本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》

江桂芝會計師

很多擁有跨國公司的朋友可能對轉移定價這個概念並不陌生。轉移定價​​的避稅原則，一般適用於稅率有差異的相關聯企業。通過轉移定價，使稅率高的企業部分利潤轉移到稅率低的企業，最終減少兩家企業的納稅總額。很多跨國企業通過這一方式來降低在美國的應納稅收入。

近年來，美國國稅局加緊了對跨國公司轉移定價的審查。近日就有媒體報導，兩名新澤西華男因涉嫌將收入轉移至海外皮包公司進而逃避超過數百萬美金的收入報稅，被檢方起訴，最後以罰款和坐牢收場。

這兩位華人共同經營一家美國公司。為了逃避納稅，二人在海外成立了兩個皮包公司， 並將美國公司的盈利部分以銷貨成本或者佣金的方式轉移到這兩個皮包公司名下。這樣美國公司的應納稅收入就下降了， 從而實現逃避報稅的目的。此外，二人還以高於市場價的方式從海外關聯公司進貨，並通過關聯公司將多付的貨款轉移至二人的國外銀行賬戶。二人也沒有進行過海外銀行賬戶的披露。通過以上這些方式，這家美國公司瞞報了約313萬美金的應納稅收入，累計逃稅56萬美金。經過審理，法官對二人分別處以21個月和37個月的監禁， 三年的監視居住。二人還支付了合計87萬美金的罰款。

其實轉移定價法是企業避稅的基本方法之一，在經濟活動中有關聯的企業雙方為了分攤利潤或轉移利潤而在產品交換和買賣過程中，不是按照市場公平價格，而是根據企業間的共同利益而進行產品定價的方法。採用這種定價方法產品的轉讓價格可以高於或低於市場公平價格，以達到少納稅或不納稅的目的。

美國國稅局對轉移定價活動一直以來也有很明確的信息披露要求。比如在提交年度聯邦收入稅表的時候，要披露關聯單位的交易活動。如果美國納稅人擁有國外企業超過10%的股權， 還要披露持股海外企業的財務報表以及股權信息。美國公司以及業主如果擁有海外金融資產也要按照要求披露。一旦國稅局發現美國納稅人以及公司漏報這些信息， 就會按照關聯單位的數量，處以每個至少1萬美金的罰款。比如一家美國公司有五個海外關聯公司沒有申報，那麼一經被發現， 罰款就是至少5萬美金。對於瞞報海外金融資產的罰金更是可以高達瞞報金額的50%以及監禁。

我們提醒廣大納稅人，特別是那些擁有國際貿易背景的納稅人，一定要合法合規的申報應納稅收入，千萬不要抱著僥倖心理。美國國稅局的監管非常嚴格，違規的後果也很嚴重。這次被處罰的兩位華人就是最好的的證明。如果您的公司存在轉移定價的情況​​，一定要諮詢有經驗的會計師，最大限度的做好合法合規申報。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》

江桂芝會計師

2018年對很多納稅人來說可算是一個劇變之年， 新的稅法開始施行， 一些關於海外金融資產申報的計劃也將在2018年終止。我們經常說留給納稅人披露外國資產的時間已經不多了。就在2018年3月13日，美國國稅局宣布離岸自願披露計劃（OVDP）將於2018年9月28日終止。

如果納稅人擁有未公開的離岸賬戶或未繳納稅款的海外資產 ， 那麼按照相關法規，納稅人不僅涉嫌逃稅，還有可能承擔刑事責任。舉例而言，如果在海外有30萬美元資產，若沒有申報，查穫後最高可罰百分之五十的資產，重則一年可罰10萬，一年一罰，兩，三年就罰完了。如果數額巨大，還可能有坐牢的可能。在2009年，美國國稅局為了打擊海外逃稅， 從UBS AG瑞士聯合銀行集團下手，要求瑞銀公佈美國客戶的名單，否則就向有關的銀行高管提出刑事訴訟。在這種刑事犯罪調查的壓力下，瑞銀向美國國稅局支付了7.8億美元的罰款，同時提交了4000多個美國客戶的名單，這些美國客戶都接受了該銀行金融顧問提供的避稅服務。

79歲的Mary Estelle Curran就是在這個名單之中。 Curran在2001年到2007年之間沒有申報她的瑞銀賬戶，她的賬戶資產在2007年高達四千兩百萬美元，應交稅$667,700。2009年她企圖通過自願披露程序來降低罰款，但為時已晚，國稅局沒有接受她的自願披露，最終經過司法審判，Curran不僅向國稅局交還$667,700稅款，而且不得不支付高達兩千六百萬的罰款，並且面臨六年的監獄。

OVDP就是專門幫助存在這一情況的美國公民和居民進行合規申報所設計的。在按照要求完成OVDP申報程序後，納稅人相當於與IRS簽訂了一項關閉協議。該協議生效後，IRS將不會再對於OVDP項目中提交的八年的海外金融資產進行審查。此外，最重要的是，國稅局不會向任何司法部提出針對有關納稅人稅收違規問題的刑事檢控。 OVDP於2009年首次啟動，國稅局先後於2011， 2012 以及2014年進行了程序上的補充。目前已有超過56, 000名納稅人自願加入這一計劃， 並完成了海外金融資產申報。

根據“外國賬戶稅收遵從法案”（FATCA）和美國與合作夥伴轄區之間的政府間協議網絡，自動第三方賬戶報告程序已進入第三年。美國國稅局一直在陸續收到有關美國納稅人的海外金融資產的更多信息。這使隱瞞離岸金融賬戶的可能性幾乎為零。隨著離岸自願披露計劃在9月28日結束，國稅局提醒納稅人抓緊有限時間， 積極使用OVDP申報來避免可能的民事及刑事處罰。

對於有一些沒有意識到自己有申報海外金融資產義務的納稅人而言，還有一個申報計劃即精簡申報合規程序將繼續實行， 符合相關條件的納稅人可以繼續使用這一計劃。不過，與OVDP一樣，美國國稅局表示可能會在某個時候結束這一簡化申請合規程序。如果您擁有未申報的海外金融資產，我們建議您趕快聯繫有經驗的會計師及稅務律師，來看自己適用於哪一種申報程序，早日完成合規申報，避免或者減輕刑事以及民事責罰。

川普總統上台後頒布了一系列的税改法案， 其中最引人注意的就是2017年12月頒布的“減稅和就業法”（“減稅法”）。這個稅法對現存稅法進行了很多方面的改革， 2017年12月31日之後的財年都適用於新的稅法。在公司層面，新稅法的改變除了21%的固定稅率以外，對企業如何抵扣淨營業虧損進行了調整，另外還取消了替代性最低稅 （Alternative Minimum Tax-AMT）。以下是對這兩方面的一些淺析。

根據現行稅法規定，股份制公司（C Corp）通常可以將淨經營虧損（NOL）回溯到前兩個應納稅年度，並將其延長使用至以後的20個應納稅年度。根據新規則，在2017年12月31日後納稅年度產生的NOL將無法回溯到前兩個應納稅年度， 只能向後延用。新NOL的結轉期也從目前的二十個後續應納稅年度變為無限期。

第二個方面的變化是根據現行稅收規定;公司通常可以使用NOL抵消100％聯邦應納稅收入或者是90%的最低應納稅收入(AMT)。新法律將這一抵扣金額限制在淨營業虧損（NOL）的總額或80％的應納稅收入，二者中選取較低的數值來確定可以抵消的金額。就是說在一個財稅年度，可使用的NOL金額不會超過80%的當年應納稅收入。需要注意的是，只有在2017年12月31日以後產生的NOL， 才會受到這一限制。 2017年12月31日以前產生的NOL仍然適用舊的規則。

例如，ABC公司在2017年12月31日之前有NOL為5,000萬美元，並且在截至2018年12月31日的納稅年度中產生了2000萬美元的NOL，那麼按照新的稅法要求，該公司就要分別記錄2018年之前的NOL與2018年的NOL。如果該公司在2019年產生了7000萬美元的應納稅收入，那麼2018年之前的全部5000萬美元的NOL都將可以使用。對於2018年的NOL，由於7000萬美元中的80％等於5600萬美元，那麼2018的NOL就只能使用600萬美元。新的稅法對NOL的抵扣還有一些細則，不同類型的經營行為會有不同的適用法規。

新的稅法取消了替代性最低稅 （Alternative Minimum Tax-AMT）。這對很多公司來說是一個好消息。不過也有不少朋友有一些疑問，那公司以前繳納的AMT 稅怎麼辦？是否還能沖抵之後的所得稅，還是也會失效呢？下面我們就為大家介紹一下新舊稅法對於AMT稅的不同處理。

AMT稅是專門設計出來確保公司納稅人繳納最低限度所得稅的稅種。有的時候一個公司連年虧損，累計了很多的經營損失可以沖抵以後的經營收入，所以等這個公司下一年開始有所盈利，那麼公司並不需要繳納所得稅，因為盈利金額小於歷年積累的經營損失的總數， 可是這個公司很可能需要繳納AMT稅。 AMT有一套單獨的計算方式，而且積累的經營虧損只能沖抵掉90%的AMT 收入， 也就是說公司在盈利的年份，至少有10%的收入適用於AMT稅。這時候公司就需要繳納AMT稅給國稅局。

在現行稅法之下，公司納稅人如果支付了AMT稅，那麼公司就可以享受到“最低稅收抵免”（AMT Credit）。公司將AMT Credit轉入未來幾年，屆時就可以用AMT Credit來降低應納稅所得額。每年可申請的AMT Credit的最大金額為公司常規應納稅額與AMT 稅的差額， 或者為已支付的AMT 稅的金額，二者裡面取較低值。

根據新的稅法法案，企業不再繳納AMT，這一措施從2017年12月31日起開始生效。但是，公司之前產生的AMT 信用額度不會失效。如果公司在前一個納稅年度有AMT信用額度，公司仍然可以繼續保留這一額度，並在2017年後及2021年之間，申請不超所所支付的AMT 稅 50%的稅務返還。在2021年開始的納稅年度之後，公司可以申請將剩餘結轉的全部金額退還。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》

賴清陽律師

美國出口管制法律法規對外國石油、石化和油服企業的影響和對應措施。

 

美國出口管制法律法規雖然是美國的國內法律，但是它的管轄範圍並不止步於國境線。相反，美國法律規定，任何從美國輸出的產品、技術和服務都在其管轄範圍內。所以，不管是直接出口或是通過多方交易轉口至任何其他國家，只要涉及參與交易這些產品、技術和服務，美國政府就擁有法律上的管轄權。

所以，無論是美國還是外國的企業，都要在進行美國產品、技術和服務的貿易中注意遵守美國的出口管制法律。其中，企業在貿易過程中，要特別注意收集和分析以下資訊，規避法律風險：

• 產品、技術和服務的分類
• 產品、技術和服務的目的地
• 產品、技術和服務的最終使用者
• 產品、技術和服務的最終用途
• 產品、技術和服務出口的行為

美國的出口管制法律千頭萬緒，其內容可能不是一兩本專著就可以闡述清楚的。本文的目的是以美國之外成立的石油、石化和油服相關的企業為例，簡單介紹一下這些企業最有可能面對的美國出口管制法律的規定和制裁，以及相應的應對措施。

限於篇幅，本文只能大概介紹相應的法律法規，而不能窮盡這方面所有的法律。另外，美國的法律體系中有各種例外情況，在本文中也無法一一介紹。

特別是，美國出口管制法律法規其實分為兩部分，一部分是通過立法確立的法律法規，如針對伊朗的禁運。這些法律法規相對穩定。另一部分，如最近出臺的針對委內瑞拉和俄羅斯（包括克裡米亞）的法規，以及對伊朗制裁的部分解禁和重新禁運，來源自總統的行政命令，而不需立法機構的批准。即，總統可以在一夜之間頒佈新的出口管制和制裁，取消原有的制裁或者對其進行修改。所以，在“熱點地區”工作的企業必須隨時跟蹤瞭解相應法律法規的變化。

此外，本文的目的是簡單介紹相關的美國法律法規。本文的內容僅作參考，而不能作為任何決策的法律根據。

 

外國石油石化企業的現狀

 

外國的石油、石化以及油服企業是美國法律意義上的“外國實體”。對於提供石油和石化產業中的產品、機械和服務的外國企業來說，一方面要從美國進口一定數量的設備、零件、軟體或者技術，另一方面需要在全球範圍內積極開拓新的市場和用戶。而新的市場和用戶很有可能來自伊朗、敘利亞、俄羅斯或者委內瑞拉等國家和地區。出售美國產品、技術和服務給這些國家或者來自這些國家的客戶，很有可能違反美國的出口管制法律。

隨著國際經貿交流的增長，不少外國企業開始在美國設立辦公室、分公司、合資企業或者工廠，即成立“美國公司”。這些美國的分支機搆有可能會承擔一部分外國企業的採購和技術交流的業務，也有的會承擔一部分或者全部的國際銷售的任務。同時，外國企業也會將中高層管理人員派駐美國，成為法律意義上的“美國人”。無論是“美國企業”還是“美國人”，都可以概述為法律意義上的“美國實體”，相對“外國實體”，美國實體需要承受更嚴格的美國出口管制法律法規下的義務。同樣如果觸犯相應法律的話，也可能遭受更嚴厲的懲罰。

 

美國出口管制法律法規對外國實體的限制和制裁

 

簡單來說，美國法律禁止外國實體將從美國進口的美國產品、技術和服務轉口至受到限制的國家或者實體。這裡面主要包括以下幾個方面：

• 未經許可將受到管制的產品出口給受到制裁的國家或地區（如向俄羅斯出口特定的石油器材設備）；
• 未經許可向受到美國制裁的個人或者企業（如實體名單）出售美國產品、技術和服務；以及
• 未經許可向受到美國禁運的國家和地區（如伊朗或北朝鮮）轉口美國產品、技術和服務。

值得注意的是，這些被禁止的貿易活動，不但包括直接向受制裁範圍內的國家和實體的出口或者轉口，也包括了間接的出口或者轉口。即，企圖通過協力廠商公司繞過美國相關法律的行為，也是違反美國法律的。

比如說，不少外國企業通過自行設立的看似不相關的貿易公司，或者通過阿聯酋、新加坡、埃及等地的分銷商，向伊朗出口美國產品、技術和服務。這樣的行為，很有可能違反美國出口管制法律和法規。

再比如說，如果外國企業明知向客戶出售的美國產品、技術和服務將會被用於違反美國出口管制法律的用途（比如客戶明確告知外國企業將要轉口伊朗，或者收到的技術資料明確表明訂單很有可能來自伊朗或者俄羅斯），或者沒有採取合理的措施來確認這種情況是否會發生（比如收到來自阿聯酋的分銷商的訂單，卻不去合理地調查該分銷商是否和伊朗有聯繫），都有很大可能違反美國出口管制法律和法規。所以，外國企業在行銷的同時，要做到合理的相關調查。

另一方面，受到限制的只是來自美國的產品、技術和服務的出口和轉口。 根據現有的法律和法規，外國實體向以上提到的國家和實體出售非美國的產品、技術和服務，不會受到美國法律的管制和制裁。

值得注意的是，相當數量的外國企業在生產和銷售的過程中，將從美國進口的零件、軟體和技術整合入它們的產品中，並用於出口。在這樣的情況下，美國法律規定只要這些外國產品中的“美國成分”的價值低於最低百分比，就不受美國法律管轄。一般來說，這個百分比是25%。 但是在不少特定情況下，這個百分比可以低至10%，甚至零容忍。

計算外國產品中的美國成分的百分比有非常具體的規定。例如，零件、軟體和技術的百分比的計算和認定標準都有所不同。但是，所有的計算都將基於已有的採購和銷售記錄證據，所以保存進出口的所有檔記錄，是企業必須非常重視的工作。

但是，企業必須嚴格執行非美國產品、技術和服務，或者含有美國成分的外國產品的認定標準。比如說，將同一產品的外國和美國部分故意分開報價，作為兩個合同執行，或者將幾個不同的合同故意作為一個整體執行以降低美國成分在紙面上的百分比，仍舊有可能被認為是有意逃脫美國法律的管轄，也有觸犯美國法律的風險。

違反美國出口管制法律法規的外國企業有可能會受到美國政府，尤其是商務部下屬的工業安全局（BIS）的調查。調查包括對外國企業在美員工和合作單位的調訪，在外國企業人員進出美國海關時對其隨身電腦手機的扣押和資料收集，或者對出口貨物的扣押和調查。

調查的結果可能導致後續的行政處罰，以及民事或者刑事的訴訟。比如說，商務部可以將外國實體列入實體名單。這意味著美國政府禁止任何實體在沒有得到許可的情況下向其出口、轉口或轉移（特定或者任何）美國產品、技術和服務。

另外，除了公司，負責具體操作的個人或者公司雇員也有可能受到刑事訴訟。近年來，在數件不同的案件中，已有多名外國公民因違反美國法律向伊朗轉口美國產品，結果被FBI誘騙至外國境外逮捕，隨後被引渡到美國接受刑事訴訟。

特別值得注意的是，如果公司或者個人在調查過程中涉嫌向美國政府提供虛假的資訊或者證詞，這樣的行為本身就構成了偽證罪。這在美國的司法體系中是比較嚴重的罪行，有可能會受到多達十年的監禁和其他罰款 — 甚至可能高於違反出口管制法律帶來的懲罰。

 

美國出口管制法律法規對美國實體的限制和制裁

 

簡單來說，美國法律禁止美國實體相受到制裁的國家和實體出口和轉口美國產品、技術和服務。同樣，該禁止涵蓋了所有的直接和間接的出口和轉口。不過，美國實體的出口沒有“美國成分”最低百分比的例外情況。

例如，外國企業轉口的產品符合美國成分最低百分比的規定，所以不受到美國法律的管轄。但是，如果這些美國成分是由外國企業的美國分公司負責採購並轉運出口的，那麼美國分公司作為美國實體，可能就會觸犯美國的出口管制法律和法規。

同時，由於身處美國，美國政府對美國實體的調查可以更加深入，對公司和個人的各種懲罰措施也相應的更加多樣化。所以，在美國的公司和個人特別需要注意遵守相應法律，配合調查。

 

遵守美國出口管制法律法規

 

鑒於違反美國出口管制法律法規的嚴重後果，外國實體，特別是從事國際銷售和貿易的外國石油、石化和油服企業必須要重視企業行為對相應法律法規的遵守。簡單來說，這些企業可以在以下幾個方面加強工作。

第一，建立起企業內部的出口管理系統。這個系統的主要功能是對客戶和擬出售/出口的產品、技術和服務進行一定程度的調查和記錄，防止企業在應知需知的情況下，將產品、技術和服務直接或者間接出口給受到美國法律制裁的物件。

這個系統還可以隔離不同公司和部門，特別是外國公司和美國分公司之間在進行涉及伊朗等熱點地區銷售的協作分工，保障美國分公司的營業不受到伊朗等國家業務的影響。

這個系統的另一個作用是從上到下的監督，以及從下到上的報告機制。

此外，這個系統的一個功能是保存相關資料，特別是美國成分的各種資料，便於計算百分比。

應當注意，即使嚴格執行這套管理系統，並且對所有相關員工進行培訓，也不能完全防止違反美國出口管制法律法規行為的發生。但是，在這樣的情況下，這些行為更有可能或是意外（如客戶故意隱瞞，或者在購買後改變原用用途等），或是企業個別人員的個人行為（如銷售人員為了業績故意瞞報或者採取其他手段繞過管理系統）。所以，企業因為這些行為而承擔的法律責任和懲罰，將會相應減少甚至免除。

第二，如果企業無法判斷某一個具體的銷售是否違反美國出口管制法律法規，企業需要及時進行調查。

這個調查可以是企業內部或者聘請外部律師對該銷售進行評估。或者，企業可以將該銷售的情況直接以書面描述的形式，遞交美國政府相應的機構，獲取指導意見。一般來說，企業會在遞交書面描述後一個月左右收到指導意見。如果美國政府認為該銷售內容沒有違法相應法律，那麼企業就可以放心銷售。

第三，如果企業發現已有的違法行為，可以通過向美國相關政府機構主動坦白來獲取優惠的和解條件甚至豁免。主動坦白的行動需要這方面律師的指導，否則可能會導致相反的作用。

第四，如果企業開始遭受美國政府部門的調查，企業需要在第一時間協調整理內部關係，制定專人負責協助調查，並且嚴格檢查回復調查的資料，防止不實內容被遞交給美國政府。企業也應該在第一時間聘請這方面的專家和律師，一方面要展開內部調查，瞭解真實情況，另一方面積極應對美國政府調查，爭取較好的解決方案。

賴清陽聯合律師事務所擁有接受美國商業部出口管制培訓的專業律師，並成功為中美兩地的客戶提供了相關業務服務。如果對本文或者美國出口管制法律有任何問題的話，請隨時來電諮詢賴清陽聯合律師事務所的律師團隊。電話713-988-5666（可要求中文服務），郵件alai@lglcus.com。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2018年年刊》

賴清陽律師

專利是高新科技企業保護自身智慧財產權的主要途徑之一，也往往是這類企業最重要的資產之一。所以，如何有效地接收和利用被收購企業的專利，是外國公司在高新科技行業投資能否成功的關鍵因素之一。

 

在投資或者並購高新科技企業的過程中，外國企業首先需要瞭解，通過投資，外國公司是否能夠順利獲得相應的專利。

 

有的情況下，被收購的企業並不擁有專利的所有權。在實際經營中，不少企業並沒有獨立研發出專利技術，而是從協力廠商獲得該專利的使用授權。也有企業出於保護專利或者轉移利潤等多方面的考慮，將專利的所有權劃歸個人或者其他公司，然後授權給企業使用。在這樣的情況下，即使外國公司收購了該企業，也沒有辦法獲得該專利的所有權。而且，專利的授權協議往往規定該授權不可轉讓。所以外國公司收購企業之後，能否繼續使用該專利，也具有極大的不確定因素。

 

在特定情況下，被收購企業雖然聲稱擁有專利，但是它的所有權的有效性仍舊存疑。舉例來說，有新的技術是多家單位之間協作開發的成果，而不同單位之間對專利的所有權和專利的利益分配存在爭議。或者，在專利的研發過程中，發明人不恰當地利用了他人的成果或者商業秘密，從而引起糾紛。在這樣的情況下，外國企業不但不能保證有效地獲得專利，而且有可能被牽扯進入司法糾紛，造成投資的延誤和浪費。

 

其次，外國企業需要瞭解專利的有效性，即通過投資獲取的專利，是否能真正保護投資的利益。

 

專利的價值在於專利的權利要求（Claim）中有效覆蓋的保護範圍。所以，外國企業需要認真審查專利的保護範圍，確保該專利可以有效的禁止競爭對手的同類產品。

 

此外，專利的有效性還體現在它是否能通過專利無效複審等各種挑戰。即使獲得專利局的批准，專利也有極大的可能在複審程式中被判無效。複審程式可以在法庭，也可以在專利局進行。提出複審的依據，既包括所謂的在先技術，也有發明人在申請專利時犯下的其他錯誤。而根據美國相關機構的統計，大約有50%-80%的專利在不同的複審程式中被判部分或者全部無效。所以，對專利的審查，也要包括對專利的有效性的判斷。

 

如果專利所有人瞭解他人的侵權行為，但是沒有能夠及時採取維權行動。這樣的情況下，法庭可能會判定該專利自動喪失了維權能力。即該專利成為一個僅存在於紙面上，而沒有任何使用價值的證明。所以，在專利的審查過程中，需要瞭解專利過往的被侵權和維權歷史。

 

特別需要注意的是，即使成功獲得有效的專利，也無法避免其他專利所有人對外國公司提起的專利侵權訴訟。這是因為專利的作用僅僅是禁止他人生產、使用或者銷售本專利保護範圍內的產品，而不能保障自身的產品不受其他專利的侵擾。蘋果和三星，華為和三星相互之間的專利訴訟，就是很好的例證。所以，除了對專利進行審查之外， 外國公司還需要對企業的產品進行“不侵權調查（Freedom to Operate，簡稱FTO)”，盡可能地及時發現專利訴訟風險。

 

限於篇幅，以上文字介紹只涉及了投資過程中專利風險評估的一小部分內容。一般來說，在一個典型的專利風險評估中，投資者需要著重瞭解考察以下方面：

1. 獲得完整的專利和專利申請的清單，包括美國，PCT國際，還有在其他國家的申請和專利；
2. 審查所有專利的維護情況，審查所有專利申請的進展；
3. 審查所有專利的所有權，檢查所有專利所有權檔；
4. 審查所有以授權形式獲得的專利，瞭解授權的性質、限制、要求和期限，瞭解授權轉讓的條件；
5. 獲取發明披露書,獲取專利相關的技術檔；
6. 審查企業的合同和員工手冊，瞭解企業的專利所有權的轉讓條件和執行情況；
7. 進行相關周邊調查，確保企業擁有所有相關專利的所有權；
8. 調查所有專利的授權、抵押等情況；
9. 選擇性的進行專利有效性的調查；
10. 瞭解和獲得企業產品的技術資料，選擇性的進行侵權分析；
11. 瞭解和獲得主要競爭對手的專利情況，選擇性的進行有效性的調查。

 

專利的評估，包括對專利之外的智慧財產權的盡職調查，需要有熟悉專利法等智慧財產權法律的專業律師的參與。賴清陽聯合律師事務所的律師團隊，既包括了資深的商業律師，也有多位通過美國專利商標局考核的專利和智慧財產權律師，並已成功為多家外國客戶提供了包括生物科技在內的美國高科技企業並購的法律服務。如果您有任何相關的問題，請隨時諮詢本事務所的賴清陽律師，陳皓奕律師，或者其他中美律師。電話713-988-5666（可要求中文服務），郵件alai@lglcus.com。

本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

Lai, Corsini & Lapus, LLC

賴清揚 主任律師

在美國不少州包括德州在內，房地產的買賣交割原則上不需要律師的介入。房產經紀人可以獨立指導客戶完成看地、協商價格、簽訂合同直至過戶的全過程。但是，如果涉及商業房地產買賣，特別是如果涉及的金額數量較大的話，我們建議聘請懂得房產買賣的律師諮詢審查。律師的介入不僅可以指出買家或者經紀人可能忽略的地方，幫助買家更全面地保護自身利益﹔而且往往可以通過對土地和交易的理解，進一步降低購買價格或者節約其他成本花費。可以說，律師的介入往往為買家降低了房地產買賣的總成本。

賴律師在數十年的工作中，將房地產購置中的一些主要考慮因素縮寫歸納為8個字母：SEAT TIFF。這八個字母按順序分別代表土地丈量（survey）、環境分析（environment）、估值（appraisal）、產權（title）、房地產稅（taxes）、保險（insurance）、資金(financing)以及可行性調查（feasibility）。

1. Survey。簡單來說，地產的介紹有時並不能精確界定房地產的範圍，所以一個由協力廠商完成的土地丈量將是買方瞭解土地邊界和情況的最可靠方式。土地丈量不僅可以精確標出待售土地和房產的邊界，而且會標識其他需要買家注意的情況。比如，土地範圍內的各種公共措施（電線，管道，道路等）﹔或者協力廠商可以合理使用的土地範圍（採油管道，便道等）﹔或者錯誤建設在鄰居土地上的建築物等。這些情況都有可能影響土地的價格和開發使用，而且往往隻能通過丈量的方法獲得其具體的資訊。
2. Environment。環境調查報告包括現有的環境污染程度可能影響土地使用和價格的環境因素，以及該土地開發後對周圍環境影響的評估。前者既包括土地上遺留的人為有害因素，比如填埋場地或工業污染等﹔也包括自然因素，如依法必須保護不能開發的濕地等。後者包括土地開發後的環境調查。特別是對環境有潛在污染的一些生產行業，需要事先完成規定的調查。對這些環境因素的瞭解和調查，往往隻能通過經驗或者聘請協力廠商專業公司進行。得出環境調查報告後，也需要律師進一步指導應付措施。另一方面，如果忽略環境調查，買家可能會在後續的土地發展過程中付出巨大代價。
3. Appraisal。估價指的是對待售的房地產合理的價格估算。一般來說，美國房地產業往往會採用 “income approach” 、“cost approach”、和“fair market value approach”等幾種常見估算方式中的一種或者幾種來進行評估。不同的方式適用不同的房地產類型，得出價格也往往互有高低。所以選擇合適的方式得出合理的價格是房地產買賣談判中的一個重要方面。
4. Title。產權既包括了必要的調查和保險來保証買家獲得真實和完整的所有權，也包括了所有權轉移過程中的各項必須步驟和保障。有的情況下，房地產所有權可能在出售前已被抵押給了協力廠商。在不知情的情況下，買方即使完成了購買，也不一定可以拿到所有權，反而會陷入官司糾紛中。尤其是德州的土地，由於涉及地下油氣資源的開採權，所以所有權從屬可能會非常復雜。買家在完成交割之前必須確認賣家擁有合法的所有權。而確認的最常用方法是要求獲取最新的產權報告。特別注意的是產權報告中schedule A， B， C等附屬檔都需要仔細閱讀檢查。
5. Tax。房地產稅也是買家需要考慮的重要因素之一。這裡包括買賣交割時和賣家分攤當年的稅款，更改土地用途時可能面對的大幅增加的稅率，以及各種合法避稅手段。尤其在德州，因為房地產稅率較高，如何合法避稅是控制成本的有效手段。比方說，農業用地的稅率比其他用途土地要低。但是如果將農業用地改變用途的話，有可能需要補交之前5年的稅額差價。所以，買家在買地時需要明確待售土地的性質，相應的稅額差價也是協商價格時的考慮條件之一。另一方面，由於不同用途土地的稅率不同，買家可以通過變更土地用途和分片開發的手段來降低總稅率。或者，通過和各級政府談判的方式來減免當地政府附加的稅率。
6. Insurance。保險包括對一般責任險及房地產本身及其附屬財產的產業保險，以及對在其範圍內生活和工作的人員的保險。前者包括火險在內的各種財產保險，某些地區法定要求的水災和風災保險等﹔後者包括對住戶，客戶，職工或者建築人員的各項一般保險。除此以外，還有所謂的大雨傘保險來保護前面的險種沒有預料到的損失。這些保險，有的是法律規定必須購買的﹔有的雖然沒有明文規定，但是對商業用戶來說，卻是規避潛在風險的有效手段。
7. Financing。資金方面，除了現款買斷之外，買家往往可以從金融機構甚至賣家獲得貸款。由於美國金融市場極度發達，各式各樣的貸款和還款方式層出不窮。買家一方面可以有較大空間挑選最適合的貸款方式﹔另一方面，買家必須時刻注意貸款條件中的各種可能的陷阱。這個時候，有經驗的律師的合同審查就顯得尤其重要。一般來說，買家總是可以通過談判協商的手段在貸款合同中為自己爭取有利條件。包括貸款費用，條件，利息（固定或者浮動），付款，年限，提前付款的罰金，個人擔保等條件的談判。
8. Feasibility。可行性調查涵蓋的範圍較廣。一般來說，它包括對房地產買賣前後的實物和財務狀態及現金流的調查，並估算購買、修理、開發、維護等成本。在商業房地產交易中，它不僅可以方便買家計算成本開銷，也是進一步壓低價格的有效手段。特別是在雙方簽訂協議之後，買家可以有時間完成一份合情合理的可行性報告，其中客觀地列出買家需要承擔的維修和改進費用。買家可以以這份報告為依據，要求賣家分擔費用或者再一次降低價格。

上述文章來自中美歐聯合律師事務所（Lai, Corsini & Lapus, LLC）。 中美歐聯合律師事務所專注房地產投資，跨國並購，中國企業在美投資中常見的知識產權和美國出口管制法律對中國企業的影響和對應策略等領域的法律服務。

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本文刊載於《休士頓臺灣商會2017年年刊》

Amy Sung, Esq. – 宋秉穎律師 Stewart Title Company – Fee Attorney/Escrow Officer Stewart Title 產權公司過戶律師

何謂產權。(Title) 所謂房子、土地或地產的產權 (Title), 就是擁有房子、土地或地 產的使用權。然而這個產權可能受到其他人宣稱的權利及主張 所限制，因而限制您對於房產的使用和享受，甚至導致經濟損 失。因此購買產權保險能夠保護您免於或降低那些類型的損失。

為什麼需要購買產權保險？ 房地產通常是我們進行的最大的一項投資之一。當您購買房地 產時，通常會購買一些類型的保險來保護您的房產及人生財產。例如購買房屋保險或責任險用來保護自己將來免於或降低發生 火災、失竊等所造成的損失。房屋保險跟汽車保險，及人壽保 險是有共通性的，就是保「將來」發生的事情，也可能需要每 年支付保費。例如：房屋保險是保將來房子發生火災時的理賠； 汽車保險是保將來發生車禍時的理賠；人壽保險是保將來發生 死亡時的理賠。

然而，產權保險是一種較獨特的保險，通常購買此種保險只需支付一次性保險費，通常是在房地產買賣過戶時，或是重新貸款時支付一次性產權保險費。而產權保險所保障的就是在房地 產過戶那天及之前的產權是好的。要是業主日後發現產權有瑕 疵（例如債權），而那債權是發生在上次購買房地產過戶之前 的事，那麼業主就可能可以向產權公司要求理賠。

產權保險的二種基本類型。

一般來說，產權保險分為二種：一種是業主的產權保險 (Owner’s Title Policy)；就是一旦發生產權糾紛或問題，保險公司理賠給業主的保險。

另一種是銀行或貸款公司的產權保險 (Lender’s Title Policy)；是 指一旦發生產權問題或糾紛，保險公司理賠給銀行或貸款公司 的保險。當您為了購買房地產或是重新貸款時，您所貸款的銀 行或貸款公司會要求業主為其購買此種產權保險。這項保險能 夠為您的銀行或貸款公司提供產權糾紛的貸款金額保險，以確 保在貸款尚未還清之前保護銀行或貸款公司的權益。

產權調查。(Title Search)

當買方與賣方簽訂了買賣合約後，通常建議將合同及訂金交給一間雙方同意的、有信譽的產權公司。產權公司一收到合約及 訂金後，就會通知買賣雙方及其經紀人、律師與相干人等，通 知大家合約及訂金已經收到，會提供大家一個關於此交易的檔 案號碼 (GF Number), 以便買賣雙方日後查詢關於此交易的產權 調查進度，產權公司就開始進行調查賣主的產權紀錄。通常 3 到 5 個工作日，產權公司就會提供雙方一份初始的產權文件 (Title Commitment)，上面會顯示關於那個地產上的業主名稱， 土地描述、及公共登記在案的紀錄及債權事宜等。

產權公司一般會調查該房地產的產權上有沒有債務 (Lien) 紀錄， 有沒有欠債、欠地產稅、物業管理費、或政府的罰單等等。也 會查之前產權轉移的文件是否正確。如果發現了有產權方面的 問題，需要確保那些產權問題能夠在過戶之前或過戶時解決的 話，產權公司才會願意提供產權保險，承保產權。

產權糾紛。

由於房地產的產權比汽車產權相對來說較為複雜。因為房地產 的產權轉移方式很多樣化。例如：一般正常賣出，私下轉移、 贈與、遺囑或後人繼承，銀行拍賣等。在這產權轉移的過程中偶有產生一定比例的產權問題、糾紛存在；常見的產權問題或糾紛有：文件錯誤、偽造文件（例如房地契）、偽造業主簽名、貸款文件、假的或過期的授權書、前任業主的未知繼承人出現、 不實的婚姻狀態、他人有優先購買此房地產的權利、沒有法律 執行能力的未成年孩子、公共紀錄中的錯誤、在產權的債務未 付清等問題。

儘管審核所有產權調查報告，及聽取調查律師或專家的意見， 在交易後，以上的產權問題、糾紛及風險還是可能出現，因而 導致不愉快和損失慘重的意外，所以購買產權保險是您的防禦 措施。

產權保險提供業主經濟上的保護，使您減低以上所述或其他潛 在的產權風險。產權保險公司將支付受保者在法律訴訟中進行 辯護的費用，及賠償業主因爲產權問題或糾紛的損失，最高可 能賠償到當時過戶時所投保的金額。所以，購買產權保險實在 是一項重要，值得業主考量的事。

[以上文章僅供參考，所作出的聲明均無意（且不應解釋為）以 任何明式或暗示的方式作出或提供任何形式的書面保證或證明 任何事實、保險範圍或法律結論。如有任何關於產權保險問題， 請請教律師或聯繫產權過戶公司。]