Sag）通常不致損壞家電，但可能干擾電腦操作或使電子控制儀器喪失記憶。

短時間的電壓稍大（Swell）可干擾甚或損壞敏感電子儀器。

極輕微但持續性的電壓不穩(Noise)不致於損壞家電，但對精密電子控制儀器可造成一些干擾。

那些家電易於受到Surge的影響？

現今每個家庭中除了傳統的電器用品，如：冰箱，烤箱，燒飯爐，吸塵器，洗衣機，烘乾機，冷暖氣……等等以外，都增加了許多電子產品，如電腦，伴唱機，智慧型電話，記憶型冷暖氣調溫器，車房門遙控器……等，在一些傳統家電用品中也加裝了許多精密複雜的電子控制，針對Surge的問題，我們可將注意力集中在每件用品與外界連結的線路上，其中包括(1)電源線，(2)電話線，(3)電視天線，及(4)電視 Cable線，以上每條線都提供一條Surge進入用品的通路。由於我們慣於將電壓不穩造成的損失歸咎於“Power Surge” (電源線的Surge)而時常忽略了其它3條通路。只要電源就可運作的家電，例如：烤箱，冰箱，沒有接Modem的電腦，沒接小耳朵及Cable的電視，避免Surge損壞的方式比較單純，除了電源線還必須再接其它線路的電子用品，則受到Surge影響的機會倍增，保護措施也更需費心。

Surge的根源從何而來？

1. 閃電雷擊：閃電造成的後果分成直接與間接兩種，被直接擊中的建築物如沒有正確按裝的避雷針，房屋通常會遭損壞並起火，但即使有避雷針的保護也仍然無法避免Surge在線路系統中的發生，這就是直接影響,所謂間接影響是指遠方的閃電在電線，電話線，Cable線中造成Surge，而後循著線路進入沿線用戶家中。對Surge有完整保護的房子，不但可免間接影響的損壞，即使被直接擊中通常也可免於Surge造成的破壞。
2. 電流開關：電在線路中的流動被突然阻斷或接通時會造成Surge，就如同水龍頭被突然關閉時水管中的水壓會瞬間升高而造成Water Hammer（水管的敲擊聲響）一樣，電力公司的閥門操作及家中電器用品的開關都會形成此一類型的Surge。

如何免除或至少降低Surge所造成的損害？

1. 在線路進入房子的入口處按裝Surge Protector以保護整個線路系統，此種按裝所需材料較貴，施工也必須借重專業人員，因而成本較高。
2. 購買數個插入式的Surge Protector插入於使用電腦，大螢幕電視等較昂貴又易於受損之家電的電源插座，此種方式經濟又方便，但無法保護有電子控制的烤箱，燒飯爐，烘衣機等240伏的家電用品。

以上兩種保護產品在選購之時很容易被複雜的產品名稱混淆，可能在市場中見到的名稱有：“Surge-Protective Device”，“Surge Protector”，“Surge Supressor”，“Transient Voltage Surge Supressor”，“Surge Arrester”，其實不管廠商們如何稱呼他們的產品，各種保護裝置都在設法作同一件事，就是將超過正常的電壓導入地下，比較適合產品功能的名稱應該是“Surge Diverter”。由於過高的Surge是被導入地下，沒有接地系統的電路是無法受到保護的，也因為如此，很多60年代甚或更早的房子想要消除Surge的損害，必須在配電箱處按裝保護裝置以外同時加裝接地，如想使用插入式的保護裝置則須在要保護的插座加裝接地。

當我們購買插入式的保護裝置時還需要閱讀產品說明搞清楚一件事，當保護裝置故障時有些品牌會切斷電流，停止供電, 有些品牌則是跳過保護裝置維持電流繼續通過，因而失去保護功能, 消費者需要選擇適合自己的產品，目前多數產品配備有指示燈來顯示保護裝置內的情況，但由於指示燈的數目及顏色所代表的意義，到目前還沒有規範，因此閱讀並保存產品說明就更重要了。

使用兩種線路的電器用品為何更易受Surge損害？

有些家電用品只需連接一種線路便可使用，例如沒有接Modem的電腦，手提收音機，使用桌上型天線的電視，或電燈，電扇，烤箱……等，這些用品只要使用插入型的Surge Protector便可使受Surge損害的風險降至很低。另有一些電器需同時連接兩種線路，例如接了Modem的電腦，使用小耳朵的電視，附帶變壓器的電話等，這些電器同時使用電源線路及訊號線路，當兩個線路中的任一個產生Surge或是兩個線路都產生Surge，但卻不均勻時都可能造成對電器用品的損害，也因為如此，即使兩個線路有各自的保護裝置，仍然可能因為二個保護裝置對Surge消除程度的不一致而造成損失，對於這種情形的解決方式是使用一種帶有電話線插孔（或電視Cable線插孔）的電源Surge Protector，換句話說是可同時處理不同線路之Surge的插入式保護裝置，使用時將同一電器用品所使用之不同線路都經由同一個保護器，則可大幅減少不均勻之Surge造成的損失，但使用此種裝置須注意電話線插座有入口及出口之分，插反了便無效力。

在電力入口處(Panel Box)按裝一個總的Surge Protector是否就可高枕無憂？

家中所有連接單一線路（電源）的用品可全面受到一個總的Surge Protector之保護，但連接二個甚至三個線路的電器用品，由於低壓線路也會有Surge，因此仍然可能受損，不過總的Surge Protector能夠使2合1（或3合1）的插入式保護裝置失敗率降低。所以最理想的方式是在電力入口處按裝總的Surge Protector之後，在每個使用二或三個線路的電器用品處再加裝插入式的保護裝置，才可免於受到意外的干擾及損失。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2012年年刊》

白釗民

• 有關Bed Bugs的一些基本認識：

1. 它們一次可吸入7倍於體重的血液。
2. 它數量密集的房間內，一夜之間有可能被吸血高達500次。
3. 它們對多種殺蟲劑有抗體。
4. 許多人家中有Bed Bugs卻不知情。
5. 紐約是目前受影響最大的城市。
6. 全美受影響的人口在過去幾年內增加5倍。
7. 家中有Bed Bugs的人，精神上的影響常大於身體所受影響。
8. 它們可在沒有食物的情形下存活18個月。
9. 母蟲的一生中可下500粒蛋。
10. 蟲卵於2週內成為幼蟲，4週後變為成蟲。

• Bed Bugs簡史：

Bed Bugs並非新發現的蟲類，對於它們的存在之記錄散見各處，可知它們至少與人類共存千年以上。在1874年DDT問世以前，人們對這種蟲子可說是束手無策，DDT在問世之初，普遍被認為是除蟲仙藥，且對人體無害，因而被一般家庭廣泛使用，以控制包括Bed Bugs在內的各種爬蟲，DDT以及其它陸續研發出之除蟲新藥的使用對Bed Bugs產生了明顯效果，在一些先進國家它們幾乎絕跡。1972年DDT被發現可能致癌，並且已毒殺了大量野生動物，其它蟲害控制所用之化學藥品的安全性也逐漸受到人們質疑。

因而人們及蟲害控制業者開始儘可能少用全面噴灑之殺蟲藥，轉而使用毒餌誘殺，毒餌對蟑螂、螞蟻等蟲類可達到相當理想的控制效果，但對Bed Bugs卻完全不起作用，因為Bed Bugs的食物為寄主之血液而不受任何毒餌之吸引。這種噴灑之殺蟲藥使用量日減的情況，使得Bed Bugs有了較快速的繁殖機會，更糟的是Bed Bugs對一些對人體影響較小的殺蟲劑逐漸產生抗體，而使情況更難以控制，尤其是在落後地區，首先是家禽飼養者將它們由工作處帶回住處，並迅速傳播開來。

由於世界性的經濟活動及旅遊日益活絡，Bed Bugs經由旅客的衣物、行李輕易的得以再進入各先進國家，凡是國際機場、港口交通繁忙的都會像紐約、邁阿密、洛杉磯等地Bed Bugs都已形成較嚴重的問題，飛機、旅館、遊輪、機場、碼頭成了Bed Bugs進入一般住宅的轉接站，即使不遊行的人亦可從餐館、電影院、醫院，甚至朋友家帶回一些這種四分之一英吋長的嗜血昆蟲。

• 識別方法：

許多人家中已有Bed Bugs入侵卻渾然不知，因為這種昆蟲常時間躲藏在縫隙中不太活動，只在黎明前一、二小時出來進食約5-15分鐘便又回到藏身處，因而需要較細心的觀察才能早期發現它們的存在，通常Bed Bugs藏於寄主床舖的5-15英呎範圍內，因此這是最好的搜索範圍，肉眼可見的跡象包括：

1. 叮咬痕跡－早上起床發現身上一排微熱會癢的叮咬痕跡有可能是Bed Bugs所致，叮咬處可以熱水沖洗以減輕熱癢感覺，嚴重時可擦hydrocortisone或用抗生素治療。
2. 床單上的小點血跡－Bed Bugs時常吐出一些所吸之血液，而在床單或淺色家俱上留下可見之線索。
3. 排洩物－Bed Bugs的排洩物為黑色或棕色顆粒，如鹽粒大小，常見處為床墊邊縫，或兩層床墊之間，有時甚至就在床單或枕頭上。
4. 乾皮－Bed Bugs在成長過程中，經過五次蛻皮，所蛻之皮呈半透明略帶棕色，有些蠟質，通常在床舖上或附近出現。
5. 活蟲－成蟲約四分之一英吋，有些類似跳蚤，連身帶頭有些瓜子形，用手指捏不死，偶而可能在床上或地上見到，如果在牆上及傢俱上看到，災情可能已經不輕。

• 預防措施：

Bed Bugs很容易附著於衣物用品上而被散播開來，例如行李、人體、衣服、紙箱等都是好的傳遞媒介，事前的防範雖然麻煩，卻遠比事後處理來的簡單，一般來說，合理的預防包括：

(1) 出外旅遊時，將箱內行李包於大塑膠袋內，行李箱拉鏈及箱外置物袋噴上驅蟲藥，旅程中只取用所需之物，如此可大幅度降低Bed Bugs進入衣物中躲藏。

(2) 家中枕頭及床墊均使用特別設計之套子，這種套子所用之拉鏈即使幼蟲都無法鑽入，偶而帶入家中的Bed Bugs，如果不能找到好的存身處，便很容易在日常吸塵的清潔工作時被清除掉，而免除日後大量繁殖的機會。

• 處理方式：

一旦發現家中已有定居且繁殖的Bed Bugs雖然不必恐慌，但卻須瞭解它們的特性以及處理方式才能逐漸減少被吸血的次數，並最終澈底消滅它們，一般依緩急輕重順序應做的事情有五：

1. 使用特別套子將床墊及枕頭密封－Bed Bugs及蟲卵多數存身於寢具內及邊緣縫線處，特製之套子可有效阻絕寢具內外所有通道，外面的蟲無法入內躲藏，裡面的蟲無法外出進食，不但對人體立刻起到保護作用，進一步的殺蟲工作也變得更為有效。
2. 反覆吸塵－蟲子是活的東西，外出覓食是經常性的活動，每次吸塵都可減少一些蟲或卵，因而吸塵必須成為每日例行工作，尤其是寢具、傢俱縫隙、地毯或地板邊緣更要加強。
3. 隔離床墊與地面－床墊置於床架上，床架之支腳置於塑膠罐內，塑膠罐內加入蒜汁或辣椒水或殺蟲藥以阻斷Bed Bugs與床墊。
4. 局部性高溫殺蟲－當溫度達華氏120℉持續3-4小時便可滅絕Bed Bugs及其蟲卵，如溫度達210℉，僅需數秒即可殺死成蟲及蟲卵，自行處理可使用蒸氣機（類似蒸氣洗地毯機）處理地毯外緣沿牆角處以及寢具的所有縫合處，衣物、皮包及小件用品可分次置於低溫加熱盒內處理，此種低溫加熱盒對家中已遭Bed Bugs入侵者及時常外出旅行，返家後做預防性處理都很合適。
5. 施用粉狀或液態殺蟲劑－雖然Bed Bugs對部份殺蟲劑已產生抗體，但市面上仍有多種殺蟲藥及蟲類生長抑制劑對它們有很好的控制效果，只要到化學藥品專賣店便可很容易買到適合個人需求的藥品，施用藥品時重點應放在牆腳、地毯邊緣、傢俱及牆壁之縫隙（例如電燈開關及插座蓋的後面，水管穿過牆壁處）。

由於Bed Bugs的捲土重來已經發生，而現有科技又無法輕易解決此一問題，情況的逐漸惡化，影響面的逐漸寬廣已成定局，因而對它們的認識將會成為日常生活的基本常識就如同蟑螂、螞蟻一般，目前休士頓地區已有許多感染個案，專業除蟲公司常用的化學藥品處理法及熱處理法，由於Bed Bugs擅長鑽縫躲藏的特性，處理效果多半不如預期，已有業者因無法達到所承諾之結果，到最後不得不停業，也有業者在進行熱處理時，引起房屋起火。在業者能夠對這個新興的老問題，建立起一套有效簡單又經濟的處理方式之前，家中進了這種不速之客，還是得靠自己的常識免於花大錢買氣受的結果。