【台商會三月房地產講座】
1. 美國夢，還存在嗎？
2. 為什麼90%的美國百萬富翁，都擁有房地產。
3. 財富自由的四個步驟。
4. 如何達到小康，自給自足。
5. 如何計畫退休生活。
6. 如何幫助孩子買房。
7. 如何估算房地產價質。
〈討論時間- 問與答。〉
主講：梁競輝 JENG LIANG
時間：2025/03/15, 2-4pm
地點：僑教中心106室
備有點心，不收費用，歡迎會員攜伴報名參加。
分類: 房屋地產
Harvey 過後對於淹水房應有的認識 – 2018年刊文章
本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》
白釗民
休士頓地區幾乎每年在颱風或是豪雨過後都有少部分的房子會遭到水淹，但通常都是局限於極少數房屋, 去年八月份 Harvey 在休士頓地區卻造成大面積水災，大量的房子遭到水淹，不但受災戶馬上面臨到如何整修的問題，大量湧入房屋市場的投資人也面臨同樣的疑問, 在整修淹水房的過程當中，最大的挑戰是如何清除房子內已經產生的霉菌以及如何消除未來霉菌造成健康問題的可能性。
處理淹水房最重要的一件事情就是保留處理紀錄，需要保留的紀錄包括(a)在每一個步驟當中，把每一個處理的部分都拍下照片，(b)處理過程當中所產生之一切費用的收據，以及(c)在處理過程中和處理過後所做的檢驗報告。在日後出售或是出租房子時，這些保存的文件會成為消除買方或者租客心中疑慮最有利的工具，萬一出售或出租的房子仍然不幸發生霉菌的紛爭時，這些文件也成了證明自己「善意」的最有力證據。
淹水房的處理過程應包含下列幾項：
- 拆除被髒水泡過的結構: 應該拆除的項目包含內牆板、牆角鑲邊（baseboard)、淹水線以下的櫥櫃（廚房及浴室）、所有的門、以及地面覆蓋物（地毯、磁磚、地板）。內牆板拆除的範圍通常分為兩呎、四呎，六呎或八呎，視淹水線的高度而定。廚房以及浴室的櫥櫃許多人選擇不拆，因為更換成本過高，而且拆除櫃子會損害檯面，更進一步提高修理成本，但是櫥櫃底面與地面之間的空間和櫥櫃後面的牆板有可能無法處理而造成日後的問題。還有許多屋主認為磁磚不會造成霉菌的問題，而實際上，磁磚接縫材料是有透水性的，而且磁磚的底部必然會有一些空隙存在，這些地方都會使霉菌存留，在日後重新繁殖而形成很難追查原因的問題。
- 乾燥: 可以自然乾燥或者使用風扇加速乾燥，乾燥的過程當中，每一個房間應該不停的使用能夠過濾霉菌的空氣濾清器，以減低霉菌在空氣當中漂浮並且停留在其他未受污染之表面的數量。乾燥的程度應該是使所有建材所含的濕度降到12%以下，霉菌的種類雖然很多，不同的霉菌對於濕度的需求也有不同，但一般來說，當濕度降到16%以下，霉菌的繁殖能力就大幅下降，而濕度降到12%以下，霉菌就呈現靜止狀態。
- 濕度檢驗: 乾燥過程結束後，應該請專業人員使用濕度計檢測證明房子內所有的建材濕度都已經降低到安全程度，並且開具檢驗報告，以供日後需要證明時使用.
- 清理以及消除霉菌: 使用適當的工具將肉眼所能見到的淤泥、垃圾、以及灰塵全部清理乾淨，清理過程當中，空氣濾清器應該持續使用，清理乾淨後再使用消除霉菌的物質噴灑到所有曾經被髒水浸泡過的建材表面以及縫隙，之後讓噴灑的材料自然乾燥。能夠消除霉菌的材料包括 Bleach, Borax, Vinegar, Ammonia, Hydrogen peroxide, Detergent, Baking soda, Tea tree oil, 以及市售的各種加工成品，這些物質都能夠殺死霉菌，它們無法殺死霉菌孢子，但是可以使孢子呈現靜止狀態，只要不遇到充分的濕度就不再繁殖，最簡單經濟的方法可能是到店裡購買現成的加工產品使用。
- 清理空調系統以及空氣管路: 空調系統的內機（熱交換器）以及管路，在清理房屋之前以及清理的過程中遭到污染，而在清理工作完成後重新把霉菌帶回到其他建材上，是最容易受到一般人忽略的常見問題，由於空調的熱交換器在使用時都是潮濕的，在清理房屋的過程中，容易吸附大量的霉菌以及提供霉菌一個很好的繁殖場所，在房屋清理完畢後，又經由空氣循環系統將霉菌送到屋內的每一個角落。清理空調熱交換器以及管路的方式，是在所有的空調出口蒙上紗布，然後在熱交換器之前提供一個開口，將循環風扇打開後，從開口處噴入除霉菌的物質，藉由空氣循環使熱交換器的表面以及送風管道的內面沾染到除霉菌的物質，等待風乾後再將出風口處的紗布卸除。
- 重新安裝拆卸的建材以及用品: 重新安裝的過程中，時常造成困擾的是家電用品應否更換，對於家電用品的保留或是更換，一般屋主的決定方式，是在水退以後開機測試，以它是否仍然工作來決定取捨，但這一種方式其實是帶有風險的，因為淹水有可能爲家電帶來延遲性的損壞，有時甚至會造成危險而對使用人造成傷害。一般來說淹水對家電造成的影響分成幾種(a) 無法清理的霉菌- 由於水是無孔不入的，泡過水的家電在淹水線以下所有的縫隙裡都會沾染霉菌，想要徹底清除有相當難度，即使技術上可以做得到，成本考量也時常會使得清理不值得。（b）隔熱層-許多家電用品當中都有隔熱層的存在，例如冰箱、冷凍櫃、熱水器、以及洗碗機、烤箱、烘乾機等等，有些隔熱層的安裝是完全無法拆卸的，無法拆卸的隔熱層會長時間保存濕度而造成家電用品的鏽蝕。（c）馬達-馬達受泡水的影響程度取決於浸泡時間的長短，馬達的年齡，軸承的種類，軸承採用的潤滑方式，以及水中所含有的化學物質之腐蝕能力，有時馬達在水退之後仍然能夠正常工作，但是水中所含的污染物可能加速零部件的腐蝕，而在一段時間之後出現問題（d）電路-家電用品中的電路系統，容易受泡水損壞的，通常包括電子控制、自動開關、電路接點、以及各種金屬零部件，有些損壞會在發生後即時顯現，也有時會在一段時間之後才顯現出來，電路系統所受的損壞，輕則使電器用品無法操作，嚴重時有可能造成短路，甚至使機體帶電，導致觸電，因而凡是被水浸泡過的家電用品，如果想要保留，必須經過專業人員的徹底檢查，而徹底檢查以及清理的費用通常相當昂貴，而使得保留得不償失。
- 成果檢驗: 在前述的處理程序全部完成後，需要請一位有霉菌檢查執照的人員做一次霉菌檢測，證明所有的處理過程都正確完成，沒有遺漏，之後才能進入下一個程序，將房子上市出租、出售、或者遷回居住。
在對於淹水房的整修程序有了徹底了解以後，就可以很清楚的知道在購買淹過水的房子時應該注意的事項。首先當然是在簽約以前要求賣方提供在房屋淹水後全部處理過程的詳盡資料記錄，包括收據、照片、以及不同階段的檢查報告，對於無法提供處理記錄的房屋，最好能夠敬而遠之，因為在 Harvey 之後，市面上人工缺乏，有太多不負責任以及外行的包工，只顧賺錢而沒有按照正確的手續處理，也有一些屋主為了節省開支而採取敷衍了事的裝修方式，只求把房子表面清理乾淨，儘快脫手了事，如果買方因為房價比淹水前顯著便宜，就貿然進入市場買進，將來再轉手出售或者出租時，有可能帶來更大的財務損失，甚至於訴訟案件。
除了詳細審查賣方所提供的處理過程之記錄資料外，買方應該再次請有執照的霉菌檢查人員重新做一次霉菌檢驗，因為賣方在處理過程當中如果不夠徹底，有所疏漏，則可能在裝修完畢時霉菌含量很低，但經過幾個月的繁殖後，霉菌又再呈現過高的含量，這種情形在 2018 上半年不算少見，若要購買淹過水的房子，不應該為了節省小額的霉菌檢查費，而甘冒更大風險。
台商會講座「淹水前後屋主注意事項」
08/25/2018
主講人：白釗民
【房屋進水了怎麼處理，淹水屋可以投資嗎】
近日全世界各地進入極端氣候，天氣暖化、冰山融解、海水溫度上升、海平面升高、各處形成熱帶性低氣壓，帶來快速而充沛的雨量。
天災一向難預防，去年發生百年一見的Harvey 颶風為德州多地帶來了巨大的災難。無數的房子浸泡在水中。災後的處理更是許多人的夢魘。當然有人馬上看見了投資機會。進水屋要怎麼處理，泡了水的房子值得投資嗎? 白釗民先生在今天的座談會中給大家做了詳細說明。
淹水屋最令人憂慮的問題之一是黴菌。黴菌究竟有多可怕。根據現有的資料研究，徽菌的種類有數十萬到上百萬種的說法，單是平日飄浮在空氣中的徽菌數量就相當的多。而在家中的日常生活設備，如流理枱、 浴室、馬桶、 受潮處， 難免滋生些徽菌，少量的徽菌是經常存在於我們生活周圍，而不會對人體造成立即的危害，但是黴菌若是不妥善處理，只要有足夠的濕度與空氣就會快速大量的繁殖，人若生活於高密度黴菌的環境內有如處於高過敏原中，每個人的反應與不適程度都不相同，部分人或不受影響。
屋主對於黴菌問題當然不會忽視，卻也不至恐慌。但是屋子一旦淹了水，就無人會等閒視之。主要原因是，屋子漏的水是乾淨的水，且是局部面積的滲透，而且在清理乾淨後很快的回復乾燥，也就不利黴菌的繁殖，而從外頭淹進來的是髒水，夾帶無數的細菌且是無孔不入的侵犯入境。
屋主對於房子浸水後的處理一定要徹底，尤其是一些不容易處理的地方，如流理台、廚櫃或衞浴設施後的牆壁。因為水是無處不入，即使在處理後暫時抑制了黴菌，若是這些地方沒有處理，很快地黴菌又將快速的繁殖。
泡了水的房子值得投資嗎? 泡水屋一般會以極低的價格在市場出售，但是投資者則需要確定這些房子真正地完全而快速的被清理乾淨，包含上述所談的各地方確定無死角，並且要求屋主提出確實處理的紀錄資料，以免事後麻煩而房子無法脫手的問題。
【房子浸水後的緊急處理】
1. 聯絡保險公司，要求可立即處理。
2. 清除地毯等一且泡水的家具。
3. 如確定牆壁已經泡水，需除去Sheetrock下部4 ft讓其泡水部分能夠敞開通風。
4. 確保緊急處理工作在24小時內完成，待其乾燥後就沒有黴菌的繁殖機會。
5. 處理前後每個過程都要作完整的攝影紀錄。
白釗民：買淹水屋先查除霉報告 – 世界日報
本文轉貼自《世界日報》
休士頓台商會副會長周政賢(前排左一起)、莊雅淑、白釗民、會長張智嘉、前會長陳志宏和會員們合影。（記者盧淑君/攝影）
哈維颶風己經過去一周年，休士頓房市也經歷一場變動，但仍有許多居民為住屋問題煩惱。到底淹水屋可不可以買？賣不賣得出去？淹水屋除外觀損壞外，還有那些嚴重問題？該如何處理？且聽專家怎麽說。
休士頓台灣商會25日上午在僑教中心舉辦房屋維修講座，邀請有30年房屋檢驗經驗的專家白釗民講解「淹水前後屋主注意事項」。台灣商會會長張智嘉表示，去年哈維颶風帶來豪雨，他也是淹水屋受害者，因為沒有經驗，花了許多冤枉時間和金錢總算修好房子。台灣商會邀請白釗民老師講解，相信聆聽後，大家對淹水屋的維修、買賣都會有進一步了解。
白釗民說，哈維颶風對休士頓房屋市場有永久性影響，另外將來在整個房屋買賣市場中，淹水屋檢驗項目比重會提高。淹水屋最可怕是因為由外部流進屋內的髒水，夾帶高濃度霉菌以無孔不入方式，在房屋建材中繁殖，對人體健康造成威脅。霉菌是依賴氧、食物和濕度生存，當房屋淹水後，愈快處理愈好，在保險公司來之前先拍照存證，再切開牆壁讓其通風乾燥，這對除霉有幫助。另外，屋內其他地方如果有顯露污斑，可以使用Clorox清潔劑做局部或噴灑滲透處理。白釗民同時列舉出各種建材應該如何正確除霉的方法。
另外，白釗民也針對淹水房可不可以買提出建議，他說，先到房市網查詢有沒有淹水紀錄，在房屋附近訪查居民住戶，向賣方要求整修紀錄等等。如果有文件紀錄千萬看清楚有沒有霉菌這項檢查報告，同時他建議不管買方或賣方都要完整保留文件紀錄。
台商會講座 8/25談淹水前後注意事項 – 世界日報
本文轉貼自《世界日報》
休士頓的居民都難忘2017年的哈維颶風，然而直到今天，還有部份居民仍在為房屋修整的問題煩惱。對於淹水房屋，不論是租賃還是買賣，租客或是買家肯定會心存疑慮。休士頓台灣商會8月25日（周六）將舉辦房屋維修講座，主題為「淹水前後屋主注意事項」，邀請專家講解各種淹水屋會面對的問題，以及應該注意那些。
時間：上午10時，地點：休士頓僑教中心203室，講座備有點心茶水，歡迎民眾踴躍參加。台商會友欲知詳情或有意報名，可用e-mail：TccHouston@gmail.com，或洽祕書處呂明雪832-483-5162、713-721-5501，會長張智嘉281-772-8810。官網：www.houstontcc.com。
休士頓台灣商會創立於1987年5月30日，是由一群來自台灣定居休士頓，從事商業經營的人士所組成。商會成立之宗旨為：對內促進會員聯誼交流，提供經營理念交換，貫徹會員福利；每月固定舉辦之活動有商務專題座談、商務投資考察及After Hours聯誼等；每月固定發行「台商通訊」提供商情、商機及各項資訊。關心台灣，關懷回饋社區，融入主流，提升商會地位。
活動預告: 8/25 房屋講座
本會將於 8月25日星期六的上午10點於休士頓僑教中心舉辦房屋講座，主題為房屋在颶風季節的預防與維護。在 Hurricane Harvey 肆虐休士頓地區即將屆滿一年之際，休士頓臺商會很榮幸地再次邀請白釗民老師針對淹水前後屋主的注意事項為我們進行座談與問答，詳情請洽下面連結，活動為免費參加，現場備有茶水點心招待。
談房屋買賣前後整修 – 2017年刊文章
本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》
21世紀房屋整修公司提供
魏主成
- 房屋在生活中的重要性
生活中必需的食、衣、住、行、育、樂。「住」房屋佔重要性地位，它給每個人，每個家庭的財務負擔，提升起居環境，改善生活品質，住得舒適，住得溫馨，提高人生的價值觀，住得好與壞有很大差異和評價。
- 房屋的等級品質，有很大的區分（如類似汽車）
買房屋和買汽車一樣，住房子和開汽車一樣，租房屋住與租車開也是一樣，有不同等級，不同層次，各種品牌，各種Model，有各種不一樣的品質和不一樣的價錢。按你們的需求可以挑選合意的車子，甚至開久了可以汰舊換新，因為汽車有使用年限。可是房屋，有老舊房比新建房，在設計上、設備上、價值上，也是變化很大，房屋的造價成本高、使用年限長，整修房屋是最值得選擇的方案，汰舊換新，拆屋重建的條件，除非建物老舊不值錢，地價很高，那就另當別論……拆掉重建。
- 買房屋的內在條件（買新房，舊房）
買房屋－置產是每個人理財上很重視的決策，各人有各人的選擇，考慮的不外乎Location, Location, Location（位置、地點、及周圍環境）佔首位條件。該地區的遠程發展，治安、學區、交通等等條件與了解該地區的房價水平，作為考量的重點。
先談談買新房屋，分預售屋：是空地，按建築圖施工的方式。第二種是成品屋，已蓋好完工的房屋。第三種是樣本屋，買方可依樣本屋，了解房屋設計結構、材質、格局，要求營建商照你的建議改變，重新估價而認購的方法。第四種是已完工的房屋（或擬認購的舊屋），你可以重新設計合你心意的施工，這是依整修房屋的目的及費用預算，請專業的房屋整修公司，作為完整的規劃施工。
- 整修的目的及費用預算
(1) 整修房屋用途一般是看整修的用意在那裡，是整修後自己住，整修後要出租，整修後要出售。
(2) 整修的費用預算多少？要求的水準多高？
(3) 先了解房屋屋齡，房屋內部情況，政府的Appraisers值多少？和附近的屋子條件相類似的目前買賣價或出租行情多少？
- 整修的決策與得失
我在房屋整修工程方面，最近二十年來，有很多實務及經驗，一般屋主大多數希望付最少的費用，而可以達到他們的理想。很多客戶沒有那批預算，一時無法負擔應有費用，而得到兩全其美的辦法與客戶商討。在此應調整工作，施工的內容。
有的根據整修房屋的目的，有很多空間可以調整。
整修後的房屋：(1) 完工後的增值，肯定高過於投資的費用。
(2)整修後：自己住的一定會感到付出的投資，有那個代價，提高住的品質，生活環境的改變。
(3) 出租房：可提高房租費，可高過於投資的費用，又提高房屋的增值。
(4) 投資房、出售房：除提高房屋的增值，而增值超越投資的費用。
縮短交易時間，讓屋主提早回收，加速資金應用，反而可增加利潤，提高投資報酬。
以上優點，在此唯一的條件，找到有專業經驗，務實，可靠的公司是非常重要，「錢要花在刀口上」。
此資料僅供參考。
對木造房屋的基本認識
對木造房屋的基本認識
白釗民
地基問題
休士頓地區的房屋地基出問題的機率明顯高於其他地區,這已經成了本地居民普遍認為無法不接受的現實,對這一個造成極大損失的問題之成因如果做一個了解,應該有助於減少屋主所蒙受的損失。造成休士頓地區住宅地基出問題的常見原因有下列幾項：
(1) 地基僅由淺層的表土支撐。絕大部分的地基之混凝土地樑厚度僅二十四到三十六英寸，支撐地樑的淺層表土由於受到氣候例如氣溫及降雨量的直接影響而不穩定，地基自然容易產生上下移位而損害結構，解決此一問題的方法是在建築前先做土質測試，找出建築地點之穩定土壤的深度，施工時以鋼筋混凝土之垂直柱子將地基橫樑所承受之結構重量傳送到較深層之穩定土壤，這一種施工方法難度不高，只是會成本會稍微增加，由於建築商及購屋者的省錢心態，除非政府強制要求，否則不容易普及。
(2) 土壤流失。形成房屋下方或房屋附近土壤流失而損壞地基的常見情形有a.建造地基前土壤未經壓實，日後地基下方的土壤逐漸凹陷形成過大的空隙使地基失去充分支撐，這是普遍存在的施工瑕疵，也是購物者很難控制的因素，b.下水系統在地基底下漏水導致水管附近的土壤流失，進而使地基失去應有的支撐，c.公共下水系統在地面下長期漏水造成土壤流失，其流失量逐漸累積，影響範圍逐漸擴大，最後可能使支撐地基的土壤水平移位而造成房屋的結構損壞。
(3) 承載地基之土壤中的濕度不均。休士頓地區表土中含有多量黏土，而黏土的膨脹係數較高，它遇水時表土澎漲後明顯上升而對地基產生抬高之壓力，乾燥時表土收縮而明顯下降，使地基失去應有的承載能力，這兩種反向的力量都可以傷害地基，通常直接影響房屋地基的土壤大約是距離地基外圍十英呎範圍內的土壤，而造成土壤濕度不均的常見原因有：
a. 地表排水不良。下雨後在地基十英尺範圍內形成數日不乾的積水，
b. 澆水不足。未能對地面因日照蒸發等因素喪失之水分補足，
c. 空調排水管將冷凝水排放在地基十英尺內，形成小範圍的高濕度，
d. 地下水管漏水，
e. 植物離地基太近。但凡植物都會吸水，枝葉愈多則蒸發愈多，吸收水分也越多，一顆成長的大樹每日耗水量可達數百加侖之多，如果植物所吸收之水分未能循各種途徑得到補充，時間久了自然可能造成土壤收縮及地基下陷，預防植物損害地基的方法包括勤澆水以補充植物所需，勤於修剪枝葉以降低植物對水分的需要量，以及種植植物時離房屋不要太近，樹根距地基太近時，可將其更換為小樹，大家都明瞭地基的重要性，但卻很少有人願意花錢更換大樹以保護地基。
地基出現問題時候的症狀有許多不同的可能，有些屋主認為地基有裂縫就是地基需要修理，但實際上混凝土地基多半都有裂縫，只不過大部分都被地毯、地板、或磁磚覆蓋而看不到，造成地基裂縫的原因不只一種，其中多半完全無損於地基的功能，如果沒有其他結構上的損害，未必有需要修理。
有些屋主看到牆壁上或天花板上出現任何裂縫都認為地基需要修理，實際上造成牆壁或天花板開裂的原因有很多，有時是外牆施工不良，有時是內牆牆板施工不良，也有可能是框架施工不良，或是房屋滲水，有時是由於木材熱脹冷縮，或是季節性地基的輕微移動，甚至可能單純因為牆板的老化，設計上的瑕疵也可能會造成同一位置重複出現裂痕的情況，我們不應將所有的裂縫通通歸咎於地基壞了，常見地基問題造成的牆壁或天花板開裂，大部分出現於門窗的角落，呈現不規則的斜向發展，會越變越長，越變越寬，而且通常是區域性的問題，亦即在同一區域臨近的若干個門窗在同一時期發展出裂縫，而非出現在單一位置。
還有許多屋主認為門卡住了就表示地基壞了，實際上門卡住了是房屋框架變形的徵兆而地基問題只是多種使框架變形的原因之一，如果沒有其他結構受損的症狀在相關區域出現，我們大可不必由於一兩個門不好開關而去擔心地基問題。
白蟻問題
有許多人認為有白蟻的房子就不能買，因為白蟻可以導致很嚴重的結構損壞，這是一個眾多白蟻從業人員為了提升業績而誇張白蟻危害所造成的廣泛流傳的不實觀念，白蟻只是許多種出現在住宅房屋的昆蟲之一而已，它雖然以建築材料為食物，但對木料的消耗速度在絕大部分情況下相當緩慢，只有極少數的房屋由於屋主多年對白蟻問題不予理會，或者房屋有漏水問題與白蟻問題共存，或遇到不肖業者才會需要結構上的修理，即使這種情形發生，修理費用通常也遠不及地下水管的漏水問題或較複雜的電路問題為高。
在兩千年間，一種幾乎可以滅絕住宅白蟻問題的化學藥品Termidor在德州上市，至今十多年過去了，由於相關業者的利益考量，部份消費者仍然沒有得到對於該產品的充分認識，Termidor的特性是白蟻對處理過的土壤無法查覺，不知道有毒性的存在，而在處理過的土壤中繼續活動，同時白蟻沾染到此種化學藥品後不會立即死亡，而是繼續正常活動，其身體以及餵食的活動都能夠將毒性在蟻群內擴散而導致整個群體的消滅，這些特性得到的結果是，只要在任何一處有白蟻活動的區域施放小量的化學藥品，而在化學藥品沾染到小量的白蟻之後不久就可以滅絕整個蟻窩，依據這個簡單的事實，傳統的使用大量化學藥品的處理方式已經沒有存在的理由而應該代之以點狀的、局部的、精準的、僅只使用及少量化學藥品的處理方式，當我們在地基表面發現白蟻的泥土管道時，只要使用一到一點五盎司的化學藥品與一加侖清水調成的藥水來處理泥土管道周邊的小範圍便可，整窩白蟻會在數日至數周內自行消滅，既環保又經濟，Termidor在網路上很容易買得到，一罐二十盎司大約要價五十到六十元，可以使用10次以上，成本比處理一般的蟑螂螞蟻等更為便宜。
鼠患問題
老鼠進入房屋的能力之強以及實際上發生機會之高遠遠超出大部分屋主的想像，在休士頓地區十年以上的房屋至少3分之2曾經被老鼠入侵，一般家鼠只需要四分之一英吋的縫隙便可以鑽入屋內，較大的挪威鼠則需½inch的寬度，經常被老鼠利用進入房屋的通道包括：
1. 進入車房後，經由車房與主結構之間的頂棚結構(breezeway)進入房屋主結構的外牆，再進入房間上的閣樓，
2. 房屋側牆頂部之三角形的透氣口，
3. 位於屋簷的閣樓進氣口，
4. 屋簷末端與屋頂接縫處大於四分之一英吋的縫隙，
5. 屋頂及外牆之各種出氣口，
6. 磚牆底層的排水通風孔(weephole)。
老鼠一旦進入房屋內，不會不經處理就自動的永久離去，通常他們被察覺的跡象有：
a. 在閣樓活動的噪音，
b. 在閣樓中由於重複通過同樣的路線而留下的爬行痕跡，
c. 排泄物-經常出現在車房牆角，閣樓中的熱水器附近，冷氣附近，或隔熱層上的爬行路線附近，
d. 屍臭味-在食用毒鼠藥後，老鼠可能因為飲用冷媒管上的冷凝水而死於冷氣機旁，咬破電線絕緣層的老鼠則可能被電擊而死於夾牆中，它的屍臭令人作嘔難忍，歷時數周不散。EPA估計一對老鼠在一年內約可食用八磅食物，污染八十磅食物，製造四萬粒老鼠屎，並且生下五十隻小老鼠。
預防性的處理，包括了不在屋外放置貓狗的食盆，垃圾桶永遠加蓋，以及用粗鐵絲網加封於所有四分之一英吋以上的縫隙。補救性的處理，包括所有預防性處理方式，外加捕殺或驅逐已有的老鼠，使用夾具、黏板、或籠子誘捕為最衛生且易控制的除鼠方法，誘餌則以花生醬、葡萄乾、及燕麥餅乾等最為有效。
閣樓問題
在休士頓的七、八月，當時外溫度達到一百度時，屋頂表面可以超過兩百度，在低矮又通風不良的閣樓中，空氣溫度可以升到一百三十度以上，閣樓裏的高溫不但影響居住空間的舒適程度，而且大量消耗電費，這種不必要的浪費多半是人為疏失造成的，可以藉由良好的閣樓通風得到大幅度的改善，理論上來說，設計完美的閣樓通風可使閣樓溫度僅只略高於室外溫度，在實際建築時，由於建築成本及施工困難的考量，可能不易達到完美，但使閣樓溫度不高於室外溫度大約十五度卻是切合實際的目標。建築法規要求閣樓通風的開口總面積大於閣樓面積的一百五十分之一，其中百分之五十到百分之八十應該開口在高於閣樓地面三英尺以上的高度，以供熱氣排出，其餘開口在三英呎以下，以供室外空氣進入，冷卻閣樓氣溫，對其他安裝細節並沒有詳細規定，這種寬鬆粗糙建築法規，當然無法達到理想效果，但建築業者絕大部分對這種寬鬆的標準都不願意確實遵行。
在閣樓中另外一個常見的問題是把熱水器安裝在閣樓上，翻開熱水器的”安裝手冊”或者”屋主須知”都可以看到生產廠商對消費者的警告說「每個熱水器遲早都會漏水，當漏水發生時，所漏之水會造成房屋損壞的地點不可作為熱水器的安裝地點」，依此準則，適合安裝熱水器的地點應該僅限於車房及位於一樓，地面低於其他房間，又能大量排水的位置，然而事實上在休士頓地區的房屋中，大部分的熱水器都安裝在漏水能夠造成嚴重房屋損壞的閣樓中，當一個位於兩層房屋之閣樓中的熱水器發生無法控制的漏水時，其損害可由閣樓裡面隔熱層漫延到2樓天花板、牆壁、直到一樓的天花板、牆壁、以及地面，甚至波及家具、電器用品等，由於熱水器漏水導致數萬元損失的事件時有所聞，之所以造成這種怪現象普遍存在的原因有四：
其一：建商在建造房屋時沒有善盡思考之責，
其二：部分建商明知可能造成的後果，卻抱持「漏水後果與我無關」的態度，
其三：大部分消費者無法預知問題之嚴重性，
其四：過於普遍的錯誤現象使大家習以為常，當損害發生的時候，不向建商追究責任，卻轉向保險公司求償，建商沒有受到應得的教訓，自然樂於一再重複同樣的錯誤。
休士頓置產：我不能動我的“乳酪”？
休士頓置產：我不能動我的“乳酪”？
賴清陽律師
每個人心裡都有一塊”乳酪“，它代表幸福、安寧和夢想。每個人在自己的人生中或許都追求著不同的“乳酪”，但是對於千千萬萬的中國人來說，最大的夢想也許都是共同的——擁有一個幸福的家，而家總跟房子分不開。現在越來越多的中國朋友正帶著這樣的夢想來到休士頓，購房置業、落地生根。但是和中國國情不同的是，當您擁有自己的房產後，您也許發現即便作為所有人，您對自己的房產也不能隨便進行設計或改動。
休士頓雖然沒有統一的城市規劃法（city zoning ordinance），但是其通過其他的法律規則對整個城市進行規劃(zoning)。城市規劃的最大特點就是分區管理，即規定不同地區的土地有不同的用途。正是通過這種分區管理，整個城市的土地使用得到合理的限制並保證了社區的安全、健康及福祉。而隨著時代的進步，規劃的保護目的開始有了新的發展，除了社區安全及健康的考慮外，還加入了美觀及欣賞層面的考量。也就是說，您在對自己的土地進行開發建設或對自己的房產進行設計裝修的時候，即便沒有影響周邊社區的健康及安全，但是如果與周邊房屋設計差別太大，影響了整個社區的整潔、美觀及一致性，可能也會違反城市規劃法。
因此，當您在設計裝修自己的房產時，也許要注意以下幾點。
1. 社區建築設計的一致性
您也許會納悶：我裝修自己的房子怎麼還有這麼多限制呢？其實這不是城市規劃法管的寬，試想當您支付了大筆費用終於住進了漂亮社區的大房子裡，結果您周圍的業主把自家房子塗鴉成各種顏色，或者在前庭後院修建各種奇形怪狀的小木屋……，您還有心思欣賞和享受這漂亮的社區嗎？您也許會覺得這種行為可能會有礙觀瞻，除此之外您可能還會擔心，某一天當您出售自己的房屋時，周圍業主的上述行為是否會引起這個社區房屋價值的下跌？所以也正是出於上述考慮，城市規劃法將美觀整潔也納入到保護的範圍內。
1913年，在芝加哥城市規劃一案 中，伊利諾斯州最高法院審理的認為，非經相鄰業主的多數同意，不可在居民區開設零售店的城市規劃法規定是違憲的，法官意見指出，零售店的運營，據其自身固有的性質，並不會威脅公眾的健康和安全。禁止在居住區開設零售店，明顯僅僅是基於審美的考慮，完全與公共健康、道德、安寧或基本福祉沒有任何聯繫。不管是州的立法，還是市政的立法，如果構成對私有財產權或個體自由的侵犯，則不能僅是審美的目的。這一觀點代表了大多數美國法院早期的立場。
1926年，在歐幾裡德鎮訴安布勒房地產公司一案 ，美國最高法院判決，規劃是市政當局員警權（police power）的合法使用。從此，法院對城市規劃法的司法態度變得更加開明，審美可作為一個有效的、重要的因素以支持城市規劃法，這成為廣為接受的一般規則。然而，這只是審美需要被承認為“公共利益”的初始階段。如果在審美需要之外，不能找到諸如安全健康等更為傳統的支撐理由，僅依賴審美的目的，仍然無法為特定的規劃限制提供足夠的正當性支援。有時，法院不得不為規劃法規的限制披上非審美的外衣，譬如，宣稱有礙觀瞻的戶外廣告規制可能會隱蔽罪犯等。
但在1954年，在伯爾曼案 中，美國聯邦最高法院支持了一項城市改造計畫的有效性，該計畫涉及到貧民窟的清除。法院判決中指出：公共福祉（public welfare）是一個含義廣泛、包容性強的概念。公共福祉所體現的價值追求，既有物質性質的，也有精神性質的；既包括金錢利益，也包括審美價值。社區應該美麗而健康，既有勻稱的佈局又有謹慎的巡邏。伯爾曼案之後，法院開始全面認可審美是一項獨立的公共利益。
2. 言論自由受到保護
美國憲法第一修正案，明確了對言論自由的保護，因此您可以自由表達自己的言論，有時候您也許會利用自家房產的外牆或用條幅等來表達某種言論，此種利用方式既有藝術性的，也可能是商業性的，甚至是政治性的。這種情況下，社區美觀的公益價值也許會讓位于言論自由的保護，您也許有權繼續利用自家房產保護自己的言論自由。
1994年，在杜拉市和基洛的案例中，杜拉市城市規劃法規禁止當地業主在標識位址、出售資訊和安全警示標識外不得在房屋上張掛其他標識。基洛是一位反戰人士，所以他在自家房屋前及窗戶上拉了條幅“反對海灣戰爭，大家一起來致電國會吧“，後來杜拉市政府認為該條幅有礙觀瞻，違反當地的城市規劃法，勒令其撤去條幅。基洛認為杜拉市政府的城市規劃法規和命令侵犯了他的言論自由權，便一紙訴狀告到法院。之後最高法院判決，杜拉市的城市規劃法規違反憲法第一修正案，因為基洛沒有更好的方式表達上述言論。自此，體現什麼審美價值考慮的城市規劃法規讓位于公民的言論自由權。
3. 允許憲法審查
當然，每個人對美的定義是不同的，所以不同于社區安全健康的界定，美的標準是主觀的。您或許疑問了：到底什麼情況會影響社區美觀？對於這個問題，美國的法院莫衷一是，沒有判例做出具體的規則，所以如果您認為城市規劃法規中對建築設計裝修的限制模糊矛盾，指示不明，你可以向法院提出告訴，請求法院對城市規劃法規進行憲法審查，確定其效力。
1993年，在安德森一案 中，安德森在華盛頓州的大華府市計畫建造一座房屋，該房屋設計與周邊房屋格格不入，因為該房屋非常現代，有米灰色泥灰的外牆，藍色的屋頂以及商店才有的四面落地的玻璃，儼然一座大型商場的模樣。後來房屋所在地區的大華府市，市政規劃委員會在授予土地使用許可證明時，對安德森呈遞上的計畫予以否決，原因是因為，該計畫違反了當地城市規劃法規定。後來安德森以城市規劃法規定內容不清，且相互矛盾為由提起憲法審查之訴。後來華盛頓州法院判定，該法規違憲，因為該法規規定，當地建築必須保持多樣性，又要保持一致性，這種表達實為前後矛盾，所以無效。
限於篇幅，我們僅提供以上幾點解答與提示，具體細節請您聯繫當地的房地產律師，諮詢相關的法律法規，並通過律師幫助您防範法律風險。
2016 年下半年房貸利率趨勢及房屋貸款常見問題
2016 年下半年房貸利率趨勢及房屋貸款常見問題
張園立
經過了數些年的量化寬鬆政策(Quantitative easing) ，終於在2014年10月結束 停止了這項加速復甦的政策，經濟動能也緩慢的成長。美國聯準會也在2015年12月開始升息，2016 年有人預計升息3次，也有人認為今年不會升息。這完全是因為美國對自己經濟復甦也沒有完全的把握，不敢貿然的升息。一旦升息太快，潑了經濟成長一個大冷水，反而辜負了前些年的量化寬鬆，所以現在聯準會可以說是戰戰兢兢，謹慎再謹慎。
以房屋貸款利率來看，去年的利率跟前年比已經升了一波，但是因為升息的緩慢謹慎，利率就一直在盤整的局面。現在就等到經濟動能足夠，利率就會開始向上走升。今年上半年跟去年上半年相比，事實上貸款的數量已經開始啟動，很多人都趁著還在沉澱的這段時間，開始出手。不只東西岸的投資客開始開買德州的房產，連中國大陸也都是大手筆的搶進，所以今年下半年的房市將會非常的有趣。之前的油價下跌，讓大家擔心的一下會不會回到1980年代的房市崩跌，最近油價也回來了，對房市也有點火的作用。德州的房產價格跟東西岸比較，實屬相當的便宜，也不用擔心地震及焚風，非常吸引買氣。
很多人對於美國的房屋貸款有很多疑問，以下是較常見到的問題：
首次購屋買房優惠
首次購屋的人可以申請FHA (Federal Housing Administration) 政府貸款，只需要3.5% down payment 首付，利率也很優惠，信用分數580以上就可以。可是每個月須要繳交Mortgage Insurance 不動產抵押保險，交屋的時候也要繳一筆不動產抵押保險。但是這筆金額可以納入貸款金額，不用再交屋的時候繳交。還有關於首次購屋的定義，就是個人在三年內名下沒有房產沒有房子，你就可以適用首次購屋的優惠。
學生可以買房嗎？不是美國公民、綠卡可以買房嗎？ 什麼身分才可以買房？
學生是F-1 VISA，可以買房子，但是要用現金買，可是不能申請貸款。他們的標準是如果你是準移民的話，例如 H-1B VISA, E-1 VISA，這種就沒有問題。另外L-1，G series， O-1 這種平常比較不常見的簽證，每個銀行都不一樣，所以需要每一家詢問過才會知道。
投資房有沒有比較嚴格？
有的，像是首期要求比較高 要到20-25%，還有首期的資金來源要是自己的，不可以是借來的，也不能接受親屬的捐贈。縱使是個人私下的借貸還款，通常也不會被銀行接受。
什麼時候才要重新貸款？
當利息降低，然後試算後每個月省下的金額，可以在兩年內跟重新貸款的成本抵銷，這樣子就值得重新貸款。更簡單的方法就是利率有差到1%以上，這樣子就有很大的機會可以來重新貸款，每個月可以省下不少的費用。
最常遇到文件上的問題
有不明的匯款存入，因為現在都需要證明資金的來源。所以在銀行對帳當中，如果有很多金錢的往來的項目會造成需要很多資料，來證明這些錢的來源，還有個人的借貸也有可能不會被承認。因為銀行都回要求數個月的對帳單，我建議在買房子之前，盡量讓你的銀行對帳單簡單化，這樣可以讓你的申請更順利。
駕照的住址要符合你現在住的住址，有的人換了搬了好多次家，沒有去換駕照， 這樣也會造成資料不符合現狀的情況。還有要報稅，銀行只看你有報多少稅才承認你的收入。有的人自己開店面，稅報的很少，這樣都會在計算你能不能符合貸款的要求上，吃很大的虧。
要準備那些文件
1. 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
2. 最近30天的薪資單。
3. 最近兩個月的銀行對帳單，如果有存入金額，都要證明來源。
4. 社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者，需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證，需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。
如果你在房屋貸款上有任何的問題，可以打電話給我， 我會盡量幫您解答。
張園立
利家貸款 832-788-1858