本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

Lai, Corsini & Lapus, LLC

賴清揚 主任律師

在美國不少州包括德州在內，房地產的買賣交割原則上不需要律師的介入。房產經紀人可以獨立指導客戶完成看地、協商價格、簽訂合同直至過戶的全過程。但是，如果涉及商業房地產買賣，特別是如果涉及的金額數量較大的話，我們建議聘請懂得房產買賣的律師諮詢審查。律師的介入不僅可以指出買家或者經紀人可能忽略的地方，幫助買家更全面地保護自身利益﹔而且往往可以通過對土地和交易的理解，進一步降低購買價格或者節約其他成本花費。可以說，律師的介入往往為買家降低了房地產買賣的總成本。

賴律師在數十年的工作中，將房地產購置中的一些主要考慮因素縮寫歸納為8個字母：SEAT TIFF。這八個字母按順序分別代表土地丈量（survey）、環境分析（environment）、估值（appraisal）、產權（title）、房地產稅（taxes）、保險（insurance）、資金(financing)以及可行性調查（feasibility）。

1. Survey。簡單來說，地產的介紹有時並不能精確界定房地產的範圍，所以一個由協力廠商完成的土地丈量將是買方瞭解土地邊界和情況的最可靠方式。土地丈量不僅可以精確標出待售土地和房產的邊界，而且會標識其他需要買家注意的情況。比如，土地範圍內的各種公共措施（電線，管道，道路等）﹔或者協力廠商可以合理使用的土地範圍（採油管道，便道等）﹔或者錯誤建設在鄰居土地上的建築物等。這些情況都有可能影響土地的價格和開發使用，而且往往隻能通過丈量的方法獲得其具體的資訊。
2. Environment。環境調查報告包括現有的環境污染程度可能影響土地使用和價格的環境因素，以及該土地開發後對周圍環境影響的評估。前者既包括土地上遺留的人為有害因素，比如填埋場地或工業污染等﹔也包括自然因素，如依法必須保護不能開發的濕地等。後者包括土地開發後的環境調查。特別是對環境有潛在污染的一些生產行業，需要事先完成規定的調查。對這些環境因素的瞭解和調查，往往隻能通過經驗或者聘請協力廠商專業公司進行。得出環境調查報告後，也需要律師進一步指導應付措施。另一方面，如果忽略環境調查，買家可能會在後續的土地發展過程中付出巨大代價。
3. Appraisal。估價指的是對待售的房地產合理的價格估算。一般來說，美國房地產業往往會採用 “income approach” 、“cost approach”、和“fair market value approach”等幾種常見估算方式中的一種或者幾種來進行評估。不同的方式適用不同的房地產類型，得出價格也往往互有高低。所以選擇合適的方式得出合理的價格是房地產買賣談判中的一個重要方面。
4. Title。產權既包括了必要的調查和保險來保証買家獲得真實和完整的所有權，也包括了所有權轉移過程中的各項必須步驟和保障。有的情況下，房地產所有權可能在出售前已被抵押給了協力廠商。在不知情的情況下，買方即使完成了購買，也不一定可以拿到所有權，反而會陷入官司糾紛中。尤其是德州的土地，由於涉及地下油氣資源的開採權，所以所有權從屬可能會非常復雜。買家在完成交割之前必須確認賣家擁有合法的所有權。而確認的最常用方法是要求獲取最新的產權報告。特別注意的是產權報告中schedule A， B， C等附屬檔都需要仔細閱讀檢查。
5. Tax。房地產稅也是買家需要考慮的重要因素之一。這裡包括買賣交割時和賣家分攤當年的稅款，更改土地用途時可能面對的大幅增加的稅率，以及各種合法避稅手段。尤其在德州，因為房地產稅率較高，如何合法避稅是控制成本的有效手段。比方說，農業用地的稅率比其他用途土地要低。但是如果將農業用地改變用途的話，有可能需要補交之前5年的稅額差價。所以，買家在買地時需要明確待售土地的性質，相應的稅額差價也是協商價格時的考慮條件之一。另一方面，由於不同用途土地的稅率不同，買家可以通過變更土地用途和分片開發的手段來降低總稅率。或者，通過和各級政府談判的方式來減免當地政府附加的稅率。
6. Insurance。保險包括對一般責任險及房地產本身及其附屬財產的產業保險，以及對在其範圍內生活和工作的人員的保險。前者包括火險在內的各種財產保險，某些地區法定要求的水災和風災保險等﹔後者包括對住戶，客戶，職工或者建築人員的各項一般保險。除此以外，還有所謂的大雨傘保險來保護前面的險種沒有預料到的損失。這些保險，有的是法律規定必須購買的﹔有的雖然沒有明文規定，但是對商業用戶來說，卻是規避潛在風險的有效手段。
7. Financing。資金方面，除了現款買斷之外，買家往往可以從金融機構甚至賣家獲得貸款。由於美國金融市場極度發達，各式各樣的貸款和還款方式層出不窮。買家一方面可以有較大空間挑選最適合的貸款方式﹔另一方面，買家必須時刻注意貸款條件中的各種可能的陷阱。這個時候，有經驗的律師的合同審查就顯得尤其重要。一般來說，買家總是可以通過談判協商的手段在貸款合同中為自己爭取有利條件。包括貸款費用，條件，利息（固定或者浮動），付款，年限，提前付款的罰金，個人擔保等條件的談判。
8. Feasibility。可行性調查涵蓋的範圍較廣。一般來說，它包括對房地產買賣前後的實物和財務狀態及現金流的調查，並估算購買、修理、開發、維護等成本。在商業房地產交易中，它不僅可以方便買家計算成本開銷，也是進一步壓低價格的有效手段。特別是在雙方簽訂協議之後，買家可以有時間完成一份合情合理的可行性報告，其中客觀地列出買家需要承擔的維修和改進費用。買家可以以這份報告為依據，要求賣家分擔費用或者再一次降低價格。

上述文章來自中美歐聯合律師事務所（Lai, Corsini & Lapus, LLC）。 中美歐聯合律師事務所專注房地產投資，跨國並購，中國企業在美投資中常見的知識產權和美國出口管制法律對中國企業的影響和對應策略等領域的法律服務。

中美歐聯合律師事務所聯絡地址： Lai, Corsini & Lapus, LLC. 5800 Ranchester Drive, Suite 200Houston, Texas 77036 Tel: (713) 988-5666; 微信: lailawfirm

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

梁競輝

如果有人問你，怎麼才算是成功的人生？請問你會怎麼回答？

就我的估計，80%的人會回答說，成功的人生有擁有很多的財富。

那到底要有多少財富才算成功呢 ？

是比去年多$100,000？一百萬？還是一千萬美金 ？

光是依靠財富是不可靠的，財富好比天上的浮雲，來得很慢，但是去的很快。                    唯有做一個平衡的人生才是真正成功的人。

到底怎麼樣才是一個平衡的人生呢？

根據美國的成功哲學家齊格•齊格勒 (Zig Ziglar) 他的看法是，一個平衡的人生在以下七方面達到既定的目標。

一、心靈與靈性的增長（Spiritual Mature）

我們都是那位創造宇宙，萬物，與生命的萬能真神的精心傑作。祂用無條件的愛來愛我們，又要與我們做最為親密的朋友。唯有認識創造我們的神，我們才能真正瞭解人生的目標與意義。

1. 認識神為我們的救主。Believe in God.
2. 藉著禱告，我們與神，有親密的溝通。Prayer.
3. 有意義的讀經生活，熟讀聖經，知道神的旨意。Bible Study.
4. 充滿豐盛的感恩之心。Abundant Gratitude.
5. 內心的平和，平靜，與平安。Inner Peace.
6. 夫妻之間有融洽的感情。Spouse Relationship.
7. 充分的瞭解人生目標與意義。Sense of Purpose.
8. 積極的參與教會活動，服侍他人。Church involvement.
9. 正面的幫助，鼓勵，影響周圍的人。Influence on Others.

10 參與慈善事業，資助有須要的人。Attitude for Giving Donations.

二、正面的心理（Mental）

1. 積極的人生觀。Attitude.
2. 聰明智慧。Intelligence.
3. 大學學歷。Formal Education.
4. 不斷學習。Continuing Education.
5. 想像力豐富。Creative Imagination.
6. 創造性閱讀。Inspirational Reading.
7. 好知的求學。Inquisitive Mind.
8. 好的自我形象。Self-Image
9. 積極的心態。Enthusiasm.
10. 宇宜同心。Automobile University.

三、健康的身體（Physical）

1. 儀態大方。Appearance.
2. 身體健康。Regular Checkup.
3. 體力充足。Energy Level.
4. 肌肉適當。Muscles Toned.
5. 規律運動。Regular Fitness Program .
6. 體重合標準。Weight Control.
7. 注重營養。 Diet & Nutrition.
8. 控制壓力。Stress Control.
9. 體力充沛。Endurance & Strength.
10. 充足睡眠。Enough Sleep.

四、個人與社交（Personal & Social）

1. 娛樂休閒。Recreation.
2. 鍛練身體。Exercise.
3. 知己朋友。Friendships.
4. 服務社區。Community Activities.
5. 服務社團。Service Clubs.
6. 自己的安閒時段。Quiet Time.
7. 成長的空間。Growth Time.
8. 穩定生活。Consistent Life.
9. 適當的社交。Appropriate Social Media.
10. 時間控制。Time Management.

五、家庭生活（Family）

1. 耐心的傾聽。Listening.
2. 好的榜樣。Good Role Model.
3. 家有家規。Principled But Flexible.
4. 原諒的心。Forgiving Attitude.
5. 鼓勵家人。Build Self-Esteem of Others.
6. 表達愛與尊重。Express Love and Respect.
7. 經常家庭聚餐。Meals Together.
8. 家庭融洽。Family Relationships.
9. 正面討論。Dealing with Disagreements.
10. 全家團圓。Time Together.

六、工作與創業（Career）

1. 喜愛工作。Love What I Do.
2. 認知工作目標。Understand My Job.
3. 同事合作。Co-Worker Relationships.
4. 工作能力強。Productivity.
5. 公司目標認同。Understand Company Goals.
6. 目標合一。Understand My Activity in Relationship to My Goals.

7.感恩公司待遇。Appreciate Company Benefits.

8. 升遷機會。Opportunity for Advancement.
9. 勝任愉快。Well-Trained for My Job.
10. 創造事業。Own my Business / Have Career Path.

七、財務規劃（Financial）

1. 有目標。Proper Priority.
2. 有預算。Personal Budget.
3. 不亂買。Impulse Purchases.
4. 有賺。Earnings.
5. 不超支。Living Within Income.
6. 有存款。Money in Savings.
7. 有保險。Adequate Insurance.
8. 投資適當。Investments.
9. 財務報表。Financial Statement.
10. 不欠債。Debt Free.

一個平衡的人生，就好像一個大的車輪，運轉起來，是非常的順利。如果你的人生不平衡的話，就好像一個漏了氣的輪胎，或是一個不圓的輪胎，將會有很多困難，人生的道路上走的也就不順利。

再次奉勸每一位朋友，都及早下定目標，建立一個平衡的人生，否則你賺得再多的錢，而犧牲了健康，有甚麼用呢？只不過是把你賺來的錢，又淘拿出來交給醫生吧了。如果你辛苦地賺得了世界，卻賠上了生命，因為你不認識創造宇宙的真神，你失去了永生的機會，那麼豈不是白活了嗎？

做一個人不容易，做一個好人更難。唯有藉著神，研讀聖經，吸取智慧，才能做一個有愛心，有耐心的人，善待家人，鄰居以及親朋好友。 最好是能夠分享你的經歷，也幫助其他的人，達到一個平衡的人生。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

梁慶輝

不知從何時開始，內心常常問着一連串的問題，人生是什麽？人從那裏來？有生之年的歷程是什麼？可以規劃和期待嗎？生命終了以後又是什麽？子曰： 不知生，焉知死。所以，出生前和往生後的問題太深奧了，就讓上帝和宗教家去做解答

依據CIA2009年的調查, 美國人，台灣人，中國人和全世界人的平均壽命統計摘要如下：

由上表可以看出，人的壽命是有長短的，人類追求的福祉在於長壽(Longevity)與生命品質(Wellness)，而且是在Quality Life基礎上追求Long Life 才有意義。

再來檢視人的一生中Life stages 可概括分段如下：

“Life is one way, Only One life to live”

誕生—嬰兒期—兒童期—青春期—成年期—老年退休—往生

（2 yrs).    (12yrs).    (20yrs).           (65 Yrs). Retired age

我們深切的瞭解到人體生命是有大限，但依生存環境，飲食和習慣，衛生醫療條件和個人養生保健，會造成個人的壽命長短與生命品質的好壞。

再深入觀察，你會發現人的一生除了對父母兄弟姊妹和在嬰兒時期毫無選擇外，其他的事都有相對的選擇權，每一次的選擇背後都有其後果(Consequences)。特別是上學後，開始接觸外界，認識人事地物，對它們有感覺，喜怒好悪，培養自己的個性和累積經驗；進而有判斷力和決定能力，當然會慢慢體會到每一次決定或選擇的後果。個性宿命論開始交互作用影響每個人的一生和結果。

我們都知道每個人有兩種Life 並存著，他們是personal/family和Career Life, 另外一個是精神層面和物質層面；人的一生就是在這些面向交錯中往前走而走完人生。最大的指導原則就是追求所謂的”Balance Life”, 而在每一個人生階段中都有其優先順序和重要性。

在嬰兒時期求的是能吃能睡和健康活潑，笑容常開的小寶寶，這就需要父母親用心隨時無微不至的照顧，阿嬤和阿公也可能要適時幫忙。有些母親也許為了做到這一點就做全職媽媽。

在兒童期自我意識提高了，也開始接髑外界事物，上幼兒園受教育，交朋友。這時期也開始個性的培養和塑造成有競爭力而且正面的人生觀。做為父母者要花時間去瞭解和關心他們，尤其是在校學習狀況，交友情況；同時引導參加課外活動，個人技藝或團體運動比賽。在競賽中可以培養自我鞭策和正面競爭力，有自信心並自我肯定的快樂人生觀。當然，學業也是同等重要，從名校完成高等教育是追求目標，但不是唯一的選項; 但不可否認的，從名校畢業幾乎保證有更多的高薪就業機會可供選擇。

成年後，第一份工作和結婚對象幾乎會對將來的人生決定了一大半，所謂的男怕入錯行女怕嫁錯郎的説法可驗証，事實上在現今社會也可以説男怕娶錯妻女怕入錯行。雖然可離婚和可換工作做為救濟，但對大部份人來說是一項挑戰的過程。

成家立業及Raise 一個family 是夫妻二人在人生歷程中的highlights， 期望American Dream 美夢成真；有幾個要件的配合才能達到此境界。第一是要有前瞻穩健的財務規劃，早日達到所謂的Financial Independent。第二是要有正確的價值觀，包含對個人，家庭和社會，生活才能和諧，宗教信仰對大部分人來說是需要的。有一份調查報告指出一個結論值得參考，那就是： 貧苦注定不快樂，但富翁不見得快樂。美國是一個成功的Private Capitalism 代表性的國家，且政治民主化，經濟自由化，機會均等；最適合自己創業的環境，只要你有計劃，肯吃苦和絕對的專注，是達到Financial Independent 最佳途徑。

何時退休是一大難題，那要看身體狀況，足夠的養老金準備好了嗎？退休後的Life style 規劃好了嗎？其實，人的壽命是愈來愈長的，只要身體健康許可，其實不必要立即百分之百退休，可考慮Reduced hours/responsibilities, 慢慢轉移到自己想做的事，把你的Bucket List 找出來，一項一項完成，也是對自己終身努力奮鬥的回報。如果你有錢又有閒，閒閒無代誌，可以出錢贊助或出力當義工來回饋社會，別人高興你也快樂；記得不要人在天堂，錢在銀行，更不想看到別人在享受你一生賺來的銭。

根據一項調查報告，在往生前平均有七年的時間躺在床上度過，顕然求得好死也是一件相當挑戰的Task；如何求得有尊嚴的老年生活和好死，那要靠你持續永恆的良好飲食習慣，有氧運動和重力訓練，充足的睡眠，知足常樂。醫生常對我說： 沒有懶惰的健康。

以下這個圖，供大家參考，瀟灑的人生就在圖中，敬請參考。

最重要的是，在漫長的人生旅途中，以樂觀的心態迎接每一天，對每一重大決定點（Turning Points)正確的選擇，做適合自己想做的事，享受每一個Process， 好結果自然會來找你。這就是人生瀟灑的最佳寫照。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

徐世鋼

「沒有音樂，生活將是一種錯誤」—尼采Friedrich Nietzsche1844-1900

「留聲機的誕生」—愛迪生Thomas Alva Edison，1847-1931

首先，我們一起回到1960年代的台灣，街上滿布三輪車，倡導「家庭即工廠」「客廳即工廠」運動，鼓勵家庭代工，外銷不斷成長，也為臺灣帶來了經濟的興盛。亞洲經濟起飛台灣成為四小龍之首，中華少棒代表隊揚威世界，中華商場曾經是台灣最繁華的街道，有人搭乘一天的火車就為了看到中華路的霓虹燈。

這個時代，留聲機是非常奢侈品，音樂是靠傳唱、靠電影及廣播電台進入大街小巷，1970年代黑膠唱片廣泛的流行，曾經風彌台灣計程車及野雞巴士的RCA八軌循環匣式錄音帶以及後來更輕便的飛利浦卡式錄音帶Cassette，帶來了音樂的方便性而且可以私人收藏。這個時候，有唱片公司將伴唱音樂與歌聲分開錄製成卡帶而誕生了「伴唱帶」，從此，伴唱帶走進我們的生活也同時開啟了台灣獨具特色的卡拉OK文化。

音樂可分類成古典、爵士、藍調、流行、拉丁、民謠、搖滾、重金屬…。以及很多很多，多的讓大家都搞不懂。但是，自古以來，大多的是自然發生的，是反映那個年代的文化與生活，是不須要分類的。只要分好聽與不好聽，好聽的是樂音不好聽的是噪音。

尼采：「沒有音樂，生活將是一種錯誤」，但是一百五十多年前的他，大概沒有料到，在二十一世紀的現代生活中，聲音已經太多了，多到像身處被污染的空氣中般，在這一堆「聲音」中，有手機鈴聲、街上熙來攘往的人群、有車輛喧囂的聲音、有辦公室吵雜聲、有鄰居的割草機聲、噴射機飛越過的聲音、全世界的音樂都能瞬間下載到手機或電腦中，這麼多的聲音屬於粗糙，喧囂的居多。這個時侯，音樂的選擇也就更重要。

1965年，由於美國全面介入越戰，駐台美軍驟增，西洋流行歌曲蔚為風行。國內知識份子傾向於聽唱西洋歌曲，排斥本土流行音樂，一直到 70 年代後期，批評國內的流行音樂為經 常被批評為靡靡之音（當時連「月亮代表我的心」都被排斥，可見有多深的偏見）。1967年，台視由慎芝製作的《群星會》節目開播，成為國內流行音樂濫觴，培育出無數華人音樂巨星及膾炙人口的歌曲，比如謝雷與張琪的「傻瓜與野丫頭」，青山與婉曲的「杏花溪之戀」，尤雅的「往事只能回味」等。此時， 台灣流行樂壇開始走向巨星風格主導的時期，比如唱紅「小城故事」、「甜蜜蜜」紅遍兩岸三地的鄧麗君，「三月裡的小雨」的劉文正， 及「愛神」的崔苔菁，以及最早產生草根粉思集團的鳳飛飛（當時的「鳳迷」在戒嚴時期可謂之奇觀）。在當年的時空下，很多主題都是禁忌，愛國歌曲盛行，劉家昌製作的歌曲「梅花」、「中華民國頌」、「從民國六十六年起」等歌曲，更是家喻戶曉，成為流行樂壇的主流。當時的名曲，比如「月琴」、「恰似你的溫柔」、「橄欖樹」、「如果」、「捉泥鰍」、「龍的傳人」、「光陰的故事」、「童年」……至今仍不斷翻新重唱，當時的蔡琴、鄭怡、 齊豫、羅大佑、李宗盛、陳淑樺等都在華語歌壇奠定了舉足輕重的地位。尤其是台灣歌后江蕙不僅台語歌無人能及，而且讓台語歌走出悲情融入現代元素，2002年11月，江蕙與世界三大男高音之多明哥同台演出，合唱台灣名曲《雨夜花》。

特別是鄧麗君，在那個物資缺乏的年代，撫慰了十幾億人的心靈，尤其是在大陸當時有句順口溜「白天聽老鄧，晚上聽小鄧」，而後又是百花齊放的校園民歌年代，成就了無數膾炙人口民歌與歌手。

有了好的音樂，要如何才能聆賞呢？

聆聽好聲音有兩個條件：（1）設備，（2）環境

聆聽好聲音的設備

音響設備並非價格貴就一定好，最佳的方式是以中等價位選擇相對高質量器材，好的音響設備是可同時適用於古典音樂與流行音樂，聆聽好聲音的設備很簡單，只要一台低雜訊擴大器(Amplifier or Receiver)，與一對高質量的音箱，音箱的選擇要注意箱體材質的厚實，空間要足夠低音共鳴，喇叭單體的精緻，低音要厚實，中音要飽滿，高音要清澈透明，整體感覺不拖泥帶水，千萬不要迷思一些高價格的附加器材(如高級訊號線、超貴喇叭線、高價電源穩壓器)，尤其甚者一條喇叭線可開價千美元，花了這麼多錢只有一個成果—「虛榮心」。設備安置好之後要選擇好的音源，如CD唱片或BD唱片，盡量不要使用壓縮過的聲音如MP3等。唱盤與擴大器之間要用數位訊號連接線如光纖維(Fiber Optic) 或同軸電纜(Coaxial) ，喇叭線不要太細不能氧化，線材兩端要接觸良好達到低阻抗。

聆聽好聲音的環境

聆聽好聲音環境的重要性就占50%，太大或是太吵雜的空間都不適合，最好能有個獨立空間，先選定一些最佳聆賞位置，聲音的反射要控制在最低，基本的環境處理方式是較厚實的地毯與不規則的牆面，平整的牆面應加吸音板(Acoustic Panel) ，如果想省下購置吸音板的費用也可以用些克難方式，比如說把房間的每一面牆都弄得無限的亂或是都做成整面牆的書櫃牆。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》2017

張園立

今年母親節，因為德州的幾個大城市都去玩過了，所以打算帶母親去舊金山走走，來個六天五夜的悠閒之旅。去年全家也有來舊金山，排的行程就是以小朋友為主，主要是去好幾個科學博物館跟水族館。今年帶媽媽來看看以前只有在風景明信片才看的到的美景，主要是以靜態為主 。

第一天我們搭乘UA1437早上的班機，大約4 小時 20分 到達舊金山國際機場 (SFO)。然後直奔我們的飯店Check In，不然帶著行李到處走也是不太方便。我幫母親選的，是位於舊金山金融區的希爾頓飯店 Hilton San Francisco Financial District。這間飯店就坐落在舊金山中國城旁邊，不管是吃早中晚餐，都可以吃到中式餐點，非常的方便。Chick In 了以後，就帶媽媽到中國城附近走走。中國城有很多傳統的港式麵包店，可以吃到傳統的港式波羅包，還有鴛鴦奶茶。還走到象徵中國城大門的牌坊前照相，上面還有孫文題字天下為公，非常的有中國城的味道。晚餐我們就在飯店旁邊的花園食坊 The Garden Restaurant 用餐， 裡面有道地的港式料理 ，非常好吃。我們離開舊金山前，還又來吃一次，很推薦他們的港式叉燒跟楊州炒飯。

第二天：我們坐UBER 到Pier 39漁人碼頭，Pier 39 是舊金山很有名的港口。附近有很多大大小小的餐廳， 還有紀念商品店面。我們在附近逛了一下，當然媽媽要買一些小東西送給小孫子們。買完後逛到港邊，還可以看到很多的海獅在那裏休息。由於海獅很多，在這裡也成為了一個熱門景點。看完的海獅，我們買了Blue cruise的船票，出海去看看聞名世界，遠近馳名的惡魔島 (Alcatraz Island)。船上有中文解說，可以讓不懂英文的母親可以充分了解惡魔島的歷史與構造。我們這次沒有上去島上參觀，如果大家有興趣到島上參觀的話，可以到他的官網去訂票 (http://www.alcatrazcruises.com/)。通常都要三個星期前訂票，才能夠選到想要的時段，寒暑假可能要更提早。 除了在惡魔島旁繞行外，還會經過金門大橋下面，在下面的角度看上去，更能感受到它的雄偉。一個半小時很快就過去了，上了岸 一定要去試試舊金山著名的酸麵包湯 (boudin soup)。它就位在港口附近，走路不到10分鐘就到了。餐廳外面的外牆，還特地的換成整面的透明玻璃 ，你可以在外面看到整個麵包工廠 ，裡面的師傅還會現場邊做麵包， 邊解釋給你聽。我們點了海鮮濃湯還有番茄濃湯， 酸麵包就變成了湯碗，湯就裝在麵包裡面。用湯匙把旁邊的麵包挖下來，泡在湯裡吸取湯之後享用。說的那麼詳細，大家的口水會不會已經流下來了呢?

酒足飯飽後，我們慢慢地往叮噹車(Cable Car)的總站前進。在港口有兩個上車的點 (Mason或Hyde)，我們真的太飽了，所以走到比較遠一點的 Hyde 站。叮噹車在舊金山已經有144年歷史了 (1873 年開始建造)，可以體驗一下舊金山特有的交通工具，坐在古蹟上搭乘遊玩舊金山市區，真的是有很幸福的感覺，希望他們可以一直持續下去。我們從第一站搭到最後一站(Powell)，沿路可以看到舊金山特有的街景，房子都蓋在斜坡上面，我覺得有的已經超過30 度了呢。這裡停車一定要和坡度成九十度，這樣子才會確保車子不會滑下去，如果你沒有照規定停，可是要吃上罰單的。到了 Powell 終點站，就是舊金山的 聯合廣場 (Union Square)，想要買東西的朋友，這裡就是你大展身手的好地方啦。還好媽媽好像有點累了，所以趕快把她帶離那裏。我們在附近逛逛，還可以坐下來喝杯咖啡休息一下。當地的朋友極力推薦附近的堂島庵日本料理 (Dojima-Ann) 吃晚餐。可是我們中午真的太飽了，所以就慢慢的走回飯店，大概只要走15分鐘不到就到飯店了。

第三天是禮拜五，剛好金門公園日本茶園 (Japanese Tea Garden) 0900～1000入場免費，裡面整理的非常整潔與細緻，各種建築跟花草樹木都維持得很棒。一貫的日本庭園造景，從不同角度都可以看到不同的景色。 我們也不免俗地在裡面的小露天餐館點了壺綠茶跟特製的麻糬，坐在湖前面的涼亭附庸風雅一番，非常療愈喔。出了茶公園，轉角就可以到笛洋美術館瞭望台(De Young Museum)，上去瞭望台免門票。在上面可以看到舊金山的美景，可以看到舊金山灣，看看舊金山的房子，山坡高低起伏，跟休士頓大不相同。走出金門公園後，就在附近的Pacific Catch午餐（綜合炸盤超讚，也有亞洲的餐點）。吃完好吃的中餐，我們就直奔金門大橋(Golden Gate Bridge)。到了那裏，母子倆還跟著大家徒步走上橋，在橋上幾乎都是跟我們一樣來朝聖的觀光客，大家被強風吹得東倒西歪也不介意。在旁邊還會有解說這座橋是怎麼建造的，怎麼樣才能對抗強風與地震。每個人都對眼前偉大的建築物嘆為觀止，拍了不少好照片後，我們又去了藝術宮(The Palace of Fine Arts)、柯伊塔(Coi Tower)。這些常常都在電影才看的到的景色，現在就在我們的眼前，害我又很想把 The Rock 電影再拿出來回味一下。

第四天是禮拜六了，在離飯店15分鐘的路程，Ferry Building 會有很多的攤位販賣有機蔬果商品 (Farmers Market)。我們買了當地的蜂蜜，還有很有名的藍瓶子咖啡豆 (Blue Bottle)，他們的咖啡非常的香濃，連我不喝咖啡的人也是要來上一杯。建築物的後面還有很大一片廣場，有賣各種水果的攤位，還有海鮮與生蠔，有機會到那的朋友，一定要來吃吃他們的生蠔，生的跟烤的都很棒。我們中餐買了個超級大的豬肉三明治，你可以看到整隻豬在烤架上轉，肉質細嫩，汁多味美，好吃的不得了阿，又是一個吃得很飽的下午。 我們去了電影常出現的九曲花街，還有六姐妹。 六姊妹事實上就是六棟維多利亞式的建築物，長得一模一樣，只有顏色不同，所以稱為六姊妹。晚上回到飯店後，休息一下 又是在中國城大吃四方，好不痛快。建議可以去嶺南小館晚餐，裡面的螃蟹不錯吃。

第五天 的行程是去 Muirwoods紅木森林，這個景點雖然有點遠，可是當地的朋友強力推薦，所以我們當然要去給他看一下。坐UBER大概40分鐘車程，是在金門大橋的另外一邊。好朋友的話真的要聽，走在紅木森林裡面，那紅木的香氣，加上森林的寧靜，覺得自己好像多活了好多歲說。我們一整個早上跟中午都待在那裏面，捨不得出來。因為 山上沒有訊號，手機不通，所以只能叫在服務中心叫車，大約等個20-30分鐘車子就會到了。下了山我們還去山下的小城鎮Sausalito 吃中午，我們選了一家靠海灣邊的餐廳 Seafood Peddler Restaurant。裡面的海產非常的新鮮，服務生的素質非常高，很詳細的為我們解釋每道菜的製作過程，還特地幫我們製作了我們想吃，卻沒有在菜單上的美食。結果那道菜當然是美味的不得了，還有價格也是讓我揪了一小下。後來我們還在小鎮晃了晃，街上的觀光客很多，讓小鎮看起來非常的熱鬧。

最後一天我們去中國城參觀了一個台灣人開的幸運餅製造工廠，金門餅食公司 (Golden Gate Fortune Cookie Factory)。工廠是在一個小巷子內，不是很好找的到。我們買了很多現做還沒有摺起來的幸運餅乾。因為是現做的，濃郁的餅乾香味，吃起來特別好吃。

這六天我們都沒有租車子，都是靠UBER 跟走路。因為休士頓開車開平地習慣了，我還真的不敢開那麼陡的路，還要禮讓叮噹車，還要停車，找車位。上坡到一半，還有紅綠燈，我的心臟都快停了。我建議來舊金山市區的朋友，還是不需要自己開車比較好。UBER非常方便，除非你要去酒莊，或是去優勝美地國家公園，這樣才需要租車。今年的母親節，可以帶媽媽出來走走看看，到她每天笑嘻嘻地，這個旅遊還算是成功啦。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

Amy Sung, Esq. – 宋秉穎律師 Stewart Title Company – Fee Attorney/Escrow Officer Stewart Title 產權公司過戶律師

何謂產權。(Title) 所謂房子、土地或地產的產權 (Title), 就是擁有房子、土地或地 產的使用權。然而這個產權可能受到其他人宣稱的權利及主張 所限制，因而限制您對於房產的使用和享受，甚至導致經濟損 失。因此購買產權保險能夠保護您免於或降低那些類型的損失。

為什麼需要購買產權保險？ 房地產通常是我們進行的最大的一項投資之一。當您購買房地 產時，通常會購買一些類型的保險來保護您的房產及人生財產。例如購買房屋保險或責任險用來保護自己將來免於或降低發生 火災、失竊等所造成的損失。房屋保險跟汽車保險，及人壽保 險是有共通性的，就是保「將來」發生的事情，也可能需要每 年支付保費。例如：房屋保險是保將來房子發生火災時的理賠； 汽車保險是保將來發生車禍時的理賠；人壽保險是保將來發生 死亡時的理賠。

然而，產權保險是一種較獨特的保險，通常購買此種保險只需支付一次性保險費，通常是在房地產買賣過戶時，或是重新貸款時支付一次性產權保險費。而產權保險所保障的就是在房地 產過戶那天及之前的產權是好的。要是業主日後發現產權有瑕 疵（例如債權），而那債權是發生在上次購買房地產過戶之前 的事，那麼業主就可能可以向產權公司要求理賠。

產權保險的二種基本類型。

一般來說，產權保險分為二種：一種是業主的產權保險 (Owner’s Title Policy)；就是一旦發生產權糾紛或問題，保險公司理賠給業主的保險。

另一種是銀行或貸款公司的產權保險 (Lender’s Title Policy)；是 指一旦發生產權問題或糾紛，保險公司理賠給銀行或貸款公司 的保險。當您為了購買房地產或是重新貸款時，您所貸款的銀 行或貸款公司會要求業主為其購買此種產權保險。這項保險能 夠為您的銀行或貸款公司提供產權糾紛的貸款金額保險，以確 保在貸款尚未還清之前保護銀行或貸款公司的權益。

產權調查。(Title Search)

當買方與賣方簽訂了買賣合約後，通常建議將合同及訂金交給一間雙方同意的、有信譽的產權公司。產權公司一收到合約及 訂金後，就會通知買賣雙方及其經紀人、律師與相干人等，通 知大家合約及訂金已經收到，會提供大家一個關於此交易的檔 案號碼 (GF Number), 以便買賣雙方日後查詢關於此交易的產權 調查進度，產權公司就開始進行調查賣主的產權紀錄。通常 3 到 5 個工作日，產權公司就會提供雙方一份初始的產權文件 (Title Commitment)，上面會顯示關於那個地產上的業主名稱， 土地描述、及公共登記在案的紀錄及債權事宜等。

產權公司一般會調查該房地產的產權上有沒有債務 (Lien) 紀錄， 有沒有欠債、欠地產稅、物業管理費、或政府的罰單等等。也 會查之前產權轉移的文件是否正確。如果發現了有產權方面的 問題，需要確保那些產權問題能夠在過戶之前或過戶時解決的 話，產權公司才會願意提供產權保險，承保產權。

產權糾紛。

由於房地產的產權比汽車產權相對來說較為複雜。因為房地產 的產權轉移方式很多樣化。例如：一般正常賣出，私下轉移、 贈與、遺囑或後人繼承，銀行拍賣等。在這產權轉移的過程中偶有產生一定比例的產權問題、糾紛存在；常見的產權問題或糾紛有：文件錯誤、偽造文件（例如房地契）、偽造業主簽名、貸款文件、假的或過期的授權書、前任業主的未知繼承人出現、 不實的婚姻狀態、他人有優先購買此房地產的權利、沒有法律 執行能力的未成年孩子、公共紀錄中的錯誤、在產權的債務未 付清等問題。

儘管審核所有產權調查報告，及聽取調查律師或專家的意見， 在交易後，以上的產權問題、糾紛及風險還是可能出現，因而 導致不愉快和損失慘重的意外，所以購買產權保險是您的防禦 措施。

產權保險提供業主經濟上的保護，使您減低以上所述或其他潛 在的產權風險。產權保險公司將支付受保者在法律訴訟中進行 辯護的費用，及賠償業主因爲產權問題或糾紛的損失，最高可 能賠償到當時過戶時所投保的金額。所以，購買產權保險實在 是一項重要，值得業主考量的事。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

宋明麗

花開花謝，潮起潮落，不經意間我們正走向人生的暮年。常告訴商會的晚輩們，這個團體的重要，因為在這裡可結交到麻吉好朋友，他們將是伴你行走過青春，一生一世最重要的一群夥伴。二十年多前吳文馨當商會會長時，我是副會長，張世勲是執行長，我們三人常朝夕與共，做了許多很有意義的事情。因為當年的革命情感，我們成了麻吉，即使 Wen 已走了十年，當年的情誼不只依舊延續著，更牽出了更多的麻吉。麻吉真的不少，此文只是刊出目前互動較多的幾個。

優妮絲是我相識多年的朋友，最初十年商會的年刊與商訊大都是我們兩人編的，意見不同常罵她鄉怨。真正麻吉起來是在Wen 生病之後，我們二人與珍妮佛，輪值守護而更親近，在Wen 走了之後我們三人更是相依。我在2015大病癒後，仍是大小傷病不斷，幾乎隔兩三天就要向御醫優妮絲報到，難怪吳英雄說，你一天沒有見到御醫就活不下去了嗎？前一陣子我因為手傷或腳傷，御醫擔心洗澡傷口沾到水，所以要幫我洗澡。每次她在幫我洗澡的時候，我都會想哭，感激她伴我走過這些負傷的日子，覺得自己好像多年前的呂媽媽，當時在休士頓蒙難，是御醫夫婦收容她，還幫她洗澡處理衛生等等，這是要有何等的愛心與情操。即使我已經好了，可以自己洗澡了，御醫還是說來吧，習慣幫你洗澡了，你沒來覺得很奇怪嘢！

我們三人之間的「懂得」，是一種没有距離的陪伴，優妮絲常說我懂得她，我們之間可以直接駛入彼此心靈的港灣，不需照會，而且停多久都沒有關係，因為我們沒有距離。而珍妮佛就像閃電小飛俠，需要她的時候馬上就飛過來。就像你剛說好熱，她已奔去拿了一杯涼水來讓你消暑，你剛畫一個餅，她已拿出筆記本記下要點，真好，有這麼同心的隊友何懼敵人！2015是我們的共同蒙難年，張世勳珍妮佛我們三人竟前後在台灣生了場大病，我們又在互相鼓勵中渡過了難關！

我的 May 廖是天使，其實她是屬於大家的，可是在我最害怕的時候或是我的朋友在生病最無助的時候，我總是第一個想到她，好像只有她能給我們答案，所以我都叫她「我的May」。我們是在十年前Wen 生命中的最後一個禮拜相識，朋友說最後的陪伴有May，就比較不害怕，當時看她彷彿碰觸到 Wen的靈魂，告訴他累了可以走了。她的溫柔深深地感動了我，沒想到多年後我自己也生病了，她更是伴我走過許多的害怕與無助的夜晚。她應是神派來的天使！我能再站起來，真的要感謝她這個守護天使，及我的家人，尤其是我二姐，對我全心全力的照顧。

行文此時，我正跟潔西卡，三師兄及Sue夫婦等三十多人坐在聖彼得堡往莫斯科的火車上。與他們幾人雖在商會認識多年，但在一起旅行之後又更麻吉。平常不常聯繫，但是在旅途中卻可感受到他們的守護，這是一種信任，因為彼此懂得心意。其實我們這群常一起旅行的朋友，都是如此的體貼和善解人意，他們友情的相伴常在我的心裏。旅途中，感謝三師兄用原始點療法幫我緩解酸痛。謝謝潔西卡school girl 般的義氣，難怪外甥女佩文說相片中的我們兩個，笑的像青春少女去 field trip 般的開心。

我的一群福爾摩沙網球隊的朋友，是我現在生活的重心。麻吉們無論是舊雨或新知，這十多年來都是我在他鄉最美麗的相遇。因為是中暮年的友誼，沒有算計和要求，只有體貼和擔待，也因為太常相聚，懂得彼此的眉眉角角，總是幸福歡樂。其中要特別感謝二十多年來，光紅木蘭，總是把他們最好的東西留給我。這陣子周老大生病，木蘭的焦慮，更看出他們兄妹珍貴的情誼。還有羅兄阿峰仔，我們常在眼神中交會著彼此的默契，尤其與阿峰仔有共同的語言，很感旗鼓相當。吳英雄最近生病，球友們更是殷勤關切，令人感動。青春本是隨緣行走，但因為有這些麻吉們的相伴，讓我不孤獨又自在的行走過青春。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

陳志宏

在省電光源的範疇裡LED技術的發展應算是最熱門的了，LED的技術的改良不但快速而且應用的範圍也持續地擴大，相關技術改良的資訊也多到連業界裡的專家都不一定能跟得上。下列是最常碰到三點對LED的誤解及真相。

1. LED燈泡不會產生熱. 雖然LED燈泡不會熱到燙手，燈泡的裡面仍會產生相當程度的熱，大約百分之七十的電是消耗在熱的生成。然而這些熱都去了那裡？燈泡後面的鋁質散熱片把多數的熱散發掉了，但是熱仍然是影響LED燈泡的效率及耐用程度的一個重要因素。所以儘量避免把LED燈泡用在散熱不良的地方。
2. LED燈泡不會壞. 大多數的LED燈泡被標示有50,000到100,000小時的壽命，比起其他種的光源都長許多，但是LED燈泡發光強度會隨使用的時間而衰減。研究顯示人對光逐漸衰減到70％後才會有明顯的感覺，所以在LED燈泡的發光強度衰減達到70％的起始發光強度之前都可算還是好的。
3. LED燈泡是當前節能效果最好的. LED燈泡的發光效率達到每瓦50到100流明（lumen,光強度的單位）;比傳統鎢絲燈泡的效率高，但是其他的光源如日光燈，高壓鈉燈等的發光效率並不比LED燈泡差。差別是LED燈泡發光強度還可以調，而且LED發出高品質的光可減少一些特定用途所需光的強度。

如何選擇合適的產品

在選擇LED的產品時可以用下列的條件：

＊有認證的產品. LED燈泡的效率因不同的製造廠牌而有很大的差距。選有Energy Star 認證的產品，同時可利用美國能源部提供的Lighting Facts 做比較選擇。

＊調光性.  LED燈泡的可調光性是不可否認的，但是在趨動器和控制器間必須能相容。一般在產品的標籤上都會有相關的資訊。

＊產品的品質保證. 注意看產品對電源的要求，調光器的種類及使用，同一線路可接多少LED燈還有保證期多長。

LED的技術與時俱進，選用最新的產品會最有效的利用到新的發展。最後在對系統節能升等時，要對所有可行的選擇做分析比較以達到最好的效益。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2015年年刊》

黃榮富

一年前，美國油價指標西德州輕原油(WTI)的價格是每桶在100美元左右。一年來油價連續直線狂跌至目前的60美元附近。在今年三月中更曾一度跌到一年來的最低點43.46美元。國際油價指標北海布蘭特(Brent)目前也只售到66美元附近。

油價的狂跌利弊二極，套句過去在台灣媒體寫的“肥了櫻桃，瘦了芭蕉”（老一輩的會友們不要想歪了），目前的櫻桃是一般的消費者，而芭蕉卻是美國這些採油的大大小小公司。一般來說，油價低減少了一般民眾的汽油，能源開銷，省下來的錢可以購買更多消費物品，如此促進美國的經濟。但靠採油的油公司們卻不得不精簡開銷，以維持公司的存在。

自從油價一年來的狂跌以來，大油公司像Exxon, Conoco Philip…等，由於除了採油的上游工業外，還有煉油的下游工業，所以多少靠著凍結員工的薪水，裁減年度的開銷，維持公司的營運並賺錢。可憐的就是這些只靠採油但沒有煉油工廠的中小型油公司。最近一年來宣布倒閉重組的就有好幾家。公司裁員不計其數。

為什麼油價跌落會對採油的油公司造成這樣大的衝擊？原來近幾年來由於美國開採頁岩油(Shale Oil)技術的突破，靠著二大技術：水準式鑽井(Horizontal Drilling)與水力壓裂(Fracking)，加上前幾年的高油價，所以德州南部鷹灘(Eagle Ford)，以及美國北部，東部一些頁岩油存量多的地區便加緊挖採，如此造就了當地的經濟繁榮。據報導，過去開採頁岩油的成本大約在60美元左右，所以在100美元，甚至80美元的油價。開採頁岩油便能獲利良多，但油價在60元左右，就只能勉強維持。但低於60元就只能精簡開銷來維持公司的運作了。這些採油的油井有一半已經封閉，難怪要大量裁員。

最能感受油價對採油煉油工業的影響，莫過於服務於休士頓地區的採油煉油工程師們。由於油公司預算驟減，油井封閉，所以本來要進行或已經進行的工程計劃，便不是暫停，遲緩進行，不然就是全部撤案。這樣一來導致這些靠油公司的工程計劃而活的大大小小工程顧問公司(Englneering and Construction Company)就不得不裁員。最近三個月來我就職的工程公司已經裁掉百分之二十的工程師了，而且還會繼續裁員。

採油煉油行業的裁員會造成德州經濟的衝突。休士頓地區大部分的房地產的過去幾年來的蓬勃發展，很多是靠著採油煉油工業的起飛，而使工作機會增加，導致休士頓擁入大量的外州移民。如果連工程師都大量裁員，對房地產業一定會有負面影響。

二個星期前(5月19日)休士頓記事報報導，由於採油工具及器材的成本已經降低以及採油的技術及科技的日益創新增加採油的效率，可讓鷹灘(Eagle Ford)的產量增加百分之33。所以預計到明年6月(2016年6月)，開採頁岩油的成本可以降低每桶10到15美元。減少到每桶41美元左右，如此一來油價可能會再降低。

其實低油價並不是世界產油國家所願意，大部分產油國主要靠採油賣油的收入來維持國家的預算與開銷。2014年全球油價趨勢報告了全球產油國家的經濟預算平衡油價。（如附圖）

圖表中可顯示國際油價被美國頁岩油的開採所產生的價差，也難怪今天世界產油大國中東阿拉伯等眼見美國頁岩油的急速開採，不得不增加生產，不計成本壓低油價，企圖阻擋便宜頁岩油的氾濫。

其實油價的消長除了經濟效應外，也與政治與美幣價值攀上關係。過去一年來，由於歐美國家要制裁蘇俄占據烏克蘭反政府判軍的戰爭，刻意拉低油價，要讓苸俄經濟恐慌，因為蘇俄過去是世界最大的石油天然氣輸出國家之一。這個國家52%的財政收入來自石油天然氣出口。由於油價急降，蘇俄政府已經出現強烈的眩暈感，因為104美元是俄羅斯的財政平衡線。

最近這幾個月來國際油價遲遲不能上漲，除了上述原因外，美國產油由於消耗不良，導致供過於求，所有美國原油的貯存槽幾乎全部裝滿，進口油幾乎無處放。另一方面最重要的美元的強勢，由於國際油價是以美元買賣，所以強勢的美元致使國際炒油的油商掮客裹足不前，不想下訂單。

由於產油過剩，油價便宜，開採頁岩油連帶的頁岩氣(Shale Gas)也氾濫過剩。天然氣的價格一直停留在每百萬英熱(mmBtu)三元以下。一些美國中小型的採油公司擁有頁岩油田，雖然最近一二個月北德州輕原油(WTI)由三月中的43美元提高到日前的60美元，但公司股價卻不漲反跌，原因是他們擁有的油田大部份是天然氣。油價雖漲，但天然氣價格卻下降，（昨日天然氣降至2.6美元）。所以如果美元持續強勢，而美國開採頁岩油的成本降低，產量增加而阿拉伯等產油國又不刻意減產。那麼油價在短期內並不看好，衝擊最大的可能是德州靠油吃飯的工程師們，被炒魷油的機會就像一顆不定時炸彈，隨時隨地會被引爆。

很多人不瞭解傳統原油與新興的頁岩油(Shale Oil)有今不同。以前探油行業是打油井陸上或海底挖油，石油像噴水一樣。但現在的頁岩油是不同的。頁岩石深藏地底二千四百多公尺，受到高壓影響，它的硬塊跟花崗石一樣，利用採礦技術從一粒粒的黑點，把油吸出來，洗出沾黏在石頭上的一點點石油，接著打破石頭，逼出天然氣。能夠達成這種頁岩油及頁岩油氣的開採，主要取決於前面所圈的二大技術：水準式鑽井及水力壓裂。

水準式鑽井：讓鑽頭可以轉彎，因此鑽一個井，下面像個八爪魚，可蒐集四面八方的石油或天然氣。水力壓裂則是用水壓加特殊的化學液體爆破石頭。正確來說這種技術叫非傳統性能源，是一種採礦技術，不管是頁岩油，或含石油的油頁岩，砂，甚至其他化石，都可用這二個技術提煉出天然氣與石油，因此美國現在同時增加了石油與天然氣產能。

由於目前天然氣的超估便宜，而產量又是豐富，將來由天然氣裂解分流而出產出甲、乙、丙、丁烷，將促進石化工業及其下游輕工業的蓬勃發展。煤氣目前已經應用在很多國家的大眾運輸工具，如公車，火車等。但相信將來隨著科技的日新月異，也可能應用到汽車等日常家庭交通工具上。

頁岩油及頁岩油氣的開發，將改變世界產油的領域。阿拉伯及中東的傳統原油將不能再獨攬鰲頭。有豐富頁岩氣蘊藏量的國家，如俄羅斯，歐盟，阿根廷，中國，也會急起直追趕上美國也說不定。雖然頁岩油有龐大的經濟效益，但由開發產生的污染及地震，也不能避免。上帝是公平的，凡有正就有反，有利必有弊，如何在利弊之間取得平衡，是日後這些科學家，投資家，工程師及政府決策者要面對的客題。